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재건축 조합설립인가 관련 질의
- 재건축 조합설립인가 신청 서류에
1. 조합원 자격이 없는 자가 창립회의에 참석, 의결권을 행사한 경우
2. 재건축 사업시행구역의 구분소유자가 아닌 자가 조합장 및 임원으로 선임된 경우
3. 창립총회 참석자 명부를 첨부하지 않아 참석조합원의 자격 및 개의정족수를 알 수 없는 경우
4. 집합건물법 제47조 제3항 각호의 재건축 결의사항을 증명할 수 있는 서류를 첨부하지 않는 경우 건설교통부령에 의한 조합설립인가 요건을 충족할 수 있을까요?
그리고 집합건물법 제47조 제3항에 정해져 있는 재건축 결의내용에 동의하지 아니한 구분소유자에게 조합원 자격을 부여할 수 있는지도 궁금합니다.
- 도시및주거환경정비법 제19조 제1항에 의거 재건축정비사업의 조합원은 토지등소유자로서 주택재건축사업에 동의한 자를 의미하는 것입니다. 동법 제16조 제2항에 "주택재건축사업의 추진위원회가 조합을 설립하고자 하는 때에는 집합건물의소유및관리에관한법률 제47조 제1항 및 제2항의 규정에 불구하고 주택단지 안의 공동주택의 각 동(복리시설의 경우에는 주택단지안의 복리시설 전체를 하나의 동으로 본다)별 구분소유자 및 의결권의 각 3분의 2 이상의 동의와 주택단지 안의 전체 구분소유자 및 의결권의 각 5분의 4 이상의 동의를 얻어 정관 및 건설교통부령이 정하는 서류를 첨부하여 시장·군수의 인가를 받아야 한다."고
규정하고 있습니다.
소유권 이전된 조합원의 자격 유무
- 저희 조합은 2003년 6월 이전 조합설립인가를 받아 조합원 자격 양도가 1회 허용되고 있습니다. 그런데 이미 조합원 자격 1회 전매가 이뤄져 더 이상 조합원 자격 양도를 할 수 있는 조합원의 가족 중 한 명이 질병이 있어 국가의 지원을 받기 위해 주택을 양도한 경우(단, 세대원 전원이 다른 지역으로 이전하지 않고 해당 지역에 계속 거주하고 있음) 그 양수자가 조합원 자격을 취득할 수 있나요?
또 A와 B 두 명이 하나의 주택을 공동으로 소유하고 있는 가운데 위 경우와 마찬가지로 조합원 자격 1회 전매가 이뤄져 조합원 자격 양도가 불가능한 경우, A의 지분포기로 인하여 B로 소유권이 전부 넘어갔을 때 B가 조합원 자격을 취득할 수 있을까요?
- 도시및주거환경정비법 제19조 제2항 제1호의 규정에 세대원의 근무 또는 생업 상의 사정이나 질병치료, 취학, 결혼으로 인하여 세대원 전원이 당해 사업구역이 위치하지 아니한 특별시, 광역시, 시 또는 군으로 이전하는 경우(사업구역이 수도권정비계획법 제2조 제1호의 규정에 의한 수도권에 위치한 경우에는 수도권 밖으로 이전하는 경우에 한한다)라야 합니다. 또 공동으로 지분을 가지고 있는 경우 A가 대표소유자일 경우 A가 B에게 소유권을 양도하여 B가 조합원이 될 수는 있지만, A가 양도한 지분은 현금청산하여야 할 것입니다.
재건축 결의 정족수에 대하여
- 재건축 조합설립을 위한 결의 요건으로 구분소유자 및 의결권자의 5분의 4 이상, 각 동별 3분의 2 이상 동의로 알고 있습니다.
저희 공동주택의 단지 구성은 총 114가구 규모로 그 중 2가구를 보유한 사람이 5명이고, 공공기관이 사택으로 사용하고 주택이 6가구입니다. 이 경우 조합원수는 104명으로 보는지요? 또 복리시설(상가)이 5개 동인데, 그 중 아파트 명의의 상가가 1개 동이고 1인이 상가 2개 동씩을 소유하고 있습니다. 이때는 상가 조합원수가 3명이 되는 건가요? 저희 같은 경우 재건축 결의를 위해서는 아파트와 상가 소유자 중 몇 명의 동의서를 받아야 하는지 알려주시기 바랍니다.
- 도시및주거환경정비법 제19조에 정비사업의 조합원은 토지등소유자로 주택재건축사업에 동의한 자이며, 동법 제2조 제9호 나목에 주택재건축사업의 경우 토지등소유자는 건축물 및 그 부속 토지의 소유자로 규정하고 있습니다. 또 동법 시행령 제28조 제1항 제2호에 주택재건축사업의 경우 소유권 또는 구분소유권이 수인의 공유에 속하는 때에는 그 수인을 대표하는 1인을 토지등소유자로 산정하도록 규정하고 있습니다.
단독주택 재건축 토지등 소유자 산정 여부
- 단독주택 재건축사업에서 1필지의 토지에 건축물 2개 동이 있는 경우 토지는 A가 소유, 건축물은 A와 B가 각각 소유하고 있다면 A를 토지등소유자 수에 포함할 수 있을까요? 또 단독주택 재건축 지역 내에 토지와 건축물을 여러 필지 소유한 자를 토지등소유자 수에 포함시킬 수 있나요?
- 도시및주거환경정비법 제19조에 정비사업의 조합원은 토지등소유자로 하도록 되어있고 동법 제2조 제9호 나목에 주택재건축사업의 경우 토지등소유자는 건축물 및 그 부속 토지의 소유자로 규정하고 있으므로 재건축정비사업의 경우 동의율산정은 건축물 및 그 부속토지를 소유한자를 1인으로 산정되어야 할 것으로 사료됩니다.
재건축 안전진단 신청
- 구분소유자가 400명인 재건축 대상 아파트이며 정비구역지정이 완료된 상태입니다. 현재 관할 시장으로부터 우선 추진위원 5인으로 추진위원회 승인을 얻었으며, 조합설립에 앞서 추진위원회의 고유업무인 안전진단 신청을 하고자 합니다. 이러한 경우 5인으로 구성된 추진위원회에서 안전진단 신청이 가능한지요?
- 현재 도시및주거환경정비법 제12조의 규정에 따라 주택재건축사업을 시행하고자 하는 자는 시장군수에게 당해 건축물에 대한 안전진단을 신청하여야 하도록 하고 있습니다. 이때 안전진단의 신청은 해당 추진위원회의 업무이나, 정비사업조합설립추진위원회 운영규정 제3조제1항의 규정에 따라 추진위원회는 법 제14조 제1항의 규정에 의한 업무를 추진하기 전에 운영규정을 작성하여 토지등소유자의 과반수 또는 추진위원회 구성에 동의한 토지등소유자 3분의 2 이상의 동의를 얻어 시장군수에게 신고를 하여야 하므로 해당 추진위원회가 상기 조항에 따라 운영규정 신고절차를 마친 경우 추진위원회 업무인 안전진단 신청을 할 수 있음을 알려드립니다.
재건축사업 시공사 선정 관련
- 저희 재건축 조합은 2003년 6월 주택건설촉진법에 의해 사업계획승인 인가를 받았습니다. 사업주체는 조합과 시공사가 공동으로 맡았으며, 아직 공사 착공은 하지 않은 상태입니다. 그런데 현재 시공사가 공사를 포기함에 따라 시공사를 변경하게 됐습니다.
이 경우 도시및주거환경정비법 시행 전에 사업계획승인이 된 것이므로 종전 법인 주택건설촉진법을 적용, 사업주체 및 시공사를 변경하면 될까요? 아니면 도시및주거환경정비법에 의해 사업시행(변경)인가를 받아야 하며, 시공자 또한 동법 제11조에 의한 경쟁입찰 방식에 의거 선정해야 하는지 알고 싶습니다.
- 질의의 경우 도시및주거환경정비법 부칙(제6852호, 2002.12.30) 제7조 제1항의 규정에 의하여 종전의 규정에 따라 현재까지 사업을 추진하였다면 종전의 법률로 새로운 시공자를 선정하여야 할 것으로 판단됩니다. 종합적인 판단은 인가권자인 당해 지자체장이 관련서류 등을 검토하여 판단해야 할 것입니다.
감리대가기준 적용 및 사업계획변경
- 건설공사 감리대가기준 건설교통부고시 2006-536호는 정부 발주 공사에만 적용하는지, 관뿐만 아니라 일정 규모 이상의 민간업체 발주 공사에도 적용하는지 알고 싶습니다.
- 건설공사 감리대가기준(건설교통부고시 2006-536호) 제1조(목적)에 “이 기준은 건설기술관리법 제27조 및 제27조의2의 규정에 의하여 감리전문회사가 국내에서 수주하는 건설공사의 책임감리·시공감리 및 검측감리에 대한 대가기준을 정함을 목적으로 한다.”라고 규정되어 있음을 알려드립니다.
주택건설사업계획변경승인시의 법적용
- 2005년 12월 5개 동, 15층, 400가구 규모로 주택건설사업계획승인을 득한 상태에서 60평형 1개 동, 100가구, 30평형 1개 동, 200가구로 변경하려고 합니다. 이때 설계변경시 법적용을 2005년 12월 당시로 적용해야 하는지, 아니면 현행 규정에 적합하게 해야 하는지 궁금합니다.
- 사업승인 변경으로 인하여 사업규모(세대수, 용적률, 건폐율, 높이 등)가 증가되어 신축, 증축, 세대수 증가 등이 수반되는 경우 사업승인권자는 당해 사업승인 변경을 새로운 사업계획으로 볼 수 있습니다. 따라서 구체적인 법규 적용에 관하여는 사업승인권자와 설계변경 내용을 검토해봐야 합니다.
주택건설사업계획변경승인 관련
- 당 현장은 지난 1997년 사업승인을 득하고 골조공사(19층 중 5층 골조 완료)를 하던 중 이듬해 사업주체의 부도로 공사가 중단된 바 있습니다. 이번에 사업을 승계하고 새로 진행을 하고자 하나 승인된 단위세대 평면으로는 분양 등이 불합리할 것으로 판단, 단위세대 평면변경(평형 변경)하고자 합니다. 그런데 사업승인 당시는 일반주거지역으로 용적률이 400%까지 가능하여 307%으로 승인을 받았는데, 지금은 제2종일반주거지역으로 200%까지만 가능하다고 합니다. 이 경우 설계변경으로 당초 승인받은 용적률의 범위 내에서의 행위가 가능한지, 아니면 새로운 사업계획으로 보아 현행 기준에 맞춰야 하는지 정확한 답변 부탁드립니다.
- 당초 19층으로 사업승인 받았으나 용도지역이 변경된 경우라면 당초 사업승인 받은 내용대로 건설할 수 있는 것으로 사료됩니다. 하지만 설계변경시 변경되는 사항의 정도, 해당 지방자치단체 도시계획조례의 경과 규정 등을 판단할 때 승인받은 사업 또는 설계 내용의 근간이 바뀌는 변경이라면 새로운 사업계획이라 봐야 할 것입니다.
재건축 매도청구
- 저는 지난 2005년 경매를 통해 단독주택 재건축이 추진되는 지역 내 건물만 취득을 한 상태입니다. 그런데 재건축 조합으로부터 건물만 가지고 있는 저는 조합원 자격이 없다며 매도청구 예정안내문을 받았습니다. 현재 재건축 조합원에 해당되지 않는다는 이유로 개인 재산이 몰수될 수도 있는 상황인데, 조합 측은 상담, 건의, 진정조차 받지 않고 거부하고 있으며, 담당 시청조차 문의에 별다른 답이 없는 실정입니다. 제가 취할 수 있는 방법은 없을까요?
- 도시및주거환경정비법 제2조 및 제19조의 규정에 의하여 주택재건축사업의 경우 사업시행구역 안에 소재한 건축물 및 그 부속토지의 소유자로서 조합설립에 동의한 자를 조합원으로 보도록 규정하고 있습니다. 따라서 건축물만 소유하고 그 부속토지에 대한 소유권이 없는 경우에는 조합원의 자격을 취득할 수 없습니다.
재건축 아파트의 분양신청
- 일반분양분이 없어 분양승인 대상이 되지 아니하는 재건축 아파트의 조합원 분양과 관련하여 분양공고(미분양자에 대하여는 현금청산한다는 내용 포함) 및 분양신청을 받은 후 관리처분 총회를 통화하였습니다. 그 후 관리처분계획 인가신청 전까지 미분양 신청한 조합원들에 대하여 추가로 분양신청을 받아 일괄 동, 호수 추첨을 하고자 하는데 따른 법적 가능 여부를 알려주시기 바랍니다.
1. 추가 신청 가능 여부(관리처분 총회 결의에서는 이 경우 불가결정한 사항이 없었으며 대의원 의결로써 가능한지요?)
2. 동, 호수 추첨 시기는 법적으로 별도 정한 시기가 있는가요? 또는 정관이나 대의원 결의로 정할 수 있는지?
- 동, 호수 추첨의 시기는 도시및주거환경정비법상 별도로 규정되어 있지 않으며 당해 조합정관 및 관리처분계획으로 정한 바에 따라 동, 호수를 추첨하여야 할 것입니다. 또 추가로 분양신청하는 경우에는 이해관계자의 동의 및 조합 정관에서 정하는 바에 따라야 할 것으로 판단됩니다.
재건축 아파트의 분양공고
- 일반분양분이 없어 분양승인대상이 되지 않는 재건축 아파트에 있어 관리처분 총회 전 기존 조합원(기존 토지 및 건축물소유자)들에 대하여도 30일 이상의 일간지 등에 분양공고 및 분양신청을 의무적으로 해야하는지와 만약 분양공고를 해야 한다면 관리처분 총회시 총회 후 30일간 분양신청 기간을 두는 조건부로 관리처분 총회를 할 수 있는지 판단해 주십시오.
- 사업시행자는 사업시행인가의 고시가 있은 날(주택재건축사업의 경우에는 제11조의 규정에 의하여 시공자를 선정하여 계약을 체결한 날)부터 21일 이내에 개략적인 부담금내역 및 분양신청기간 등을 토지등소유자에게 통지하고 분양의 대상이 되는 대지 또는 건축물의 내역 등을 해당 지역에서 발간되는 일간신문에 공고하여야 합니다. 이 경우 분양신청기간은 그 통지한 날부터 30일 이상 60일 이내로 하여야 하며, 관리처분계획의 수립에 지장이 없다고 판단되는 경우에는 분양신청기간을 20일의 범위 이내에서 연장할 수 있음을 알려드립니다.
시공보증인의 사용검사 신청
- 주택건설사업장의 사업주체 부도로 시공보증인이 주택법시행령 2035조에 의해 사용검사를 신청하는 경우 사업주체 명의변경 없이도 시공보증인 명의만으로 건축물관리대장에 등재할 수 있을까요?
- 주택법 제16조 제3항에 의거하여 승인을 얻은 사업계획을 변경하고자 하는 때에는 변경승인을 얻어야 합니다. 사업주체의 변경도 변경사업승인의 범위에 해당하는바 기타 자세한 사항은 당해 사용검사권자와 상의해야 할 것입니다.
사용검사 예정일 변경
- 사업승인시 득한 사용검사예정일 : 2006년 12월 30일
분양승인시 득한 입주예정일 : 2007년 4월
주택공급계약서에 표기한 입주예정일 : 2007년 4월
상기 내용과 같이 현재 분양완료하여 공사중인 아파트입니다. 분양승인과 주택공급계약서에 표기한 입주예정일(2007년 4월)은 변경이 없으나, 사용검사 예정일(2006년 12월 30일→2007년 3월)이 변경될 시 모든 입주세대의 동의서를 첨부하여 사업변경승인 절차를 밟아야 하는지 문의 드립니다.
- 분양한 주택의 사업내용변경에 관하여는 사업주체와 수분양자간의 주택공급계약에 의하여야 할 것입니다. 참고로, 주택법에서는 사용검사예정일 변경에 관한 입주예정자 동의에 관하여 별도로 규정하고 있지는 않습니다.
재건축 현금청산 관련
- 미계약 조합원 17세대가 현금청산을 실시하여 이를 다시 일반분양을 하려 합니다. 현재 일반분양 중에 있고요. 이 경우 현금청산으로 인한 일반분양세대의 가격은 최초 분양일 당시의 일반분양가로 해야 하는지, 아니면 20세대 미만인 경우여서 이를 분양가에 재산정하여 임의분양할 수 있는지에 대해 궁금합니다.
- 주택공급에관한규칙 제8조의 규정에 의하면 사업주체가 입주자를 모집하고자 할 때에는 공개모집을 하여야 하고 이 경우 시장 등의 승인을 얻도록 하고 있으며, 승인시에는 분양가격 등이 포함된 입주자모집공고안 등을 포함하도록 되어 있으므로 분양가는 승인받은 사항대로 분양하여야 할 것으로 판단됩니다. 이후 장기 미분양분 등에 대하여 분양가를 재산정하여 분양하는 것은 가능할 것으로 사료되나 보다 자세한 사항은 입주자모집승인권자인 당해 시장 등과 상의하셔야 할 것입니다.
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