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7호선 재개발 지분 '고공행진'

[부동산뱅크 2006/10/17 - 조회:27,175]

지하철 7호선 재개발 구역이 강남접근성과 뉴타운 개발 등을 무기로 가격 고공행진을 이어가고 있다. 특히 이들 구역은 지분 쪼개기도 거의 없는데다 대단지 개발이 예고돼 있어 투자자들의 관심이 끊이지 않고 있다. 신길뉴타운 6구역, 노량진뉴타운 2구역, 상도 7구역 등 지하철 7호선 역세권 재개발 구역의 시장동향에 대해 알아본다.



◆영등포구 신길뉴타운 6구역= 영등포구 신길동 2661번지 일대 1만 5,600평 규모로 지하철 7호선 신풍역이 걸어서 1분 거리에 있는 초역세권 구역이다. 지난 2004년 2월 추진위원회 승인을 받아 재개발 방식으로 추진했다 3차 뉴타운 지정으로 잠시 사업이 멈춰있는 상황이다. 시공사는 아직 내정되진 않았지만 삼성물산에서 그 동안 물밑작업을 해온 것으로 알려져 있다.



대부분 평지로 이뤄져 있는 이 구역은 폭 4m도 안 되는 골목길에 20~40년 이상 된 노후 불량 주택들이 빼곡히 들어서 있다. 빌라보다는 30평대 이상의 단독, 다가구 주택들이 상당수를 차지하고 있는 것이 특징이다.



신길 6구역은 지분 쪼개기가 거의 없어 일반 분양 물량이 많이 나올 것으로 예상된다. 365공인 박선숙 대표는 “조합원 비율은 공급물량의 56%정도 밖에 되지 않아 일반 분양 물량이 50%가까이 나올 것으로 예상된다”고 말했다. 일반분양 물량이 많이 나오다 보니 빌라 10평짜리 지분만 가지고 있어도 30평형대로 배정 받을 가능성이 크다는 게 인근 중개업자들의 설명이다.



이 구역의 지분시세는 빌라 10평 안팎을 기준으로 평당 2,500만~2,000만 원선, 단독 20평짜리 평당 1,400만~1,500만 원선, 구옥 35평 이상이 평당 1,200만~1,300만 원선이다.



지난달 16일 신길뉴타운이 도시재정비 촉진 시범지구로 지정된 이후 매물품귀 현상을 빚으면서 지분시세가 한달 새 평당 100만~300만 원 가량 올랐다는 게 인근 중개업자들의 설명이다.



시범지구 지정으로 공급규모가 늘어나는 것은 물론 사업에 탄력을 받을 것으로 기대된다. 현대공인 최진규 대표는 “6구역은 기존에 삼성물산이 890여 가구를 공급할 계획이었지만 재정비 촉진시범지구 지정에 따른 용적률 완화 기대감으로 1,000~1,500가구 정도로 공급 물량이 크게 늘어날 것으로 보인다”고 설명했다. 이어 “사업기간도 대폭 단축될 것으로 보여 2008년쯤이면 이주 및 철거에 들어갈 수 있을 전망이다”고 덧붙였다.







◆동작구 노량진뉴타운 2구역= 동작구 노량진동 232번지 일대 6,637평 규모로 지하철 1호선 노량진역과 7호선 장승배기역이 걸어서 7분 거리에 있는 더블역세권 구역이다. 게다가 지하철 9호선이 개통되는 2008년 말에는 노량진역이 1,9호선 환승역으로 되면서 3개의 지하철 노선을 이용할 수 있게 된다.



지난 2004년 11월 추진위 승인을 받은 후 구역지정을 준비 중에 있다. 현재 관리처분을 준비 중에 있는 1구역을 제외하고 사업속도가 가장 빠르다. 이 곳에는 20~40평형대 400여 가구가 들어설 예정으로 현대산업개발이 시공사로 내정돼 있는 상태다.



완경사지로 이뤄져 있는 이곳은 구역 위쪽으로는 노후 불량주택들이 밀집해 있고, 구역 아래쪽으로는 입주한지 20년 안팎의 원룸, 빌라 등이 위치하고 있다. 비전공인 강정숙 대표는 “40년 이상 된 노후불량주택들은 전체의 60~70%를 차지하고 있어 다른 구역에 비해 개발이 시급하다”고 전했다.



지분시세는 빌라 10평 안팎이 평당 2,500만~2,000만 원선, 구옥 30평짜리 평당 1,400만~1,500만 원선, 구옥 40평 이상이 평당 1,250만~1,300만 원선이다. 강 대표는 “2구역은 사업속도도 빠른데다 구역이 규모가 작다 보니 매물이 나오지 않아 가격이 꾸준히 오르고 있다”며 “최근 두달 새 평당 100만~200만 원 가량 상승했다”고 전했다.



이 구역의 조합원 가구수는 약 260가구로 빌라 13평짜리 이상 지분을 가지고 있는 것만으로도 30평형대로 배정을 받을 가능성이 크다. 또 2차 뉴타운으로 지정된 이후 재개발 사업을 추진한 터라 지분 쪼개기도 거의 없는 것이 특징이다.



그러나 구역 내에 학생들을 상대로 임대소득으로 생활을 꾸려나가는 사람들이 많아 자칫 사업이 장기화가 될 가능성이 있다는 우려의 목소리도 흘러나오고 있다.



뉴타운공인 관계자는 “잘 발달된 상업지역이 가까이 있는데다 영등포 뉴타운, 흑석뉴타운, 지하철 9호선 개통 등 개발호재가 풍부해 장기적인 안목으로 본다면 투자가치는 충분하 다”고 설명했다.







◆동작구 상도7구역= 동작구 상도동 159번 지 일원 1만 4,700평 규모로 지하철 7호선 상도역이 걸어서 5분 거리에 있다. 이 구역은 완만한 경사지에 40년 이상 된 1층짜리 노후 불량주택들이 밀집해 있다.



지난 6월말 구역지정을 받고, 내년 초 조합설립인가를 목표로 준비 중에 있다. 상도 7구역에는 용적률 235%를 적용, 8~15층 15개 동 978가구가 지어질 계획이다. 시공사는 신동아건설이 물망에 올랐지만 주민들의 반대로 조합설립 후 주민총회를 거쳐 다시 선정한다는 게 조합관계자의 설명이다.



이 구역은 지분 쪼개기도 거의 없는데다 현재 조합원 수도 460여 명 밖에 안 돼 일반 분양물량이 많이 나올 것으로 예상된다. 이화공인 김효선 소장은 “조합원 비율이 적기 때문에 10평 이상 지분만 가지고 있어도 중대형 평형으로 배정을 받을 가능성이 크다”고 설명했다. 지분시세는 다세대 10평 안팎이 평당 2,300만~2,500만 원선, 24평짜리 평당 1,600만~1,800만 원선, 구옥 40평대가 평당 1,100만~1,200만 원선이다.



한솔공인 황순이 대표는 “상도 7구역은 역세권인데다 도심접근성이 뛰어나 사람들의 관심이 많지만 매물도 없는데다 워낙 오른 가격 탓에 거래는 이뤄지지 않고 있다”고 전했다.



그러나 이 구역은 지역조합과 재개발 조합간의 갈등으로 사업의 혼선을 빚고 있는 것이 흠으로 지적된다. 지역조합의 시행자인 태려건설은 현재 구역의 36%지분을 매입한 상태로 이 곳에 건축법에 의해 사업을 계획하고 있다.



이에 대해 J공인 관계자는 “지역조합으로 개발하려면 지분을 100% 매입해야 되고, 이미 구역지정도 난 상태기 때문에 지역조합 개발은 어려움이 따를 것으로 보인다”고 내다봤다.



상도동 일대의 아파트는 대부분 재개발 한 단지로 강남권과의 접근성을 무기로 가격 상승폭이 높은 편이다. 상도 7구역 바로 옆에 짓는 상도 포스코 더？事？경우 32평형이 1억 원 가량이 웃돈이 붙어 있는 상태다. 또 입주한지 3년이 지난 아파트들도 평당 1,500만 원선에 시세가 형성돼 있어 투자가치는 충분하다는 게 중개업자들의 설명이다.











부동산뱅크 이정민 기자 leejm@neonet.co.kr
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