[이슈현장] 강서구 재건축의 힘, 화곡3주구
[부동산뱅크 2006/02/03 - 조회:19,585]
재건축 아파트 오름세가 다시 살아나고 있다. 강남권에서 비강남권으로 빠르게 확산해 가고 있는 추세다. 이 가운데 유독 눈에 띄는 것이 강서구 일대 재건축 단지. 이 일대 재건축 아파트는 1월 넷째 주 2.03%의 상승률을 나타내면서 강남권 재건축 아파트의 아성에 도전하고 있다. 이 같은 강서구 재건축 단지들 상승세의 열쇠를 쥐고 있는 것은 화곡3주구 일대 재건축 단지. 홍진시범, 우신 아파트 등을 중심으로 소리 없이 매매가를 갈아치우고 있는 이 단지들의 동향을 살펴본다.
화곡지구는 잠실, 청담•도곡, 반포, 암사•명일지구와 더불어 서울 5대 저밀도지구 중 하나로 유일하게 비강남권에 속해 있다. 화곡지구는 이미 우장산현대타운으로 변모한 화곡1주구와 대림산업과 현대산업개발이 건설 중에 있는 화곡2주구, 그리고 재건축 아파트들(우신, 양서1단지, 홍진시범1, 2차, 홍진)이 들어서 있는 화곡3주구로 나뉘어 있다. 특히 3주구에는 저밀도 재건축이라 분담금이 많지 않을 것으로 보이면서 투자자들의 이목이 집중되고 있다.
지난 주만 해도 화곡동 우신 17평형 매매기준가는 한 주 새 1,000만 원 가량 상승한 2억 8,000만 원에 조정됐으며 홍진시범1차 24평형 역시 1,500만 원 가량 오른 3억 9,000만 원에 매매됐다. 양서, 홍진아파트 역시 아파트 시세가 상향 조정되면서 재건축 기대감을 한껏 부풀리고 있다.
유독 화곡동 일대 재건축 단지들이 들썩거리는 이유에 대해 현지 A공인 관계자는 의아하다는 반응. 화곡3주구 일대 아파트는 항공로 고도제한, 개발이익환수 등이 적용돼 마땅한 호재가 없다는 게 그의 입장이다. 강서구청 주택과 관계자도 “구체적인 고도제한은 항공처와 상의해야 하나 층고 제한 해제는 있을 수 없는 일”이라고 전해 규제 완화와 같은 호재는 없는 것으로 나타났다.
인근 화곡2주구 재건축 영향으로 상승한 것인지에 대해서도 현지 공인 관계자들은 고개를 젓고 있다. 인근 월드컵공인 관계자는 “화곡2주구 재건축으로 아파트 값이 들썩였던 것은 이미 오래 전이라 새삼 호재로 볼 수는 없다”고 설명했다. 그러나 그는 “3주구 내부적으로 재건축 추진이 가시화되면서 아파트 값이 움직이는 추세”라고 현지 상황을 전했다.
화곡3주구는 현재 우신, 홍진, 홍진시범 1, 2차와 주변 연립으로 구성된 화곡3주구재건축조합과 양서1단지 재건축 추진위로 갈라서 있다. 대지지분이 비교적 큰 양서1단지가 따로 사업을 추진하는 게 유리하다는 입장을 고수해 독자 추진을 택했던 것. 실질적으로 화곡3주구 재건축이 탄력 받기 위해서는 화곡3주구 재건축 조합과 따로 재건축 추진위를 형성하고 있는 양서 1단지와 통합이 필수적이다.
그러나 최근 들어 양서1단지가 화곡3주구 재건축 조합에 통합될 움직임을 비추면서 사업속도가 빨라질 것으로 기대되고 있다. 조경은 화곡3주구 재건축 조합 총무는 “양서1단지가 조합변경 주민 동의율 요건을 채울 것으로 보여 조만간 조합이 통합될 것으로 보인다”며 “조합만 통합되면 재건축 추진이 탄력 받을 것으로 예상된다”고 전했다.
화곡3주구와 통합예정으로 재건축 사업추진에 속도가 붙을 것으로 기대됨에 따라 일대 아파트 가격이 꿈틀대고 있는 것이다. 특히 양서1단지는 조합설립변경인가가 임박해면서 수요자들이 매입을 서둘고 있다. 현재 추진위선정 상태에서 조합설립변경인가를 받으면 그 이후에는 조합원지위양도가 불가능해지기 때문. 양서1단지 31평형은 4억 9,000만~4억 9,500만 원에 거래가가 형성돼 있다.
양서1단지와는 달리 화곡3주구 조합에 통합된 홍진아파트의 경우는 조합원지위양도를 할 수 없어 투자자들로부터 외면 받고 있다. 이 아파트는 2004년 4월 홍진 재건축 조합으로 따로 인가를 받았으나 지난 해 10월 화곡3주구 재건축 조합에 통합돼 현재 조합원지위양도가 불가능하다.
그러나 홍진시범, 우신과 같은 경우 2003년 12월 30일 이전 보유자에 한해 전매가 1회 가능하다. 이에 따라 재건축 매물이 차츰 소진되면서 물량이 귀해지고 있다. 현지 대림공인 관계자는 “매물이 드물게 나오고 있어 거래가 성사될 때마다 시세가 조정되면서 오름세가 가파르게 비춰지는 것”이라고 전했다.
현재 33평형까지 배정이 가능할 것으로 보이는 우신 17평형, 20평형, 홍진 1차 18평형, 19평형의 경우 호가는 3억 원까지 올라서 있으며 실제 거래도 2억 9,000만 원 가량에 이뤄지고 있다.
부동산뱅크 최윤희기자 yuny0807@neonet.co.kr
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