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[재테크교실] 재개발 투자포인트 – ①입주권 자격

[부동산뱅크 2007/01/12 - 조회:12,345]

＂이제는 강북 재개발이다.＂ 도시재정비촉진을 위한 특별법 시행 등 정부의 전폭적인 지원을 등에 업은 강북 구도심이 제2의 전성기를 예고하고 있다. 이에 따라 재건축에 밀려 천덕꾸러기 신세로 전락했던 재개발 사업도 덩달아 주택시장의 새로운 기대주로 떠오르고 있다. 그러나 멋 모르고 재개발 투자에 나섰다가는 번듯한 새 아파트 입주의 부푼 꿈이 한 순간에 수포로 돌아갈 수도 있다. 재개발 투자의 핵심이라고 할 수 있는 분양자격을 서울시 조례를 기준으로 짚어본다.



▣ 토지와 건물을 모두 소유한 경우 = 재개발 구역 내에 토지와 건물을 모두 소유했다면 평형에 상관없이 아파트 입주권을 배정받을 수 있다. 재개발 사업의 취지가 서민들의 주거 안정인만큼 주택을 소유했을 때 가장 폭넓게 분양 자격을 인정해주기 때문이다. 단, 창고 등 사실상 주거용이 아닌 건축물과 토지를 소유하고 있을 경우에는 토지의 규모를 고려해 분양자격이 결정된다. 업무용으로 등재된 오피스텔이라고 해도 난방시설을 갖추는 등 실제 주거용으로 사용했다면 주거용으로 인정받을 수 있다.



▣ 토지만 소유한 경우 = 재개발 구역 내 토지만 갖고 있다면 토지의 면적이 90㎡(27.2평) 이상일 때 분양자격이 주어진다. 이때 재개발 구역 내 여러 개의 토지를 갖고 있다고 해도 각각의 필지를 합산해서 계산할 수 있다. 즉, 각각의 면적이 30㎡(9.1평), 70㎡(21.2평)인 두 개의 필지를 갖고 있다면 분양자격이 인정되는 것이다.



토지 면적이 30㎡ 이상, 90㎡ 미만이라면 무주택자에 한해 분양자격이 주어진다. 다만, 이 때는 앞의 경우와 달리 한 필지의 면적만을 기준으로 한다. 즉, 하나의 구역 내에서 여러 개의 필지를 합쳐야 30㎡가 된다면 분양자격을 얻을 수 없는 것이다. 무주택 기준을 만족시키기 위해서는 재개발 사업시행인가 고시일부터 공사완료 신청일까지 분양신청자를 포함한 세대원 전원이 무주택자여야 한다. 이때 세대주 및 세대분리를 한 세대주의 배우자는 물론이고 이 배우자와 동일한 세대를 이루고 있는 세대원도 무주택자여야 한다는 점을 꼭 명심해야 한다.



토지 면적이 30㎡(9.1평) 이하인 경우에는 분양자격이 주어지지 않으며 현금으로 청산하는 것을 원칙으로 한다.



▣ 건축물만 소유한 경우 = 재개발 구역 내 건축물만 소유하고 있다면 사실상 주거용으로 사용하고 있다는 조건만 충족시키면 된다. 그러나 이 경우 감정 평가액이 적기 때문에 순위에서 밀려 소형평형에 배정되거나 최악의 경우 주택 배정을 받지 못하는 경우도 생길 수 있다. 따라서 투자에 앞서 재개발을 통해 건립되는 건축물의 규모와 조합원 수를 고려해야 최악의 사태를 막을 수 있다.



주택만 소유하고 있는 경우 중에서도 국공유지 위에 등기된 건축물을 소유한 사람이 사유지 내 건물을 갖고 있는 사람보다 유리하다. 이 경우 지상권자의 자격으로 국공유지 우선 매수 신청권을 가질 수 있어, 토지 불하계약으로 해당 국공유지가 건축물 소유자에게 이전될 때 높은 평가액을 받을 수 있기 때문이다.



▣ 무허가 건축물을 소유한 경우 = 건축법에 의한 준공검사 제도가 생기기 이전에 건립된 무허가 건축물의 경우 신규 무허가 건축물과 달리 몇 가지 요건만 갖추면 지상권을 인정받을 수 있다. 이 요건으로는 △무허가 건축물 대장에 등재된 건축물 △ 1981년 항공사진촬영에 수록돼 있는 무허가 건축물 △ 재산세 납부 등으로 1981년 12월 31일 이전에 존립된 확증이 있는 건축물 △ 1982년 4월 8일 이전에 사실상 건립된 연면적 85㎡ 이하의 주거용 건물로, 1982년 항공사진 촬영에 수록돼 있거나 재산세 납부 등 1982년 4월 8일 이전에 건립된 확증이 있는 건축물 등이 있다.



▣ 다가구와 다세대 주택 = 다가구는 여러 세대가 함께 살고 있지만 소유권은 한 사람이 갖는다. 따라서 분양자격은 전 세대를 통틀어 하나밖에 주어지지 않는다.



반면, 다세대의 경우 공동주택 규정에 의해 각 세대별로 구분등기가 돼 소유권이 나뉘어 있다. 따라서 각 세대별로 분양자격을 받을 수 있으며 토지와 건물을 모두 소유한 것이기 때문에 갖고 있는 지분과 주택의 평형에 관계없이 분양자격이 주어진다.



한편, 과거에는 재개발 분양자격을 얻기 위해 다가구 주택으로 소유권 등기를 마친 주택을 다세대로 전환하는 일이 비일비재했다. 이 경우 2003년 12월 30일 이전에 전환한 경우에만 분양자격을 인정받을 수 있다. 또 전용면적 60㎡(18.1평) 이하 분양아파트나 임대아파트만 배정되므로 다세대 투자에 앞서 세심한 주의가 요구된다. 단, 전환을 했더라도 소유세대의 건평(전용면적)이 60㎡ 이상인 경우에는 이러한 제한을 받지 않는다.



지금까지 살펴본 분양자격을 모두 갖추었다고 해서 안심하기에는 이르다. 지분 쪼개기가 심해 조합원 수가 많거나 예상보다 건립 가구수가 적어질 경우 물량을 배정받지 못하는 경우도 발생할 수 있기 때문이다. 따라서 투자하고자 하는 구역에 조합원 수가 지나치게 많지는 않은지 꼭 점검해봐야 한다.



또한 서울시의 ‘도시 및 주거환경정비조례’가 시행된 지난 2003년 12월 30일 이후 재개발 투자환경에 큰 변화가 생겼다는 점도 반드시 짚고 넘어가야 한다. 시는 조례 시행일 이후 다가구 주택을 다세대주택으로 전환했거나 한 필지의 땅을 여러 필지로 나누는 지분 쪼개기가 행해졌다면 현금청산 대상으로 분류해 입주권을 주지 않는다.





부동산뱅크 박영의 기자 momopc1@neonet.co.kr
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