[알고계세요?] 재개발, 뉴타운 차이를 아시나요?
[부동산뱅크 2007/01/05 - 조회:18,595]
올해 재개발과 뉴타운투자에 대한 밝은 전망이 쏟아지면서 재개발 투자에 관심을 보이는 사람들이 많다. 하지만 용어도 생소하고 사업내용을 이해하는데 어려움이 많이 따르는 것이 현실이다. 여기에 지난해 ‘도시재정비촉진을 위한 특별법’까지 시행되면서 사람들의 혼란은 더욱더 커지고 있다. 재개발과 뉴타운, 도시재정비촉진지구 등에 대해 알아보기로 한다.
사람들이 관심을 보이는 재개발과 뉴타운 하지만 그 개념에 대해 헷갈려 하는 사람들이 의외로 많다. 재개발이란 도시 및 주거환경정비법에 의한 사업으로 정비기반시설이 열악하고, 노후∙불량건축물이 과도하게 밀집돼 있어 토지의 합리적인 이용가치가 떨어지는 지역의 주거환경을 개선하기 위한 사업이다.
여기서 말하는 정비기반시설로는 도로, 상하수도, 공원, 공용주차장, 가스공급시설 등 주민들이 생활하는데 있어 기본적으로 갖춰야 할 시설들이다. 또 노후불량 건축물의 판단기준은 준공된지 20년 이상으로 시∙도 조례가 정한 기간을 지나 건축물의 수선유지비가 새로운 건축물을 짓는 비용 보다 클 경우를 말한다.
서울시의 경우 지난 1992년 1월 1일 이후 준공된 5층 이상의 건축물은 40년, 4층 이하의 건축물은 30년이 지나야 되고, 1982년 1월 1일부터 1991년 12월 31일까지 준공된 5층 이상 건축물은 22+(준공연도-1982)ⅹ2년, 4층 이하의 건축물은 21+(준공연도-1982년)이 경과해야 노후건축물로 분류된다. 또 1981년 12월 31일 이전에 준공된 건축물은 20년이 지나야 된다. 재개발의 경우 노후∙불량건축물의 수가 대상구역 안 건축물 층수의 2/3이상일 경우 정비구역지정 신청이 가능하다.
사업절차는 시∙도지사가 도시 및 주거환경정비법에 따라 기본계획을 10년(5년 마다 타당성 검토) 주기로 수립 및 고시한다. 이후 지자체는 시도지사에게 정비구역지정을 신청하게 된다. 정비구역지정이 되면 도정법에 따라 재개발 조합설립추진위원회, 조합 등이 순차적으로 설립 된다. 이후 시공사 선정, 사업시행계획 승인, 관리처분, 분양 및 착공 등을 거치면서 사업이 마무리된다.
한편 뉴타운사업은 그 동안 민간주도의 개발이 도시기반시설에 대한 충분한 고려 없이 주택 중심으로만 추진돼 난개발로 이어지는 문제점을 개선하기 위한 시행 방식이다. 재개발 사업이 한 개의 단일 구역 사업으로 이뤄지는 것이라면 뉴타운은 여러 재개발 구역을 한데 묶어 진행하는 광역단위의 계획적 개발이다.
그 동안 뉴타운사업은 ‘서울시 지역균형 발전지원에 관한 조례’로 추진돼 왔다. 하지만 뉴타운 사업에 대한 필요성이 보다 확대되면서 ‘도시재정비촉진을 위한 특별법’(이하 도촉법)이 제정됐다. 그 동안 지자체 조례로 시행돼 왔던 ‘뉴타운’이라는 명칭은 도촉법이 재정되면서 ‘도시재정비촉진지구’(이하 도촉지구)로 바뀌게 된 것이다.
모든 뉴타운은 도촉지구가 될 수 있지만 각 지자체에서 신청하지 않으면 도촉지구로 지정되지 않는다. 현재 도촉지구는 길음, 은평, 한남, 방화, 노량진, 신길, 장위, 북아현 등 총 21곳의 뉴타운과 균형발전촉진지역에서 지정됐다.
도촉지구에선 지난해 7월 시행된 도촉법에 따라 혜택이 주어진다. 우선 구역지정요건이 20% 완화되고, 서울시 조례에서 정한 용적률(2종 일반주거지역 200%, 3종 일반주거지역 250%) 이상으로 용적률을 높일 수 있다. 또 중대형 평형 비율이 늘어나고 우수 학교 유치가 쉬워져 주거환경도 나아진다.
뉴타운지역에서도 서울시에서 도시기반시설 등을 지원하지만 개별 재개발 사업장엔 별다른 지원이 없다. 하지만 도촉지구 신청을 하지 않은 뉴타운에서는 54평 이상, 도촉지구에서는 6평 이상 거래시 토지거래 허가구역을 받아 한다. 사업절차는 재개발과 같은 방식으로 진행된다.
부동산뱅크 이정민 기자 leejm@neonet.co.kr
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