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[재테크교실]중앙선 기적소리 따라 재개발 '활기'

[부동산뱅크 2006/11/15 - 조회:15,075]

중앙선 역세권 재개발 구역이 한강조망과 개발호재를 무기로 고공행진을 이어가고 있다. 용산구와 성동구에 집중돼 있는 이들 구역은 뛰어난 입지여건으로 그 동안 투자자들의 관심이 끊이지 않았던 곳이다. 한남뉴타운, 금호14구역, 행당6구역 등 중앙선 역세권 재개발 구역의 시장동향에 대해 알아본다.



◆용산구 한남뉴타운= 용산구 보광동, 한남동, 이태원동, 동빙고동 일원 33만 여 평 규모로 중앙선 서빙고역, 한남역, 지하철 6호선 이태원역을 이용할 수 있다. 뉴타운 가운데 보기 드물게 한강이 시원하게 내다보이는데다 경사가 남향으로 나있어 조망권 확보에는 최상의 조건을 갖췄다.



한남뉴타운 구역은 추진위설립, 구역지정 준비 등 사업초기 단계로 지난 2003년 11월 2차 뉴타운으로 지정된 이후 3년 동안 사업 진행이 멈춰 있는 상황이다. 지난해 8월 서울 지역균형발전위원회에 기본계획을 심의, 상정해 한남뉴타운 개발기본계획(안) 토지이용계획부분만 조건부로 심의∙의결된 상태로 현재 용산구에서 건축정비계획안을 수립 중이다.



총 7개 구역으로 이뤄져 있는 한남뉴타운은 경사가 급한 좁은 골목길에 노후 불량 주택 1만 6,500여 가구가 빼곡히 자리잡고 있다. 뉴타운 북쪽으로 남산공원이 위치하고 있고, 남쪽으로는 한강, 서쪽으로는 용산 가족공원이 있어 쾌적한 주거지역으로 개발될 전망이다.



특히 한남 2구역(동빙고동), 한남4구역(보광동), 한남 5구역(한남동)은 한강조망이 가능한데다 지대가 한남 1, 3, 6, 7구역에 비해 낮아 수익성이 더 높다는 게 인근중개업자들의 설명이다.



또 비강변구역(1,3,6,7구역)의 경우 무허가 건물이 강변구역에 비해 많이 있다. 래미안 공인 관계자는 “관리처분 시점에서 무허가 건축물은 조합원 수를 늘릴 수 있기 때문에 조합원들의 수익성을 낮추는 요인으로 작용한다”고 전했다.



지분시세를 살펴보면 한남2구역의 경우 20평형대로 배정이 예정되는 빌라 5~8평짜리가 평당 4,000만 원선, 30평형대로 배정이 예상되는 빌라 10평 안팎이 평당 5,500만~6,000만 원선, 40평형대로 입주가 가능한 구옥 30평짜리가 평당 2,500만~2,800만 원선이다.







한강공인 안찬식 대표는 “한남2구역은 한강 조망이 가능한 다른 구역에 비해 일반 분양물량이 가장 많이 나오고, 경사지도 완만해 한강조망이 가능한 한남 4,5구역 보다 평당 200만~300만 원 가량 더 비싸다”고 전했다.



한강조망이 불가능한 한남 1,3,6,7구역의 경우 10평 안팎이 평당 3,500만~4,000만 원선, 20평형대가 평당 3,000만~3,500만 원선, 구옥 40평형 이상이 평당 2,000만~2,500만 원 선에 시세가 형성돼 있다. 한강 조망여부에 따라 평균적으로 평당 2,000만~2,500만 원 가량 차이가 나는 셈이다.



신화C&C공인 관계자는 “도시재정비 촉진지구로 지정된 이후 지분 시세가 평당 200만~500만 원 가량 올랐지만 토지거래허가 때문에 거래는 쉽게 이뤄지지 않고 있는 실정이다”고 전했다.



안 대표는 “한남 뉴타운은 용산개발 호재와 맞물리면서 구체적인 개발 윤곽이 드러나면 한강변 30평형대로 배정 받을 수 있는 지분 시세는 이 일대 아파트 시세와 비슷한 7~8억 원까지 가격 상승이 예상된다”고 전망했다.







◆성동구 금호14구역= 성동구 금호동 4가 233-5 일대에 1만 1,800평 규모로 대우건설이용적률 227%를 적용, 13평(임대) 120가구, 24평형 294가구, 32평형 246가구, 42평형 45가구 총 705가구를 지을 계획이다. 지난 7월 성동구청으로부터 사업시행인가를 받고, 내년 상반기내에 관리처분 인가를 받아 2010년 입주를 목표로 하고 있다.



교통여건으로는 중앙선과 지하철 3호선 환승역인 옥수역이 걸어서 10분 거리에 있고, 강변북로와 동호대교가 가까이에 있어 강남권 및 수도권으로 진출입이 수월하다.



경사지로 이뤄져 있는 이 구역은 폭 2~3m도 안 되는 골목길에 20~40년 이상 된 단독, 다가구 주택들이 빽빽이 들어서 있다. 한강과 가까이 있는데다 구역의 지대도 높다 보니 구역 앞으로 금호11구역(푸르지오)이 착공 중에 있음에도 한 강조망이 뛰어날 것으로 기대된다.



이 구역의 조합원수는 600여 명으로 일반분양분은 40~50여 가구가 나올 것으로 예상된다. 지분시세는 10평 안팎이 평당 2,000만~2,200만 원선, 다가구 20평대가 평당 1,500만~1,700만 원선, 구옥 50평 이상이 평당 1,300만 원선에 시세가 형성돼있다.



대우공인 성은해 실장은 “30평형대로 배정 받기 위해서는 14평짜리, 40평형대는 50평짜리 지분을 가지고 있어야 가능성이 크다”고 설명했다. 사업이 마무리 단계로 치닫고 있다 보니 매물도 거의 없고, 많이 오른 가격 탓에 거래도 뜸한 상태라는 게 중개업자들의 설명이다.



이 일대 중개업자들은 금호14구역의 30평형대 조합원 분양가를 평당 1,000만~1,200만 원 정도로 예상하고 있다. 성 실장은 “지난 2004년 4월 분양한 금호11구역 31평형의 경우 조합원 분양가에 비해 2억 6,750만~4억 8,000만 원 가량 웃돈이 붙은 상태에 있어 금호 14구역도 투자가치는 충분히 있다”고 전했다.







◆성동구 행당6구역= 성동구 행당1동 100번지 일대 1만 2,370평 규모로 걸어서 중앙선 응봉역과 중앙선과 지하철 2,5호선 환승역인 왕십리역이 5분 거리에 있는 더블 역세권 구역이다. 제2종 주거지역인 이 곳에는 용적률 190%를 적용, 10평~40평형대 900여 가구가 들어설 계획이고, 시공사는 동부건설이 우선협상자로 내정돼 있다.



지난해 10월 서울시로부터 주택재개발 검토대상구역에서 정비예정구역으로 변경 지정되면서 추진위승인을 받고, 구역지정을 준비 중에 있다. 조합원 관계자는 “현재 구역지정을 위한 신청서류가 성동구청에 접수돼 있어 내년 상반기내에 구역지정을 받을 것으로 예상하고 있다”고 전했다. 현재 조합원 수는 600여 명으로 쪼갠 지분을 제외하고 조합원들의 상당수는 30평형대로 배정 받는데 무리가 없을 것으로 보인다.



이 구역은 평지로 이뤄져 있고, 7평~50평 이상까지 다양한 크기의 단독, 다가구, 빌라 등이 혼재돼 있는 것이 특징이다. 또 구역 옆으로 중랑천과 서울숲이 있어 주거 쾌적성도 뛰어날 전망이다.



지분시세는 10평 안팎이 평당 1,800만~2,000만 원선, 20평짜리가 평당 1,500만~1,800만 원선, 구옥 30평 이상은 평당 1,300만~1,500만 원선이다. 추석 직후 아파트값 상승과 맞물리면서 지분시세도 평당 200~300만 원 가량 올랐다는 게 인근중개업자들의 설명이다.



동부공인 관계자는 “역세권, 도심권과의 접근성, 주거쾌적성 등의 영향으로 문의가 꾸준하나 매물 부족으로 거래가 이뤄지지 않고 있다”고 전했다. 이어 “인근에 왕십리뉴타운, 왕십리민자역사, 뚝섬개발 등 개발호재가 풍부한데다 사업도 초기 단계에 있어 추후 가격 상승이 예상된다”고 덧붙였다.



여기에 입주한지 5년이 지난 인근 32평형 아파트 값이 5억 5,000만~6억 원선에 가격이 형성돼 있는 것으로 비교해 볼 때 투자가치는 충분히 있을 전망이다.











부동산뱅크 이정민 기자 leejm@neonet.co.kr


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