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[이슈현장] 지하철 4호선 재개발, 메이저 건설사 '군침'

[부동산뱅크 2006/10/30 - 조회:23,231]

강북 도심권과 접근성을 무기로 인기를 끌고 있는 재개발 구역이 있다. 1,000가구가 넘는 대단지로 개발되는데다 1군 업체들이 시공사로 내정돼 있어 추후 프리미엄이 예상된다. 신계구역, 청파구역, 삼선5구역, 성북1구역 등의 지하철 4호선 역세권 재개발 구역의 시장동향에 대해 알아본다.



◆용산구 신계구역= 용산구 신계동 1-1번지 일대 1만 7,684평 규모로 지하철 4,6호선 환승역인 삼각지역이 걸어서 10분 거리에 있다. 지난 7월 11일 사업시행인가를 마치고 현재 조합원 분양신청을 받고 있다. 대림산업이 시공사로 선정돼 24평~43평형 950가구가 들어설 계획이다.



평지와 경사지로 이뤄져 있는 이 구역은 노후 불량주택과 밀링, 아크릴 등의 소규모공장들이 혼재돼 있다. 특히 20~30평 규모의 불량 주택들은 구역 중심에 있는 당고개 순교 성지를 주변 경사지에 자리잡고 있다.



이 구역은 1층 단독주택들이 상당수를 차지하고 있어 지분쪼개기가 거의 없는데다 조합원수도 약 490명으로 일반 분양분이 많이 나올 것으로 보인다. 또 구역 내 당고개 순교성지가 있어, 기부채납 없이 그 주변으로 녹지 공간이 형성되는 것도 하나에 메리트다.



그러나 구역 내 무허가 건축물이 50% 가량을 차지하고 있어 투자에 유의 해야 한다는 우려의 목소리가 흘러나온다. 대림 공인 관계자는 “건축물이 1982년에 찍은 항측 사진에 있는 경우 무허가 건축물이라도 입주권이 나온다”고 설명했다.



신계구역의 지분시세는 연립 10평 안팎을 기준으로 평당 3,000만 원 안팎, 20평짜리는 평당 2,500만 원선, 30평짜리 구옥이 평당 2,000만 원선이다. CJ고려공인 엄기준 대표는 “30평형대로 배정 받기 위해서는 20평짜리, 40평형대는 30평짜리 지분을 가지고 있어야 가능성이 크다”고 설명했다. 사업이 마무리 단계에 있다 보니 매물도 거의 없고, 많이 오른 가격 탓에 거래도 뜸한 상태라는 게 중개업자들의 설명이다.



엄 대표는 “입주를 앞두고 있는 인근 주상복합들이 2년전 평당 1,500만 원~1,600만 원 선에 분양했지만 현재 평당 300만~400만 원 가량 웃돈이 형성됐다”며 “투자가치는 충분히 남아 있다”고 설명했다. 이어 “여기에 지어질 아파트는 지상 25층짜리로 20층 이상부터는 한강조망까지 가능해 그 가치는 더욱 커질 것이다”고 덧붙였다.







◆용산구 청파구역= 용산구 청파동2가 106번지 일대 8,100평 규모로 걸어서 지하철 4호선 숙대입구역이 5분, 1호선 남영역이 7분 거리에 있다. 지난해 8월 추진위 승인을 받고, 현재구역지정을 준비중에 있다. 이 곳에는 지상 16~20층 9개 동 24평~43평형 706가구가 들어설 계획이고, 시공사는 현대건설이 우선협상자로 내정돼 있다.



이 곳은 도심과의 접근성이 뛰어난데다 인근에 대학교도 있어 다른 구역에 비해 전월세 수요가 상당히 높은 편이다. 이에 임대 부동산을 가진 사람들이 재개발에 대한 반대의견을 나타내면서 면적이 개발 면적이 당초 추진하려던 면적보다 3,900여 평이 줄었다.



현재 이 구역은 평지와 완경사지로 이뤄져 있고, 20평 안팎의 단독, 다가구 주택들이 주를 이루고 있다. 또 조합원 수는 약 380여 명으로 지분쪼개기도 거의 없어 일반 분양분이 50%가까이 나올 것으로 기대하고 있다.



지분시세는 빌라 10평 안팎이 평당 2,500만 원선, 20평짜리가 평당 2,000만 원선, 구옥 30평 이상이 평당 1,800만 원선이다. M공인 관계자는 “용산개발에 따른 기대감으로 문의는 많이 오지만 매물이 없어 거래가 쉽게 이뤄지지 않는 편이다”고 전했다.







◆성북구 삼선5구역= 성북구 삼선동1가 296번지 일대 1만 9,346평 규모로 지하철 4호선 한성대입구역과 6호선 보문역이 걸어서 7분 거리에 있는 더블 역세권 구역이다. 이 곳은 한성대학교를 잇는 선녀길을 중심으로 구역 모양이 ‘U’자 형태로 돼 있고, 인근에 학교가 있다 보니 소규모 미용실, 분식점, 문구점 등이 구역 내에 자리잡고 있는 것이 특징이다. 또 빌라 3~4개 동을 제외하고는 20~30평짜리 다가구와 단독주택들이 상당수를 차지하고 있고, 구역 우측 경사지에는 노후 불량주택들이 자리잡고 있다.



삼선 5구역은 지난해 6월 추진위승인을 받고, 올 4월 성북구청에 구역지정 신청을 한 상태다. 대우건설이 시공사로 우선협상 대상으로 내정돼 있고, 25평~43평형 1,000가구 가량이 들어설 계획이다. 조합원 관계자는 “현재 모든 사업이 순조롭게 진행되고 있어 빠르면 내년 2~3월쯤 구역지정을 받을 것으로 기대하고 있다”고 전했다. 현재 조합원 수는 약 500여 명으로 조합원들의 상당수는 30평형대로 배정 받는데 무리가 없을 것으로 보인다.



지분시세는 다가구 10평 안팎이 평당 1,000만~1,200만 원선, 20평짜리 평당 1000만 원선, 30평짜리 이상 구옥은 평당 900만 원 선으로 지분규모에 따라 큰 차이를 보이지 않고 있다. 방&방 공인 방동은 대표는 “이 구역은 1년 동안 가격 변동이 거의 없었다”며 “다른 구역에 비해 가격이 저렴하기 때문에 구역지정이 가시화되면 가격 상승이 불가피하다”고 전했다.



또 5구역 바로 옆에 붙어 있는 내년 입주예정인 삼선 1구역의 경우 분양 당시 조합원 분양가는 평당 700만 원선, 일반분양가는 평당 900만 원선이었다. 현재 30평형대가 조합원 분양가를 기준으로 1억 5,000만 원 가량 웃돈이 형성돼 있는 상황이다. 이에 방 대표는 “5구역의 입지여건은 1구역에 비해 좋기 때문에 1구역에 비해 투자가치는 더 크다”고 말했다.







◆성북구 성북1구역= 성북구 성북1동 179-68번지 일원 2만 9,780평 규모로 지하철 4호선 한성대입구역이 걸어서 2분 거리에 있는 초역세권 구역이다.



이 곳에는 25~58평형대 1,500여 가구가 들어설 계획이고, 시공사는 현대건설이 우선협상자로 내정돼 있다. 지난 6월부터 구역지정 준비 중에 있는 성북 1구역은 최근 성북동 179-33번지 일대의 정비구역 편입 여부 문제로 사업 진행에 잠시 난항을 겪었다. 조합관계자는 “성북동 179번지 일대 300여 가구가 재개발구역 편입에 관한 민원을 성북구청에 제기해 사업 진행이 늦어졌다”며 “사업수익성을 위해 이들을 정비구역에서 제외하기로 했다”고 전했다.



성북 1구역은 한옥주택, 빌라, 노후주택 등 10평~80평 규모의 주택들이 공존하고 있다. 구역 아래쪽은 평지로 빌라, 고급주택, 한옥주택이 몰려 있고, 경사지로 이뤄져 있는 구역 우측 동구여상 주변으로 노후 불량주택이 자리잡고 있다.



지분시세는 단독 10평 안팎이 평당 1,000만~1,200만 원선, 20평짜리가 평당 1,000만~1,100만 원선, 30평짜리 이상이 평당 800만~900만 원 선으로 최근 강북개발에 따른 기대감으로 가격이 꾸준히 상승하고 있다는 게 인근중개업자들의 설명이다.



이 구역의 조합원은 950여 명으로 조합원들은 쪼갠지분만 아니면 30평형대 배정을 문안할 전망이다. E공인 관계자는 “이 구역은 지분쪼개기가 성북2,3구역에 비해 심해 중대형 평형배정 받기를 원하는 사람들은 투자에 유의 해야 한다”고 전했다.



특히 이 일대 중개업자들은 대단지 역세권에다 북악산자락과 맞닿아 있어 주거환경이 쾌적해 개발이 완료되면 길음뉴타운과 비슷한 가격대를 형성할 것이라는 전망이다.











부동산뱅크 이정민 기자 leejm@neonet.co.kr


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