재개발 지분쪼개기의 경우에도 아파트 분양권대상
[부동산뱅크 2005/04/27 - 조회:12,729]
주택재개발사업의 경우에는 재건축과 달리 개발이익환수제의 대상이 아니고 조합원 지분에대한 전매도 금지되지 않고 있기 때문에 아파트 분양권과 시세차익을 목적으로 하는 재개발사업구역내 토지나 건물에 대한 투자가 관심의 대상으로 떠오르고 있다. 그러나 재개발구역내 모든 토지나 건물의 소유자에 대하여 아파트 분양권이 주어지는 것이 아님에도 이를 모르고 무조건 재개발구역내 토지나 건물을 매수하였다가 낭패를 보는 경우가 있다.
따라서 재개발구역내 토지나 건물의 소유형태와 면적등에 따라 조합의 관리처분시에 분양대상이 되는지의 여부에 대한 구체적인 기준과 내용을 정확하게 알고 있어야만 재개발 지분투자시 예상치 못한 손해를 피할 수 있게 되는 것이다.
강남에 살고 있는 이씨는 미리 재개발 지분을 매입하여 두면 장래에 상당한 분양권 프리미엄이 예상된다는 언론의 보도와 투자권유에 따라 2004년 5월경 재개발구역내 3층 다세대주택 중 전용면적 약 15평인 2층을 아파트 분양권 시세를 고려하여 상당한 고가에 이를 매수했다. 소유권이전등기와 조합원 명의변경을 마치고 관리처분이후 적절한 시기에 이를 전매할 생각도 가지고 있었다.
그러나 이씨가 조합에 장차 몇평형의 아파트를 분양받을 수 있는지를 문의하자 조합에서는 이씨가 매수한 다세대주택은 단독으로 아파트 분양권을 받을 수 없고 위 3층 다세대주택의 소유자 전원에 대하여 1개의 아파트 분양권만 나온다는 답변이었다. 알고 보니 이씨가 매수한 다세대주택은 본래 구분등기가 되어 있지 않은 다가구주택이었는데 2003년에 이를 경매로 취득한 고씨가 2004년 1월에 이를 다세대주택으로 쪼개어 층별구분등기를 하는 속칭 지분 쪼개기를 한 후 마치 개별 분양권이 주어지는 것처럼 비싸게 팔아먹은 것으로서 그때서야 속은 것을 알고 뒤늦게 고씨를 수소문하여 보았지만 이미 행방을 감춘 상태였다.
실제로 지난 1999년 5월경 다가구주택을 다세대주택으로 쉽게 전환할 수 있도록 건축법이 바뀌면서 그동안 재개발이 추진되는 지역에서는 단독이나 다가구주택을 다세대주택으로 전환하여 이를 매각하는 이른 바 지분쪼개기 투기수법이 성행한 바 있었다. 그러나 이로 인하여 조합원 숫자가 급증하고 심지어는 신축가능한 아파트 숫자보다 조합원 숫자가 더 많은 경우까지 발생하게 되어 이러한 지분쪼개기를 규제하기에 이르렀다.
이러한 지분쪼개기에 대하여는 서울시의 경우 서울시도시및주거환경정비조례가 시행된 2003년 12월 30일을 기준으로 하여 조례시행일 이후에 단독주택이나 다가구주택을 다세대주택으로 전환한 경우에는 그 소유자 숫자와 관계없이 1개의 분양권만이 주어지게 된다. 다만, 위 조례시행일인 2003년 12월 30일 이전에 이미 단독이나 다가구를 다세대주택으로 전환하여 구분소유등기를 마친 주택의 경우에는 그 구분소유하고 있는 다세대주택의 전용면적에 따라 분양권을 달리 규정하고 있다. 즉 전용면적이 60㎡(18.15평)을 초과하는 소유자에 대하여는 정상적인 조합원으로서의 자격을 인정하여 각각의 분양권이 주어지지만 전용면적이 60㎡이하인 소유자에 대하여는 전용면적 60㎡이하의 주택을 공급하거나 정비구역안의 임대주택을 공급하도록 규정되어 있으므로 큰 평수의 아파트를 분양받을 수 없어 투자의 가치가 거의 없거나 경우에 따라서는 조합원 분양대상자가 되지 못하고 감정평가금액에 따른 현금청산대상자가 될 수도 있는 것이다.
이처럼 단독주택이나 다가구주택이 다세대주택으로 전환된 속칭 지분쪼개기 방법에 의한 재개발 조합원분에 대하여는 서울시 조례에 의한 분양권 규제와 제한이 따르고 있는 것이므로 재개발구역내 다세대주택을 매수하려는 투자자로서는 그 분할된 시기, 층별 주거전용면적 등을 세밀히 체크하고 전문가들에게 문의하여 예측하지 못한 손해의 위험을 피하여야만 한다. 위 사례에서 이씨의 경우에는 서울시 조례가 시행된 2003년 12월 30일 이후에 지분쪼개기방법으로 다가구가 다세대로 전환된 주택인 것이어서 관리처분시 다세대주택 전체에 대하여 1개의 분양권만이 주어지게 되어 이씨 단독의 분양권을 받을 수 없게 된 것이다.
설사 이씨가 매수한 다세대주택이 위 서울시 조례 시행이전에 분할된 경우를 가정하더라도 그 전용면적이 15평으로서 60㎡(18.15평)에 미달하므로 전용면적 60㎡이하의 아파트나 임대주택의 분양대상자자 될 뿐이다.
한편 재개발구역내 나대지 토지인 경우에는 그 면적이 90㎡이상인 경우에는 아파트 분양대상이 되므로 특별한 문제가 없으나 위 서울시 조례 시행일 이전에 구역지정된 경우에는 20㎡이상 90㎡미만인 경우 무주택자인 경우에만 분양대상이 되고, 조례 시행일 이후에는 최소면적단위가 30㎡이상으로 상향되었으며, 지목이 도로인 경우에는 그 면적이 90㎡ 이상이 되어야만 분양대상이 되는 점에 유의하여야 한다.
또한 나대지에 대하여 이를 여러 사람이 공유지분으로 소유하는 경우에는 위 서울시 조례시행일인 2003년 12월 30일 이전에 공유지분으로 소유하고 있는 면적이 90㎡이상인 경우에는 공유지분권자라 하더라도 각각의 분양대상이 되지만 위 조례시행일 이후에 공유지분으로 된 공유지분에 대하여는 그 면적에 불구하고 수인의 공유지분자에 대하여 1개의 분양권만이 주어지는 것이므로 나대지 공유지분에 투자하는 경우에는 반드시 공유로 된 시점과 면적을 확인하여야만 한다.
나아가 재개발구역내 분양대상과 관련하여 무허가건물의 기준, 지분쪼개기에 대한 규제와 내용, 나대지 분양대상의 기준과 내용 등에 대하여 서울, 경기도, 인천등 각 시도별로 달리 규정하고 있으므로 투자에 앞서 미리 해당 시도의 조례를 반드시 체크하여야 한다는 점도 중요한 포인트다.
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