한강, 청계천, 북한산 조망 알짜 수두룩
[부동산뱅크 2005/03/17 - 조회:22,850]
서울시 30여 곳 재개발 구역지정
강남 재건축 조합원들은 한강 이북에 즐비한 노후주택만 바라 보면 배가 아프다. 새 정부 들어 재건축 사업에 대해 규제 일변도로의 기조가 유지되고 있는데 반해 대부분 사업장이 강북에 몰려 있는 재개발에 관련해서는 유독 관대한 것에 대한 불만이다.
실제 참여정부 출범 후 재건축 사업은 조합설립인가 이후 입주 때까지 지위 양도가 금지되고, 임대아파트 건립을 의무화하는 개발이익환수제 시행을 눈앞에 두고 있는 등 수익성이 크게 악화된 상태다.
반면 재개발 사업은 여전히 조합설립인가 이후에도 지위를 사고 팔 수 있고, 학교용지를 일정부분 확보하면 임대아파트를 짓지 않아도 된다. 게다가 이달 17일 서울시 조례개정으로 까다롭던 조합원동의 절차가 간소화되고, 시공사 선정도 사업시행인가에서 조합설립인가 시점으로 앞당기는 방안이 추진되는 등 사업추진도 한결 수월해졌다. 그야 말로 ‘뉴타운’으로 대변되는 강북 재개발 사업이 날개를 단 셈이다.
이에 따라 서울시내 각 자치구로부터의 재개발 구역지정 신청이 봇물을 이루고 있다. 16일 서울시에 따르면 올해까지 자치구에서 구역지정을 신청한 곳은 모두 32곳에 이르는 것으로 파악되고 있다. 시는 연말까지 구역신청건수는 30개 정도가 추가돼 이 가운데 절반 가량인 30여 곳에 구역지정을 내줄 계획이다. 특히 뉴타운 사업지내에 포함된 사업장의 경우 구역지정과 관련한 절차를 해당 지자체에 위임해 사업절차도 대폭 간소화한다는 계획이다.
재개발 ‘구역지정’은 사업의 한 고비를 넘긴 것으로 재건축의 안전진단을 통과한 것과 같은 의미를 지닌다. 그동안 계획 상으로만 존재하다가 시공사 선정을 포함한 조합설립인가, 관리처분계획 등의 구체적인 사업추진을 할 수 있는 발판을 마련하는 것이다. 따라서 구역지정이 나고나면 지분시세도 덩달아 춤을 추기 마련이다.
특히 구역지정 전단계에서는 1억원 가량의 자금만 있으면 전세 보증금을 안고 지분을 구입할 수 있다. 투자를 저울질 하고 있는 소액 투자자들에게 구미가 당기는 조건이다.
하지만 이들 구역은 초기 단계라 해도 개발호재의 반영으로 지분시세가 만만치 않은 만큼 쪼갠 지분을 피하고, 30평형대 아파트를 배정 받을 수 있는 빌라나 단독, 다세대로 준공됐던 물건을 노릴 필요가 있다.
올해 구역지정을 기다리고 있는 주요 재개발 구역의 지분시세와 거래 동향을 살펴본다.
<강북 뉴타운중 가장 빠른 사업추진을 보이고 있는 길음뉴타운 공사 현장.>
◆길음 7,8 구역◆
성북구 길음동 575번지와 602번지 일대에 각각 자리잡은 길음 7,8 구역은 길음 뉴타운 내 중심부 위치해 있다. 이들 두 구역은 지난해 상반기 구역지정을 입안을 신청하고 올해 서울시 도시계획심의를 기다리고 있는 상태다. 길음 7구역은 9,840평 부지에 559가구, 길음8구역은 3만891평 일대에 1,616가구를 각각 건립할 예정이다.
현장에서는 8구역이 7구역에 비해 다소 낫다는 평가를 내리고 있다. 건립예정 가구수가 많고 입지상으로도 뉴타운 중심지에 더 가까워 수요자들의 선호도가 높다는 분석이다.
현재 7,8구역 내 30평형 아파트를 받을 수 있는 지분 20평짜리 단독주택의 경우 2억원 가량을 줘야 구입할 수 있다. 지분 감정가액(500만*20평=1억원)을 제한 향후 추가분담금은 대략 1억원 안팎으로 30평형을 얻는데 3억원 가량이 소요되는 셈이다. 현재 주변 30평형대 로열층 분양권 시세가 3억4,000만 원 선으로 금융 및 기회비용 등을 따질 때 단기차익보다는 실거주를 겸한 투자에 무게를 둬야 할 것이라는 게 인근 중개업소의 설명이다.
◆금호 13,17,19 구역◆
성동구 금호동 일대 한강변에 자리잡은 재개발 3인방으로 꼽을 수 있다. 이들 구역은 그동안 인근 금호11, 14구역 등에 가려 주목 받지 못하다가 최근 학교용지배분을 둘러싼 문제가 일단락되면서 사업이 급물살을 타고 있다.
먼저 금호2가 200번지 1만7,681평 일대에 놓인 금호13구역은 재개발을 통해 1,108가구가 들어설 예정이다. 지하철 5호선 신금호역을 걸어서 이용할 수 있고, 인근에 초.중.고교가 몰려 있어 주거지역으로 높은 점수를 받는다.
이지역 지분시세는 최근 매수세가 살아나면서 지 난해 비해 1,000만 원 가량이 올랐다. 33평형대 배정 가능한 단독, 빌라 12평짜리가 1억8,000만 원, 20평형대를 받을 수 있는 쪼갠 지분 5평짜리가 1억9,000만 원 선에 형성돼 있다. 전세가가 높은 편이어서 1억 원 안팎의 자금을 가진 소액 투자자들이 주로 찾는다.
이처럼 지분거래가 활기를 띠고 있는 것은 지난해 동시분양에 나온 금호 푸르지오(금호11구역)의 조합원 분양권 시세가 고공행진을 이어가면서 인근 재개발구역으로 투자자들이 몰린 탓이다. 금호동 푸르지오의 경우 30평형 조합원 분양권이 최고 5억5,000만 원에 이르고 있다. 25평형의 경우는 3억~3억5,000만 원을 호가한다. 이같은 금호 푸르지오 분양권 강세는 향후 주변 재개발 사업에도 영향을 줘 조합원 이익을 많이 남길 수 있을 것이라는 기대다.
금호2가 900번지 일대 금호 19구역은 한강조망이 압권으로 인근 17구역과 통합 재개발이 추진중이다. 모두 2만1,743평 부지에 1,670가구가 들어선다. 지하철이나 학교 이용에 있어 금호13구역에 비해 뒤지지만 향후 한강조망이 뛰어날 것으로 예상한 투자자들의 입질이 잦다. 인근 중개업자는 지분시세는 인근 13구역과 비슷한 수준으로 쪼갠 지분 보다는 향후 중대형 아파트를 받을 수 있는 단독이나 빌라를 찾는 매수 문의가 많다고 전한다.
◆용두1구역◆
동대문구 용두동 80번지 일대에 자리잡은 용두1구역은 인근 청계천변 정리와 지하철2호선 성수지선 용두역 개통(2005년12월 예정)호재가 맞물리면서 지분시세가 최근 강세를 보이고 있다.
1만7,655평 대지에 1,054가구를 지을 예정으로 일부 고층에서는 청계천을 내려다 볼 수 있을 것으로 예상된다. 인근에 새 아파트 공급이 뜸해 수요층이 탄탄하다는 것도 장점으로 꼽힌다. 최근엔 구역지정에 대한 기대감으로 매수문의가 부쩍 늘고 있는 추세로 단독주택 20평형짜리가 1억9,000만 원까지 호가가 올라 있다. 인근 청계벽산 34평형이 3억5,000만~3억8,000만 원으로 추가분담금 1억 원가량을 감안한 실제 차익은 그리 많지 않다. 그러나 청계천변 정리와 교통여건개선은 장기적으로 이지역 아파트 시세를 이끄는 견인차 역할을 할 전망이다.
◆불광 4,6구역◆
북한산 자락에 자리잡은 불광 4, 6구역은 병풍처럼 둘러 쌓인 산세와 주거쾌적성에 매료된 실수요자들의 입질이 꾸준한 곳이다.
불광동 1의200번지 일대 불광6구역은 1만2,432평 대지에 781가구를 지을 계획이다. 지하철3호선 불광역이 가깝고 인근 구기터널을 이용, 도심 진출입도 수월하다. 북한산 국립공원, 체육공원 등을 이용할 수 있다. 인근 국립보건원에 이전에 따른 생활 편익시설 확충도 기대되는 부분이다.
지난해까지만 해도 단독주택 지분 20평짜리가 1억8,000만 원, 쪼갠 지분 7평짜리가 1억1,000만 원 선에 거래됐다. 거래 유형은 1억원 가량의 자기 자금과 7,000만~8,000만 원가량의 전세를 안고서 구입하는 식이다.
인근 중개업자는 실수요자나 투자자들 모두 33평형을 받을 수 있는 단독주택을 선호한다고 전한다. 간혹 자금사정이 넉넉지 않은 실수요자들이 20평형대에 들어갈 수 있는 소형지분을 찾지만 매물이 없어 거래가 이워지는 사례는 드물다. 인근 북한산 현대홈타운 33평형 로열층 시세가 3억7,000만 원으로 추가 시세상승 가능성은 충분하다는 게 현장의 설명이다.
블광동 555,551번지 7,641평 일대에 위치한 불광 4구역은 모두 588가구를 지을 계획이다. 지하철3호선 불광역 이용이 수월하고 인근 북한산현대홈타운과 인접해 대단지를 이룰 전망이다. 지분시세는 단독주택 18평 짜리가 1억6,000만원, 쪼갠지분이 6평 9,500만원으로 6구역에 비해 다소 낮게 형성돼 있다.
◆흑석6구역◆
흑석1동 241번지 1만8,137평 일대의 흑석6구역은 한강을 조망할 수 있는 자리에 들어서 있다. 2007년 말 개통하는 지하철9호선 중앙대사거리역(가칭)과도 가까워 교통여건도 크게 개선될 예정이다. 인근 중개업자는 구역지정이 임박했다는 소문이 퍼지면서 그 동안 거래부진으로 쌓였던 매물들이 빠르게 소진되고 있는 상태라고 전한다. 이곳은 구분등기가 안된 단독, 빌라 가구수가 많아 비교적 작은 지분으로도 30평형대 배정을 바라볼 수 있다는 게 장점으로 꼽힌다. 전세보증금 3,000만~4,000만원을 안고 1억5,000만 원가량을 들이면 빌라 12평짜리를 살 수 있다. 지분6평짜리 분할지분은 1억5,000만원을 호가하고 있어 전세 보증금 3,000만 원을 제한 1억2,000만원 가량을 줘야 구입할 수 있다.
◆상도7구역◆
지하철 7호선 상도역 부근 1만4,445평 일대에 모두 851가구를 건립할 계획이다. 주거 형태는 단독, 빌라, 다세대 등으로 분할지분을 거의 찾아볼 수 없다. 조합원수가 400명 안팎으로 개발이익도 클 것으로 점쳐지고 있다. 소형지분보다는 대형 지분이 많은게 특징으로 지분 20평짜리 단독주택이 평당 1,000만 원, 40평짜리가 평당 600만 원에 각각 형성돼 있다. 최근 주변지역 재개발과 지하철 7호선 인접 등으로 출퇴근 수요가 많아 수요층역시 탄탄할 것이라는 평가다.
부동산뱅크 길진홍 기자 tellme@neonet.co.kr
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