서울 도심재개발이 뜬다
[부동산뱅크 2005/02/04 - 조회:11,472]
‘경희궁의 아침’, ‘파크팰리스’, '용비어천가'의 공통점은 무엇일까?
최근 정부 규제로 재건축 아파트의 투자 메리트가 급감하고 있는 가운데 도심재개발사업이 새로운 투자처로 떠오르고 있다.
아파트 재건축이나 주택재개발사업에 비해 개발 밀도가 높고 규제가 덜한 도심재개발사업에 자연스레 눈길이 쏠리고 있는 것이다.
아울러 최근 잇달아 공급된 초고층 주상복합 아파트가 불황에 끄떡없는 고공행진을 하면서 주상복합을 짓기가 쉬운 도심재개발 지구 내 노후주택 주가가 치솟고 있다.
여기에 지구 내 일정면적을 확보하면 나머지 땅에 대한 강제 수용권이 주어지는 등 사업진행이 수월한 것도 잇점으로 작용하고 있다.
경희궁의 아침(내수2~4지구), 파크팰리스(내수1지구), 용비어천가(도렴22지구) 등 은 모두 서울 4대문 안에 주상복합 시대를 열어 젖힌 단지들로 모두 도심재개발사업을 통해 공급됐다.
이들 주상복합 아파트는 당초 예상과 달리 높은 분양률과 프리미엄을 기록하면서 공급자와 수요자 모두에게 돈다발을 안겨줬다.
경희궁의 아침은 지난 2002년 분양 직후 95%에 이르는 높은 계약률을 보였으며 현재 전평형에 걸쳐 3억원 안팎의 웃돈이 붙어있다. 인근 파크팰리스의 경우도 44평형 짜리 아파트가 6억8,000만 원으로 분양가대비 수익률은 무려 70%에 이른다.
용비어천가, 광화문 시대 등의 오피스텔이 토지주가 사업 시행자로 참여해 공급분을 모두 일반에 분양한데 반해 경희궁의 아침과 파크팰리스는 조합원 몫이 따로 배정됐다.
원래 자리가 노후주택이 밀집해 있던 준주거지역으로 주민들의 재정착 의지가 강했기 때문이다.
그러나 대부분 도심재개발 지구는 땅값이 비싼 상업지역으로 지주들이 조합원으로 참여해 상가나 오피스텔을 받기 보다는 두둑한 보상을 받고 떠나는 사례가 많다. 장교동 한화그룹사옥, 쁘렝땅백화점, 소공동 프라자 호텔 등이 대표적인 예다.
한편 서울시가 서울 4대문 안에서 이뤄지는 도심재개발사업에 대해 수익성에 직접적인 영향을 미치는 용적률 규제를 완화해줄 계획으로 청계천변, 세운상가 일대 주상복합 건립도 가속화할 전망이다.
용산, 마포 등 제2 도심재개발 신화 예고
서울 4대문안에서 주로 이뤄지던 도심재개발사업이 최근엔 노후 상업시설 및 주택이 혼재해 있는 용산, 마포 등 부도심으로 옮겨가고 있다.
아울러 사업 추진 형태도 일명 ‘전주’라 불리는 큰손이 자금을 대 땅을 매입하던 방식에서 지구 내 재산권자들이 조합을 결성하는 등 점차 다양해 지고 있는 추세다.
동북아허브의 전략적 거점지역을 목표로 조성되는 용산에서는 용산역 전면지구, 국제빌딩주변, 용산공원 남측, 동자동 등 모두 4곳이 도심재개발구역으로 지정돼 있다.
서울의 대표적인 집창촌이던 용산역 전면지구는 용적률 800%를 적용, 150m높이의 개발밀도가 주어질 계획으로 현재 몇몇 땅주인들이 조합결성을 추진하고 있다.
용산동, 한강로 일대에 걸쳐 있는 용산동 국제빌딩주변과 용산공원남측지구는 미군기지이전에 따른 100만평 용산민족공원 개발 수혜가 기대되는 곳이다.
용산동5가19번지 용산공원 남측 도심재개발구역(1만5,000평)은 사업이 마무리 단계로 5개동 23~40층, 아파트 888가구, 오피스텔 126실 규모의 주상복합아파트 ‘파크타워’가 들어설 계획이다. 조합원 동.호수 추첨이 끝나는 오는 2월 중순 이후 아파트 268가구, 오피스텔 126실을 일반에 분양할 계획으로 입주는 2007년 말 계획돼 있다.
인근 한강로3가 63번지일대 국제빌딩주변구역(2만8,000평)은 용산에 남은 마지막 노른자위 땅으로 꼽힌다. 이곳은 일반주거지역에서 상업지역으로 용도변경을 통해 용적률 600~800%, 높이 150m 규모의 주상복합아파트가 들어설 계획이다. 사업은 아직 초기단계로 추진위원회 설립을 위한 주민 동의를 받고 있다.
지난 78년 최초구역지정된 서울역 맞은편 동자동 1만3,637평 일대는 종교시설을 비롯한 업무, 판매시설이 들어설 계획이다.
서울 강북권 신주거지역으로 떠오르고 있는 마포구 일대에서는 마포로변 공덕동 오거리를 중심으로 도심재개발사업이 활발하다.
현재 마포로와 공덕오거리를 연결하는 대로변에는 도심재개발을 통해 공급된 업무용빌딩과 주상복합아파트가 몰려 있다. 지난 1983년 마포로1-10지구에 정우빌딩이 들어선 것을 시작으로 1984년 성지빌딩(마포로1-7지구), 고려빌딩(마포로1-5지구), 1987년 피어리스 빌딩(마포로4-8지구) 등의 업무용 빌딩이 들어섰다.
주상복합 아파트로는 지난해 10월 총 1,200여 가구 규모의 한화 오벨리스크와 424가구 규모의 신영 지웰이 입주를 시작한 데 이어 올 3월에는 SK허브그린이, 9월에는 대우 메트로디오빌이 각각 입주를 기다리고 있다.
이밖 에 대한주택공사가 마포로 1-52지구에 감정평가, 회계 등의 업무에 주민이 직접 참여하는 ‘주민참여형 원가정산방식’으로 주상복합 630여 가구를 공급을 준비중이다. 또 오는 6월 삼성물산이 지하철 6호선 애오개역 부근 마포3-2구역에서 주상복합 120가구를 지어 90가구를 일반에 분양할 예정이다.
부동산뱅크 길진홍기자 tellme@neonet.co.kr
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