'시티파크’, ‘파크타워’ 다음 대박은?
[부동산뱅크 2005/01/21 - 조회:12,211]
용산 부도심 ‘알짜’ 있었네
용산 민족공원 주변에 몰아치고 있는 고급 주상복합 ‘~파크’ 성공신화를 이어갈 다음 사업장은 어디일까?
용산동 5가 19번지 일대를 헐고 짓는 주상복합 ‘파크타워’의 분양을 앞두고 인근 국제빌딩 일대 특별계획구역에 눈길이 쏠리고 있다.
100만평 규모의 용산민족공원을 한눈에 내려다 볼 마지막 주상복합 자리이기 때문이다.
특히, 2월 분양하는 파크타워의 경우 층과 향이 뛰어난 일반분양 물량이 귀하다는 사실이 알려지면서 로열층 배정이 유리한 이곳 조합원 지분을 사두려는 투자자들이 늘고 있는 추세다.
◆용산 ‘마지막 명당’ 국제빌딩주변
국제빌딩주변 특별계획구역은 한강로3가 63번지 일대 2만8,000평 일대에 걸쳐 있다. 이곳은 ‘파크타워’처럼 조합 구성을 통한 도심재개발사업으로 진행된다.
주택재개발이 주거지역을 정비하는 것이라면 도심재개발은 상업지역에서 이뤄지는 정비사업이다. 다만, 주택재개발이 200%안팎의 용적률이 주어지는데 반해 도심재개발은 600%이상의 높은 개발밀도가 주어진다. 땅 1평당 6평 이상의 재산가치를 인정 받는 셈이므로 주택재개발사업에 비해 개발이익이 높은 게 장점이다.
용산 부도심개발 지역일대에 도심재개발이 추진중인 곳은 국제빌딩주변 특별계획구역을 포함해 동자동, 용산역 앞 등 모두 3곳이다. 용산역 앞은 몇몇 땅 주인들이 시행자로 참여한 개발이 이뤄지고 있다. 동자동 일대는 수년째 사업이 발이 묶여 있는 상태다.
따라서 이 일대에서 지분을 매입해 조합원으로 참여할 수 있는 도심재개발구역은 국제빌딩 주변 특별계획구역 외에는 없는 셈이다.
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도심재개발이 추진 중인 국제빌딩 주변 특별계획구역. 멀리 시티파크 공사현장, 용산민족공원 부지가 보인다. |
이곳은 서빙고로를 따라 '시티파크'부지와 나란히 놓여 있다. 구역 내에는 용산역에서 용산민족공원으로 이어지는 폭 65m 크기의 녹지축이 계획돼 있다. 한마디로 100만평 용산민족공원을 들고 나는 관문이라 할 수 있다.
지난 2001년 7월 정해진 용산지구단위계획에 따라 국제빌딩주변 특별계획구역은 13개 블록으로 나눠졌다. 이 가운데 7,8,9,11,12 등 5개 블록이 모여 도시환경정비사업 조합추진위원회를 만들어 놓았다. 가칭 B지구라 불리는 연합 블록은 넓이가 8211평으로 재산권 행사가 가능한 토지등소유자는 350여 명에 이르는 것으로 파악되고 있다. 추진위는 이곳에 618여 가구를 지어 270가구 가량을 일반에 분양한다는 계획이다.
이처럼 구역 내 일부 블록을 떼어낸 도심재개발이 가능할지 여부는 아직 확정되지 않았다. 서울시와 관할 구청인 용산구청은 용산지구단위계획을 벗어나지 않고 주민 피해를 최소화 할 수 있다면 가능하다는 입장이다.
◆상업건물 땅값 평당 4,000만 원 호가
지난 2003년 정비구역지정을 위한 주민공람공고 후 이지역 땅값이 일제히 치솟았다. 이는 대로변 일부를 제외한 대부분이 3종일반주거지역으로 묶여 있는 이곳을 상업지역으로 변경키로 한데 따른 것이다. 실제 국제빌딩 주변 특별계획구역은 용적률 600~800%, 층고 80~150m의 개발밀도가 적용되는 업무시설로 계획돼 있다.
일반주거지역내에 건물은 상업건물과 단독주택으로 각각 이용되고 있다. 상업건물은 7블록과 10블록일대에 몰려 있으며 8,9,11,12블록은 주거비율이 높은 편이다. 이곳에서 20평 규모 단독주택은 평당 2,500만~3,000만 원은 줘야 구입할 수 있다. 상업건물은 땅값이 평당 4,000만 원을 호가 한다. 대부분 면적이 20~30평 안팎으로 구입비용은 대략 8억~12억 원에 이른다.
현지 중개업자는 “이곳이 도심재개발이 된다는 사실이 알려지면서 상가를 사겠다는 투자 문의가 부쩍 늘긴 했지만 구입비용이 만만치 않아 실제 거래로 이어지는 사례는 드물다”고 설명했다.
◆분할 소형지분 많아 투자 요주의
단독주택을 쪼갠 10평 짜리 분할지분도 찾아볼 수 있다. 이런 물건은 주로 노후주택이 밀집한 5블록 일대에 몰려 있다. 전세금 4,000만~5,000만 원 가량을 안고 2억 원 정도를 들여 구입할 수 있다. 주택을 구분등기한 재개발 지분은 서울시 도시및주거환경정비 조례가 만들어진 지난 2003년 12월30일 이전에 분할된 것이어야 향후 아파트 배정을 바라 볼 수 있다.
또 이곳에서는 상가건물을 구분등기한 물건도 심심찮게 찾아 볼 수 있다. 지분 1평, 건물 4~5평짜리가 1억 원 안팎에 나와 있다. 향후 인정 받을 수 있는 감정가액을 3,000만~4,000만 원선으로 본다면 6,000만 원 가량의 웃돈을 주고 구입을 하는 셈이다. 도심재개발지역 내에서 구분등기가 이뤄진 상가 지분의 경우 주택과 달리 규제의 수위가 낮은 편이다. 도심재개발사업 자체가 주택보다는 업무, 상업시설 공급에 초점이 맞춰져 있기 때문이다.
이에 따라 서울시는 도심재개발구역 내의 쪼갠 상가지분에 대해서는 예외적으로 향후 상가 공급분과 해당 지분의 재산가치 등을 따져 조합이 정관에서 상가 및 아파트 배정 여부를 정하도록 하고 있다.
도심재개발 전문 컨설팅업체 (주)스카이탐스 전영식 대표는 “도심재개발구역내 구분등기된 상가지분을 구입할 경우 향후 조합원에게 배정되는 상가와 아파트 공급분을 꼼꼼히 따져볼 필요가 있다”며 “용산 국제빌딩주변 특별계획의 경우 주거지역에서 상업지역으로 변경돼 개발밀도가 높아지는 데 반해 재산권자는 그리 많지 않아 배정 가능성이 높은 편”이라고 설명했다.
부동산뱅크 길진홍 기자 tellme@neonet.co.kr
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