재건축사업이 부동산가격 상승의 주범인가?
[부동산뱅크 2004/12/02 - 조회:31,522]
재건축대상 아파트의 가격형성은 인근에 소재하는 기존아파트를 기준으로 형성된다. 재건축대상 아파트 매입시 기존아파트를 기준으로 매입가격과 분담금 등을 참작하여 사업성 분석 후 매입여부를 결정하는 것이다.
그러므로 재건축대상 아파트의 가격은 매입가격과 분담금의 합계액을 인근 아파트 시세와 비교하면 과연 가치가 얼마인지 알 수 있다.
그렇다면, 왜 재건축대상아파트가 일반 아파트보다도 더 많은 가격상승을 했을까 하는 점이 의문이 될 것이다. 이것은 재건축사업의 원리를 보면 간단히 알 수 있다.
조합원에게 대물로 보상되는 신축아파트의 면적은 일반적으로 종전아파트의 대지지분을 기준으로 한다. 그리고 종전 대지지분을 기준으로 한 신축아파트의 무상보상 면적을 초과하여 신축아파트를 분양받는 경우 그만큼의 분담금이 발생하는데, 이 분담금은 신축아파트의 용적률이 확정된 상태에서는 대부분 예측이 가능해진다.
재건축대상 아파트의 매매가격은 조합원이 부담하여야할 분담금을 차감한 금액으로 형성되는데, 분양받을 아파트의 가격에 비하면 약 50%에서 약 70%정도가 된다. 이것을 역으로 말하면, 신축아파트의 가치가 상승하게 되면 조합원 지분은 신축아파트 가치 상승분의 약 1.5배에서 2배가 상승하게 되는 것이다.
그리고 신축아파트의 가치 상승은 인근 아파트 가격을 기준으로 산정을 하게 되므로, 인근아파트 가격이 상승하면 재건축대상 아파트(지분)의 가격은 1.5배에서 2배 이상 상승하는 것이 당연한 것이다.
이러한 것은 결국 재건축대상 아파트의 가격 상승이 전체적인 아파트가격상승에 영향을 받아 그 가격에 맞는 가격으로 상승한다고 할 것이다.
예를 들어, 서울 강남지역의 재건축대상 아파트 17평형(대지 약 22평)의 시세가 약 5억원이고, 43평을 분양받을 경우 분담금이 약 3억원이라 가정할 때 인근 지역 또는 유사지역의 기존 아파트의 가격이 10% 오른다면 이 재건축대상 아파트의 가격은 약 15% 이상이 상승해야 인근지역 아파트 시세와 균형을 이루게 되는 것이다.
* (재건축대상 아파트 5억원 + 분담금 3억원) x 10%상승액 = 8천만원
* 8천만원 ÷ 5억원(재건축대상 아파트) = 약 16%
또한 해당 재건축대상 아파트가 재건축되면서 얻게 되는 인근 아파트와 차별되는 편의성, 쾌적성 등의 장점이 추가되고, 이와 반대로 기존아파트는 상대적으로 평가 절하가 되므로 위의 상승률은 더욱더 높아지는 것이다.
특히 강남처럼 위치적으로 주목을 많이 받는 재건축대상 아파트의 경우에는 그만큼 지리적 장점을 많이 가지고 있는데, 이 재건축대상 아파트의 가격상승률에 대해서는 인근아파트와 단순 비교보다는 위치적으로나 단지규모, 주거 쾌적성 등이 비교될 만한 아파트를 찾아서 그 아파트와의 가격을 대비하여 비교하여야 맞는 것이다.
특히 안전진단 통과, 조합설립인가 또는 시공사 선정 등의 단계가 되면 재건축대상 아파트의 가격은 신축될 아파트의 가치를 기준으로 맞춰지게 되어 크게 상승하는 결과가 되는데, 이 또한 시장경제 원리에서 보면 당연하다고 할 수 있다.
그러므로, 막연히 재건축대상 아파트의 가격상승이 일반 아파트의 가격상승보다 크게 상승했기 때문에 재건축사업이 부동산가격 상승의 원인이라고 주장 하는 것은 맞지 않다. 물론 일부 특정지역에서는 그러한 현상이 발생할 수도 있으나, 이를 전체 재건축대상 아파트에 적용하여, 재건축사업을 규제하여야 부동산가격의 급등을 막는다는 논리는 맞지 않을 것이다.
결국 재건축대상 아파트의 매입을 위한 사업성분석은 기존아파트를 기준으로 하기 때문에 부동산가격 상승의 주범은 재건축대상 아파트가 아니라 재건축대상 아파트 가격 상승을 주도하는 기존아파트라고 할 수 있다.
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