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주차장 면적기준 강화, 경기도 재건축 ‘움찔‘

[부동산뱅크 2004/10/30 - 조회:8,453]

소형평형 건립비율 확대, 학교건립 부담금, 임대주택건립 의무화 등 암초에 걸려 고전을 면치 못하고 있는 경기도 재건축사업이 세대당 주차대수 면적강화 및 지하주차장 건립비율 80% 상향조정이라는 악재를 만나 수익성 감소가 불가피하게 됐다.



지난 10월 11일 경기도가 입법예고한 주택법 조례안에 따르면 앞으로 경기도에서 300세대 이상 규모로 재건축을 할 경우 지하주차장비율을 건립 주차대수의 80%(현행40%)까지 늘려야 한다. 또 세대당 주차대수도 현행 85m²이상 1대 기준에서 60m²당 1대로 강화됐다.



이는 기존 ‘주택건설촉진법’을 대신한 주택법이 지난해 11월30일부터 시행됨에 따라 이와 관련한 조례안을 경기도가 입법 예고한 것이다. 새 규정은 시행일 기준으로 건축허가를 신청하지 않은 사업장에 대해 적용된다.





개정 조례안 따르면 주차장 40% 증가

32평 아파트 건축비 평당 67만 원 늘어



개정된 조례안 대로라면 32평형짜리(전용면적 85m²) 아파트 300가구를 지을 경우 기존에는 300대 규모의 주차공간을 확보해 이 가운데 120세대를 지하에 건립하면 됐지만 앞으로는 425대(85m²*300세대/60m²) 규모의 주차장을 지어야 한다.



지하주차장 건립비율을 80%로 맞추기 위해 지하에 건립해야 하는 주차대수도 120세대에서 340대까지 불어날 전망이다.

비율로 따지면 지하에 건립해야 하는 주차장 면적은 1.8배(120세대→340세대)가량 증가하는 셈이 된다.





주택업계는 이 같은 지하주차장 건립세대수 증가는 27%가량의 연면적 증가를 가져와 평당건축비가 67만 원 가량 오르는 효과가 있을 것으로 내다보고 있다. 33평형 아파트 기준으로는 무려 2,211만 원가량의 분양가 인상효과를 가져오는 셈이다.



예컨대 전용면적 85m²짜리 아파트 300가구를 짓는다고 할 때 (건폐율 20%, 용적률 250%가정) 공용면적(주거공용, 노인정, 지하주차장, 경비실) 등을 포함한 세대당 실제 차지 면적은 130m²정도로, 건축물의 각층 바닥면적 총계인 연면적은 3만9,000m²에 이른다.



이 가운데 지하주차장이 차지하는 넓이는 통상 전체연면적의 15% 수준인 5,850m²정도다. 하지만 경기도 새 조례안에 따라 지하주차장면적을 1.8배가량 넓힐 경우 전체연면적은 4만9,530m²로 불어난다. 즉, 1만 530m² 가량의 지하주차공간이 추가됨에 따라 27%가량 연면적이 증가한 셈이다.



평당 들어가는 지하 및 지상 건축비를 평균 250만 원정도로 본다면 연면적 증가에 따른 건축비 인상액은 67만 5,000원(250만*0.27)에 이른다.



더욱이 업계에서는 지상의 주차공간을 대신한 조경시설을 설치하는 것까지 감안 한다면 건축비는 더욱 늘어날 것으로 내다보고 있다.





건축심의 신청 전 재건축단지 모두 적용돼

조합원 분담금, 일반분양가 상승 불가피할 듯



문제는 이 같은 공사비 증가가 조합원 분담금으로 고스란히 옮겨질 것이란 점이다.



특히 경기도가 내년 1월부터 개정 조례안을 시행한다는 방침이어서 사업 초기단계에 놓인 300가구 이상 재건축 단지는 새 규정을 피해갈 수 없을 것으로 보인다.



경기도 내에서 아직 건축심의를 접수하지 않은 300세대 이상 주요 재건축 단지로는 고양 원당주공 1, 2단지, 과천 원문주공2, 6단지, 안양 석수 주공 2, 3단지 등이 있다.



이 밖에 오는 11월 건축심의 접수예정인 광명 저층 4개단지는 새 조례안에 맞춘 설계안을 이미 준비해 놓은 상태. 지구단위계획수립 절차를 밟고 있는 의왕 내손주공, 대우사원 등 포일지구 내 재건축 단지들도 도 조례에 맞춰 지상주차장 비율을 최소화한다는 방침이다. 이들 단지의 조합관계자들은 새 조례안을 따를 경우 지하 주차장 건립비가 당초 예상보다 30%~50%가까이 오를 것으로 추산하고 있다.



조합측은 지하주차장 면적확대에 따라 분담금이 늘긴 하겠지만 주거쾌적성 향상으로 인한 단지가치 상승만으로 충분한 손실보전이 된다는 입장이다.



하지만 조합원 분담금으로 추가 공사비를 모두 충당하기에는 한계가 있고 이에 따라 일반분양가 인상이 불가피한 상황으로 한 푼이라도 추가 분담금을 낮춰 달라 는 조합원들의 요구와 분양시장의 침체 사이에서 이들 조합이 어떠한 선택을 할지 귀추가 주목된다.









부동산뱅크 길진홍 기자/tellme@neonet.co.kr
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