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강북, 도심형 뉴타운이 뜬다

[부동산뱅크 2005/10/28 - 조회:23,783]

서울 뉴타운 일대 스카이라인이 확 달라질 전망이다. 공공개발 지역에 용적률 상한을 높이는 도시구조개선특별법안이 적용되면 뉴타운 내 상업지역에 지상 40~60층 높이의 초고층 건물을 세울 수 있기 때문이다. 이에 따라 수혜가 예상되는 도심형 뉴타운에 관심이 쏠리고 있다. 상업지역 개발이 예정된 뉴타운을 살펴보고 투자성을 가늠해 본다.



지난 13일 열린우리당 윤호중 의원이 발의한 도시구조개선특별법안에 따르면 뉴타운 사업장 내 용적률은 일반주거지역이 50%, 상업지역의 경우 최대 500% 가량 늘어날 전망이다. 건립층수를 10~20층 가량 늘릴 수 있는 셈으로 기본계획을 이미 수립해 놓은 뉴타운 사업장도 수혜가 돌아갈 전망이다.



상업, 준주거지역 용적률 증가분 커

1,2차 뉴타운도 수혜 돌아가



현재 뉴타운 지구 용적률은 서울시 도시계획조례에서 규정하고 있는 용적률 상한을 지키도록 돼 있다. 그러나 특별법안이 통과되면 서울시도시계획조례보다 용적률 상한을 30~500% 가량을 더 높게 적용하고 있는 ‘국토의계획 및 이용에관한법률’ 시행령을 따를 수 있게 된다. 시행령에 따라 용적률을 적용할 경우 용적률이 50% 가량 늘어나는 일반주거지역에 비해 상업지역과 준주거지역으로 개발될 예정이 있는 뉴타운의 경우 용적률 상한이 500% 가량 늘어나 수혜가 더 클 것으로 예상되고 있다. 중심상업지구의 경우 서울시 도시계획조례에 따라 용적률 1000% 이하가 적용되나 특별법이 통과되면 500% 가량 늘어나 1500%까지 허용될 방침이며 800%의 용적률을 적용 받는 일반상업지역 역시 용적 최대 1300%까지 가능할 것으로 보인다.



특히 이 법안은 앞으로 개발 예정인 3차뉴타운 뿐만 아니라 이미 기본 계획이 수립돼 있는 기존 뉴타운에도 용적률 상한 적용을 확대할 수 있는 규정을 두고 있어 수혜가 예상된다.



건교부 주거환경팀 관계자는 “3차뉴타운의 경우 내년 상반기 즈음에 기본계획이 확정될 예정이어서 특별법안이 통과되면 이를 적용해 사업을 시행할 가능성이 많다”고 말했다. 그는 이어 “기존 뉴타운 역시 사업 규모를 변경할 수 있도록 경과규정이 있어 특별법안에 따른 인센티브 적용이 가능할 것으로 보인다”고 전했다. 단, 기존사업지구의 경우 사업단계별로 이 법안의 적용 여부가 달라 단계에 따라 희비가 교차될 것으로 보인다. 기존 사업지구 중 조합설립인가를 받은 사업단계까지는 인센티브 적용이 가능하나 사업시행인가를 통과한 지역은 이 법안 대상에서 제외된다.



교남·영등포뉴타운 상업지역 개발

용적률 인센티브 초고층 빌딩 늘듯



기본계획이 수립된 기존 뉴타운 중에서 용적률 인센티브 수혜가 클 것으로 예상되는 지역으로는 주거 및 상업지역이 섞여 있는 교남뉴타운과 영등포뉴타운이 꼽힌다.



교남뉴타운의 경우 아직 구역지정 준비 단계에 있어 특별법이 통과될 경우 인센티브 적용을 받을 수 있다. 현재 상업지역으로 개발될 예정인 교남 2지구와 3지구의 경우 계획 용적률이 600%이며 각각 15층과 25층 건물이 들어설 계획이다. 그러나 특별법 법안의 적용을 받게 될 경우 용적률이 최대 1300%까지 허용돼 초고층 건물이 들어서기 쉬울 것으로 보인다.



교남1구역 10평짜리 노후주택 지분은 현재 평당 1,600만~1,700만 원 선에 거래되고 있다. 그러나 주로 상업시설이 밀집해 있는 2구역과 3구역의 경우 시세가 이보다 높게 형성돼 있다. 두 구역의 지분 10평짜리 매매가는 평당 2,000만 원을 웃돌고 있는 상태다. 뉴타운 내 한 중개업자는 “법안이 확정된 것은 아니기 때문에 이에 따른 가격 상승 등의 기대를 보이는 것은 시기 상조”라고 말했다. 그러나 그는 “법안이 통과되면 적어도 용적률이 50%는 추가 상승되는 등 기대효과가 있을 것”이라고 내다 봤다.



교남뉴타운은 뛰어난 입지여건을 갖추고 있어 뉴타운 발표 이전부터 투자자들의 입질이 끊이지 않았던 지역이다. 지하철 3호선, 5호선인 독립문역과 서대문 역이 가깝고 사직로, 새문안길, 의주로 등으로 둘러싸인 교통의 요지다. 시는 이 같은 장점을 바탕으로 상업, 업무, 주거 기능을 복합한 도심형 뉴타운을 조성한다는 방침이다. 사직공원, 정부종합청사, 세종문화회관 등과 인접해 있으며 경복궁, 경희궁, 덕수궁 등 문화사적이 풍부해 서울 도심의 대표할 만 한 지역으로 손색이 없다는 평가다.





영등포뉴타운 역시 교남뉴타운과 견줄만한 수혜가 기대되는 지역이다. 영등포동 2가, 5가, 7가 일대 6만 9,000여 평 일대에 들어서는 영등포 뉴타운은 도심 및 시장재개발, 도시계획시설사업 등이 계획돼 있다. 시는 포화상태에 이른 여의도 업무지원시설을 공급하고 공공 주도 하의 주거기능 및 상업업무 유통기능이 조화된 뉴타운을 조성한다는 계획이다.



이곳은 현재 구역지정을 기다리고 있는 상태로 용적률 상향 조정에 따른 수혜를 입는 데 무리가 없을 것으로 예상된다. 지구내 일반상업•업무지역은 용적률 800%, 30층 높이의 건물이 들어설 수 있으나 특별법이 통과되면 1300%까지 용적률이 확대돼 40층 이상 건축도 가능하다. 또 준주거지역의 용적률은 400%, 20층 높이로 정해졌으나 법안에 따라 인센티브가 적용되면 용적률이 100% 늘어난 500%까지 가능할 전망이다.



이 일대의 10평짜리 소형 지분은 한 차례 손 바뀜이 끝나 매물이 쏙 들어간 상태다. 반면 30평 이상 대형 지분은 매물이 넘쳐나고 있다. 준주거지역 내 단독주택의 경우 평당 1,000만~1,500만 원 선에 거래되고 있으며 일반상업지역의 매물은 1,300만~2,500만 원 선에 매매되고 있다. 이 지역 중개업자는 “시장에 즉각적인 반응은 보이지 않고 있으나 법안이 확정된다면 호재로 작용할 것으로 기대한다”고 말했다.







부동산뱅크 최윤희기자 yuny0807@neonet.co.kr
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