콜금리와 재건축 함수관계는?
[부동산뱅크 2005/10/14 - 조회:11,940]
11일 한국은행이 콜금리 인상을 단행함에 따라 부동산 시장에 또 한차례 파장이 예상되고 있다. 특히 투자목적으로 대출을 받아 자금을 융통한 재건축 단지에 파급효과가 클 것으로 점쳐지고 있다. 이번 조치는 지난 2002년 5월 이후 3년 반 만에 이뤄진 금리 인상으로 일각에서는 과거와 같이 재건축 시장이 얼어붙지 않겠냐는 의견도 나오고 있다. 2000년 이후 콜금리 인상 후 재건축 아파트 가격 동향을 살펴보고 시장 흐름을 가늠해 본다.
지난 2002년 5월 이후 줄곧 하락하던 콜금리가 상향조정 되면서 부동산 시장이 민감하게 반응하고 있다. 전문가들은 이번 금리인상 조치가 실수요자들에게 큰 악재로 작용하지 않을 것으로 내다보고 있다. 그러나 주로 은행 융자를 통한 투기성 자금이 몰린 재건축 시장에는 그늘이 짙게 드리워질 것으로 보인다. 특히 다주택자 중과세, 입주권 주택 간주 조치에 이은 이번 금리 인상은 강남권 재건축 시장을 더욱 얼어붙게 할 것으로 예상된다. 이미 지난 2000년 2월과 10월, 2002년 5월 있었던 콜금리 인상 조치로 강남권 재건축 아파트 값이 내림세를 띠었던 것이 이러한 우려를 뒷받침 하고 있다.
한국은행이 콜금리 인상 조치를 처음으로 취한 것은 2000년 2월 10일. 금융시장에서 현저히 낮은 단기금리 때문에 장기금리만 치솟는 기형적 현상이 지속되자 1999년 5월 이후 9개월 간 4.75%p로 동결했던 기준금리를 0.25%p 소폭 인상했다.
이에 따라 콜금리 인상 조치 직전인 99년 1월 말 3.23%의 상승률을 보였던 강남권 재건축 아파트 가격은 발표 1달 후 1.07%의 변동률을 나타냈으며 인상조치 3달 후 -2.79%로 내림세를 지속했다.
특히 4.75%p의 콜금리 적용을 받던 1999년 5월부터 2000년 2월까지 약 9개월 동안 강남권 재건축 단지들이 27.38% 상승한 반면 콜금리가 5.0%p로 오른 2000년 10월까지의 변동률은 0.21%에 그쳤다.
저금리를 이용한 레버리지효과를 노리고 대출자금이 재건축 단지로 흘러 들어오다 금리 인상으로 이자 부담 증가에 따른 수익성 저하가 영향을 미친 것이다. 이 같은 현상은 강남권 재건축 단지에 그친 것이 아니라 금리상승에 따른 소비심리의 위축으로 일반 아파트 전체에서 두루 나타났다.
같은 기간 재건축을 포함한 강남권 전체 아파트의 상승률이 22.51%에서 9.39%의 변동률을 나타냈으며 서울 전체 아파트의 경우 역시 12.19%를 보이던 상승률이 10.73% 가량 떨어진 1.46%의 오름폭을 형성했다.
콜금리가 5%p로 지속되던 8개월 간 강남권 재건축 아파트는 0.21%의 상승률을 보였다. 같은 기간 강남구 재건축 아파트는 -1.78%의 변동률을 보였다. 강남권 재건축 단지 중 가장 두드러진 하락세를 나타낸 곳은 송파구로 -4.51%의 하락세를 나타냈다. 송파구 가락시영1차 17평형은 콜금리가 인상된 한 달 뒤인 3월 2억 1,000만 원 선에 거래되던 것이 4월과 5월 2달 간 2,500만 원 하락해 1억 8,500만 원에 매매됐으며 가락시영2차 19평형 매매가 역시 같은 기간 동안 2,250만 원 떨어진 2억 7,500만 원 선에 형성됐다.
콜금리 5.0%p로 올린 지 8개월 만인 2000년 10월 5일, 한국은행은 국제유가 급등으로 인플레이션이 발생할 것을 우려해 또 다시 콜금리 0.25%p 인상했다.
이미 한차례 있었던 인상 조치 후 연이은 콜금리 상향조정은 투자자금이 재건축 시장으로 들어올 수 없게 꽁꽁 묶어 뒀다. 이에 따라 콜금리가 5.25%로 적용되던 이듬해인 2월까지, 4개월 간 강남권 재건축 아파트 값은 0.58%의 상승률을 기록하는데 그쳤다. 이 기간 동안 강남권에서는 서초구가 -1.25%로 가장 하락폭이 컸으며 강동구 -0.18%를 나타내 그 뒤를 이었다. 송파구는 1.35% 가량 소폭 상승했으며, 강남구 역시 2.01%의 오름세를 띠는데 그쳤다.
2001년 7월 5일 한국은행이 콜금리를 4.75%p로 내린 이후, 추가 하향 조정으로 콜금리가4.0%p로 유지됐던 10개월 간 저금리가 지속되자 가계대출을 통한 투자자금 마련으로 재건축 단지 등 부동자금이 유망 투자처로 모이게 됐다.
이 기간 동안 강남권 재건축 단지는 무려 49.83% 가량 상승했다. 특히 4%p의 콜금리가 적용되던 2001년 9월부터 2002년 5월까지 8개월 간 이 지역 재건축 아파트 값은 약 31.21% 뛰어올랐다.
단지별로는 개포주공 1단지 17평형이 3억 1,250만 원 선에서 4억 3,500만 원 가량으로 약 1억 2,250만 원 상승했으며 개포주공 3단지 15평형 역시 같은 기간 동안 9,000만 원 가량 올라 2002년 5월 3억 9,500만 원 선에 거래됐다.
한국은행은 이와 같은 재건축 아파트 값 폭등을 진정시키기 위해 2002년 5월 7일 콜금리를 다시 0.25%p 상향 조정해 4.25%p의 금리를 적용했다. 이 같은 조치는 당시 분양권 전매제한과 양도소득세 기준시가 상향조정 등을 골자로 하는 3.6대책과 함께 재건축 단지 가격 상승률을 끌어내렸다. 4.85%의 상승률을 나타내던 강남권 재건축 아파트 값은 3.6대책 발표 직후 4.77% 하락한 0.08%의 변동률을 보였다. 콜금리 인상 조치를 발표한 5월에는 정부의 부동산대책과 금융정책의 이중 견제로 상승폭은 -0.74%를 형성했다.
강남권 전체 아파트 값 역시 전달 1.47%을 나타내던 변동률이 2002년 5월 0.31%로 하락세를 띠었으며 강남권을 포함한 서울 지역 아파트 매매가 역시 같은 기간 동안 0.59% 떨어진 0.33%의 내림폭을 형성했다. 금리 인상 조치에 따른 재건축 아파트 가격 조절이 효과가 있었음을 알 수 있는 것이다.
결국 이번 콜금리 인상은 지난 8월 정부 부동산 대책 발표 후 맥을 못 추고 있는 일부 재건축 아파트 추가 하락을 이끌 가능성이 높다. 금리 인상이 이뤄질 경우 재건축 단지에 몰리던 자금이 금융권으로 흘러 들어 주택 시장 경기가 냉각될 가능성도 배제할 수 없다.
부동산뱅크 개포주공점 채은희 대표는 “콜금리 인상 조치 후 대출이자 부담에 대한 문의는 부쩍 늘고 있는 편이나 지난 몇 주간 급매물이 소화된 이후 거래는 거의 끊기다시피 했다”고 시장 분위기를 전했다.
부동산뱅크 최윤희기자 yuny0807@neonet.co.kr
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