강동구, 재건축 밖에 해답 없어
[부동산뱅크 2005/06/14 - 조회:22,397]
강동구 재건축 추진단지들은 개발이익환수제와 후분양제 적용이 불가피할 전망이다. 암사동 강동시영 1차와 2차를 제외하면 이제 막 재건축 사업시행인가를 받거나 추진위 단계에 놓여있는 아파트 단지들이 대부분이기 때문이다. 그러나 강동구 재건축 추진단지들은 이익환수제와 후분양제 적용으로 기대했던 것보다 수익성이 떨어질 것이라고 예상하면서도 재건축을 포기할 움직임은 보이지 않고 있다. 재건축 추진단지가 대부분 저층에 소형이라 그나마 재건축이 리모델링보다 수익성이 높다는 판단 때문이다.
저층, 소형 아파트 대부분, 재건축 밖에 해답 없어
둔촌주공 1차는 현재 재건축 추진위원회 승인을 받은 단계다. 따라서 개발이익환수제 25%와 후분양제 적용이 불가피하다. 둔촌주공 1차 재건축 추진위 관계자는 “아직 용적률이 확정되지 않아 구체적인 수익률은 알 수 없지만 후분양제와 이익환수제 적용으로 재건축 추진 초기 단계 때 예상했던 수익률에 한참 못 미칠 것”이라고 말했다. 이미 재건축 추진위는 이익환수제 적용 이전에 계획했던 설계와 시공사 선정을 전면 백지화한 상태다. 재건축 추진위는 사업 승인을 받은 후 조합원 투표를 통해 시공사를 재선정할 예정이다. 재건축 추진위 관계자는 “시간이 지나면 정책도 바뀔 것”이라고 말해 재건축은 추진하되 시간을 두고 지켜볼 것임을 시사했다.
인근 원부동산 가미 대표는 “재건축 수익성이 예상보다 낮을 것으로 전망되나 입주민들 사이에 재건축을 반대하거나 리모델링을 추진하려는 움직임은 보이지 않는다”고 설명했다. 둔촌주공 1차는 전체 5층, 7~23평형으로 구성된 소형 단지라 리모델링으로는 재건축과 같은 규모의 증축 효과를 기대하기 어렵다. 가 대표는 “재건축 추진 후 대부분 아파트를 팔아 남아 있는 원주민은 얼마 없다. 현재 입주민들은 재건축으로 중·대형 증축을 노리고 산 사람들이 대부분”이라며 주민들의 현재 분위기를 전했다.
그러나 이익환수제 적용으로 임대아파트를 건축해야 하는 사안에 대해서는 입주민들의 의견이 분분하다. 둔촌주공 1차 한 입주민은 “임대아파트가 의무비율만큼 들어와도 괜찮다는 의견과 추가부담금을 더 내더라도 임대아파트는 줄이자는 의견이 팽팽하다”고 말했다.
강동구 아파트 재건축 추진 현황
수익성이 줄어도 재건축을 추진해야 하는 것은 고덕주공단지도 마찬가지. 고덕주공 1차는 현재 재건축조합설립인가를 받고 사업시행인가를 기다리는 중이다. 이익환수제 25%와 후분양제가 적용되어 수익성이 떨어지지만 재건축 이외엔 별달리 고려할 만한 방법이 없다. 아파트 구성 평형이 13, 15평형으로 소형이고 조립식 아파트라 리모델링을 추진하기 어려운 조건이다. 고덕주공 1차 재건축조합 양한준 조합장은 “용적률이 190%로 예상했던 것보다 낮아 수익성이 없다”면서도 “아파트 특성상 리모델링을 추진하기 어려워 현재로선 재건축이 최선의 방법”이라고 설명했다. 양 조합장은 “2007년 분양되는 아파트가 거의 없기 때문에 새 아파트에 대한 희소가치가 높아져 분양가가 올라갈 것”이라고 말해 후분양제가 수익성에는 도움이 될 것으로 기대했다.
반면 고덕주공2차 재건축조합 변우택 조합장은 “후분양제가 적용되면 자금이 확보되지 않아 대출을 받아 아파트를 건축해야 한다”면서 “금리부담으로 분양가가 인상되면 선분양을 시행했을 때 보다 더 손해 보는 것 아니냐”고 말했다.
이처럼 같은 사안에 대해서도 정 반대의 입장을 보이며 논란이 많은 가운데에도 강동구 내 아파트 단지들은 대부분 재건축을 추진 중이다.
고덕시영단지, 둔촌주공단지, 성내미주 등이 재건축 추진위 승인을 받은 상태. 길동진흥은 지난 5월 15일 재건축 시업시행 인가를 받아 이익환수제 적용비율이 10%이며 타 단지와 동일하게 후분양제가 적용된다.
둔촌현대 1차 리모델링 추진
강동구 아파트 단지가 모두 재건축을 추진하는 것은 아니다. 둔촌현대 1차는 현재 리모델링을 추진 중이다. 이 단지는 11~12층이며 단일 평형인 32평형으로 강동구의 다른 추진 단지들에 비해 상대적으로 리모델링 추진에 큰 거부감이 없는 상태다.
리모델링 추진위 관계자는 “지금 재건축을 할 경우 여러 규제에 걸려 수익성이 그다지 크지 않아 리모델링을 하기로 했다”고 밝혔다.
인근 성실공인 이명숙 대표는 “현대 1차는 처음부터 재건축 추진 논의 자체가 전혀 없었다”며 “입주민들 사이에 이제 리모델링 시공만 남았다는 얘기가 오갈 정도로 진행이 순조롭다”고 전했다.
강동구청 주택과 주영석씨는 “재건축, 리모델링 등에 논의는 각 단지 조합원들 간 수익성과 관련된 민감한 문제”라며 “환수제, 후분양제 적용 등 각 단지에 해당하는 조건을 고려해 적절한 판단을 하는 것이 최선”이라고 강조했다.
부동산뱅크 취재팀
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