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지하철 5호선은 재개발 황금노선?

[부동산뱅크 2006/10/02 - 조회:50,089]

투자목적과 실거주라는 두 마리의 토끼를 한번에 잡을 수 있는 재개발구역이 있다.이들 구역은 지하철 5호선역을 걸어서 10분 이내에 이용이 가능하고, 인근에 개발호재도 풍부해 추후 가격 상승이 예상된다. 또 교육 및 편의시설도 잘 갖춰져 있어 재개발 이후 주거환경이 뛰어날 것으로 평가 받고 있다. 행당5구역, 천호1,2구역, 거여∙마천2구역 등 지하철 5호선 역세권 재개발 구역의 시장동향에 대해 알아본다.



◆성동구 행당 5구역= 성동구 행당동 337번지 일대 8,553평 규모로 지하철 5호선 행당역이 걸어서 10분 거리에 있다. 지난 7월 사업시행인가를 위한 주민공람을 마치고 올 연말까지 사업시행인가를 받을 것으로 기대하고 있는 상황이다. 대우건설이 시공사로 선정돼 24평~42평형 450가구가 들어설 계획이다.



이 구역은 완경사지와 평지로 이뤄져 있고, 3평~50평 이상까지 다양한 크기의 단독, 다가구, 빌라 등이 혼재돼 있는 것이 특징이다. 또 구역 뒤편으로 2만 3,000평 규모의 대현산배수지공원이 있어 주거쾌적성도 뛰어나다.



5구역 지분시세는 빌라 10평 안팎을 기준으로 평당 2,100만~2,200만 원선, 30평짜리는 평당 1,200만 원선, 40평짜리 구옥이 평당 1,000만~1,100만 원선에 가격이 형성돼 있다. 그러나 과거의 지분쪼개기로 인해 공급물량보다 조합원 가구수가 20여 명이 더 많아 일반분양 물량이 없다는 게 단점으로 지적된다.



희망공인 김 대표는 “조합원 수가 많음에도 역세권, 도심권과의 접근성, 주거쾌적성 등의 영향으로 문의가 꾸준하나 매물 부족으로 거래가 이뤄지지 않고 있다”고 전했다. 이어 “그나마 있는 매물도 철거가 예상되는 내년에는 아예 자취를 감출 것으로 보인다”고 덧붙였다.



인근 아파트 30평형대가 평당 1,500만~1,800만 원선인 것을 감안하면 아직까지 투자가치는 남아있는 상태다. 빌라 10평짜리가 30평형대로 배정받고 추가분담금 1억 5,000만 원을 부담한다고 가정했을 때 평당 300만 원 이상의 수익성이 있다는 게 인근 중개업자들의 설명이다.







◆강동구 천호뉴타운1,2구역= 지하철 5,8호선 환승역인 천호역이 걸어서 5분, 올림픽대로 광진교 등이 가까워 교통 요지로 평가 받는다. 천호뉴타운 1,2구역은 총 10개의 정비구역 가운데 노후도가 심해 지난 2005년부터 가장 먼저 사업이 시행됐다.



1만 1,600여 평 규모의 1구역은 그 동안 사업을 추진하려는 추진위가 둘로 나뉘어져 갈등이 심했으나 2006년 7월 1개의 추진위로 통합돼 추진위원회 승인이 난 후 진행속도에 탄력을 받고 있다. 지난 8월에는 주민총회를 거쳐 대우건설로 시공사를 선정, 2009년 5월 착공할 계획이다.



집주름공인 김재훈 대표는 “1구역은 천호뉴타운 다른 구역과 달리 준주거지역 1종 지구단위개발로 최고 용적률 500%를 적용 받아 30층 규모의 주상복합아파트 5개 동이 들어올 예정이다”고 전했다.



2구역은 3,035평 규모로 지난 6월 구역지정을 받은 상태다. 천호뉴타운 구역가운데 사업속도가 가장 빠르지만 규모가 작은 것이 흠으로 지적된다. 이 곳에는 용적률 154%를 적용 2개 동 21평~43평형 총 144가구가 재건축을 통해 들어설 계획이다. 규모가 작다 보니 선뜻 나서는 시공사도 없을뿐더러 조합원들도 1구역에 흡수돼 사업을 함께 하자고 요구하고 있는 상황이라는 게 인근중개업자들의 설명이다.



지분시세는 1구역이 10평 안팎을 기준으로 평당 3,000만 원선, 단독주택 30평짜리가 평당 2,500만 원선에 가격이 형성돼 있다. 2구역의 경우 10평 안팎이 평당 2,500만 원선, 30평짜리가 평당 1,700만~1,800만 원선이다.



집주름 공인 김대표는 “1,2구역은 지분쪼개기도 거의 없는데다 조합원수도 1구역이 190명 안팎, 2구역이 62명으로 조합원들은 중대형평형으로 배정을 받을 수 있을 것으로 전망된다”고 설명했다. 이어 “한강과 인접한 평지인데다 주변이 천호균형발전촉진지구로 지정돼 있어 추후 큰 폭의 가격 상승이 예상된다”고 덧붙였다.











◆송파구 거여∙마천뉴타운 2구역= 송파구 거여동 181, 202번 지 일대 1만 7,724평 규모로 지하철 5호선 거여역이 걸어서 5분 거리에 있는 초역세권 구역이다.



거여2구역은 지난 1973년 2만 1,896평이 주택재개발 구역지정을 받아 자력재개발 방식으로 사업을 추진한바 있지만 주민들의 경제적인 부담으로 난항을 겪어왔다. 그러다 지난 2004년 12월 거여동 181, 202번지일대 1만 7,724평이 합동재개발방식으로 전환승인을 받아 지난해 5월 조합설립인가를 받고 12월에 시공사 선정을 마쳤다.



이곳에는 롯데건설이 25평~43평 1,239여 가구를 지으려고 추진중에 있다. M공인 관계자는 “뉴타운 개발계획이 나올 경우 2구역은 지금 보다 면적이 8,300여 평 더 넓어질 가능성이 크고, 가구수도 500~600가구 정도 더 늘어날 것으로 보인다”고 전했다. 이어 “쪼갠지분도 별로 없고 조합원수도 1,327명으로 일반 분양분이 많이 나올 것으로 전망된다”고 덧붙였다.



지분시세는 빌라 10평 안팎이 평당 3,400만~3,500만 원선, 20평 이하가 평당 2,500만 원선, 30평형 이상이 구옥이 평당 1,500만~2,000만 원선에 시세가 형성돼 있다. 롯데공인 강대표는 “이는 3차 뉴타운 발표 직전에 비해 평당 1,000만 원 가량 오른 가격인데다 워낙 많이 오른 탓에 매수세는 사진진지 오래다”고 시장분위기를 전했다.



이 구역은 역세권인에다 인근에 송파신도시, 장지지구, 문정지구 등의 개발호재가 남아있어 추후 가격상승은 충분히 남아있다는 게 인근 중개업자들의 설명이다.











부동산뱅크 이정민 기자 leejm@neonet.co.kr


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