④[분양가, 분양권]서울 용산구, 분양가 1위

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④[분양가, 분양권]서울 용산구, 분양가 1위

[부동산뱅크 2005/12/13 - 조회:9000]

그동안 강남권을 중심으로 이뤄진 분양가 고공행진 논란은 올해 비강남권과 지방으로 옮겨 붙었다. 강남권 분양가는 전년대비 0.29% 소폭 하락한 반면 비강남권은 무려 21.93%의 상승률을 기록했으며 대도시 중대형아파트를 중심으로 지방 주택시장의 분양가도 치솟았다.

한편 올해 전국 분양권 시장은 8.31 대책의 영향으로 9월과 10월 두 달 연속 하락세를 보였지만 상반기 큰 폭의 오름세를 기록한 덕에 전체적으로 상승하는 양상을 띠었다. 특히 서울 외에도 대전, 광주 등 지방 대도시의 프리미엄 강세가 두드러졌다.

서울 분양가 지난해 대비 10.55% 상승

강남•비강남 분양가 격차 평당 231만 원 줄어

부동산뱅크 리서치센터에 따르면 올 한 해 전국에 공급된 아파트(주상복합 포함) 분양가는 평당 684.79만 원인 것으로 조사됐다. 도시 별로는 서울시가 평당 1462.24만 원으로 2위에 오른 대전광역시(평당 707.99만 원)보다 두 배나 높았으며 △경기도 평당 697.43만 원, △인천광역시 평당 691.43만 원, △대구광역시 평당 674.36만 원, △부산광역시 평당 669.88만 원으로 그 뒤를 이었다.

지난해 분양가와 비교하면, 전국은 평당 706.55만 원에서 3.08% 소폭 하락했으나 고가 아파트가 분양된 대도시 지역과 개발호재를 바탕으로 한 곳의 분양가는 큰 폭으로 뛰어 오른 것으로 나타났다.

특히 광역시의 오름세가 두드러져, 행정중심복합도시 등의 호재를 바탕으로 지난해 평당 544.34만 원에서 무려 30.06%나 오른 대전광역시를 필두로 광주광역시(16.06%), 대구광역시(12.12%) 등의 오름세가 가팔랐다. 반면 초고층 주상복합이 속속 들어서며 2004년 평당 788.63만 원의 분양가를 기록했던 부산지역은 올해는 -15.06% 변동률을 보여 광역시 중 유일하게 하락한 지역으로 기록됐다.

서울에서는 용산구가 줄곧 분양가 1위 자리를 고수해온 강남구를 밀어내고 분양가 1위로 뛰어 올랐다. 초고층 주상복합인 파크타워가 공급되며 평당 2110.48만 원을 분양가를 기록한 용산구는 2위로 내려앉은 강남구 분양가 1850.42만 원을 260만 원 가량 앞선 것으로 나타났다. 평당 1791.30만 원을 기록한 송파구와 1719.36만 원을 기록한 영등포구도 분양가 상위에 올랐다. 반면 가장 낮은 분양가를 기록한 곳은 평당 847.76만 원에 공급된 성북구로 집계됐다.

전년 대비 10.55% 상승하며 이어진 서울시의 분양가 고공행진도 비강남권의 분양가 상승에 힘입은 것으로 분석된다. 목동 트라팰리스 등 고급 주상복합 공급에 힘입은 양천구가 지난해 평당 분양가 883.45만 원에서 1396.23만 원으로 오르며 무려 58.04%의 변동률을 기록했다. 이밖에 영등포구(47.40%), 관악구(44.38%), 마포구(34.16%) 등의 분양가도 전년 대비 가파른 상승세를 보여, 비강남권 분양가는 지난해 평당 1025.39만 원에서 1250.22만 원으로 21.93%의 높은 변동률을 기록했다.

반면 매년 고분양가 책정에 따른 뭇매를 맞아온 강남권 분양가는 평당 1,780만 원에서 1774.78만 원으로 0.29% 소폭 하락한 것으로 조사됐다. 가장 큰 폭의 하락률을 보인 곳은 올해 평당 1503.45만 원의 분양가를 기록한 서초구로 지난해 1773.36만 원보다 15.22% 떨어졌다. 평당 1930.50만 원에서 1850.42만 원으로 4.15% 하락한 강남구와 2.91% 하락한 송파구, 2.20% 떨어진 강동구도 강남권 분양가 하락에 한 몫 한 것으로 나타났다

이처럼 강남권 4개 구의 동반하락과 비강남권의 고분양가 책정으로 두 지역의 분양가 격차는 지난해 평당 754.61만 원에서 524.56만 원으로 230만 원 가량 줄어들었다.

경기도에서는 판교 개발 호재를 등에 업은 성남시가 유일하게 평당 1,000만 원이 넘는1094.90만 원의 분양가를 기록했고 평당 997.22만 원을 기록한 광명시와 중앙선 개통의 호재를 안고 평당 910.90만 원에 공급된 구리시가 그 뒤를 바짝 뒤쫓았다. 반면 가장 낮은 분양가는 평당 166.20만 원의 분양가를 기록한 동두천시가 차지했다.

전년도 분양가 대비 상승률에서는 서해안고속도로 개통, 미군기지 이전 등의 호재를 바탕으로 36.84% 오른 평택시의 상승폭이 가장 컸으며 파주시와 부천시에서도 지난해보다 각각 33.93%, 16.3% 비싼 가격에 새 아파트 공급이 이뤄졌다. 경기도 전체로는 지난해 평당 680.57만 원에서 697.43만 원으로 2.48% 소폭 상승하는 데 그쳤다.

서울 분양가, 매매가 보다 평당 251만 원 높아

강남권은 시세보다 15.37% 낮은 선에 책정

매매가(2005년 11월 시세 기준) 대비 분양가를 살펴보면, 전국 분양가가 매매가 631.20만 원보다 8.49% 높은 선에서 책정되는 등 대부분의 지역에서 기존아파트 시세보다 높은 수준에서 새 아파트 공급이 이뤄진 것으로 나타났다.

특히 지방의 고분양가 책정이 두드러졌다. 전남도청이 이전하는 남악신도시와 J프로젝트 등 개발 재료가 풍부했던 전라남도의 경우 매매가가 평당 207.49만 원에 불과했지만 분양가는 평당 425.69만 원에 달해 기존 시세의 두 배가 넘는 가격에 새 아파트가 공급되는 기현상을 보였다. 이 외에도 기존아파트의 평당매매가 246.99만 원보다 84.33% 높은 평당 455.28만 원에 새아파트가 공급된 전라북도를 비롯, 경상북도, 강원도 등 상대적으로 시세가 낮은 지방의 매매가 대비 분양가 비율이 높았다.

광역시의 경우 광주와 대전의 매매가 대비 분양가 비율이 높아 각각 시세보다 55.92%, 46.45% 높은 선에서 분양가 책정이 이뤄졌다. 반면 부산은 매매가 811.28만 원보다 17.43%, 울산은 684.80만 원보다 5.19% 낮은 선에 새 아파트가 공급돼 대조를 이뤘다.

평당매매가가 1211.54만 원인 서울은 이보다 평당 250.70만 원 비싼 1462.24만 원에 분양이 이뤄졌다. 구별로는 영등포구, 강북구, 도봉구, 관악구 등의 매매가 대비 분양가가 높아, 평당 매매가가 621.13만 원인 영등포구의 올 한해 분양가는 56.56% 비싼 1719.36만 원이었으며 기존아파트 평당 매매가가 371.58만 원에 불과한 강북구도 55.58%나 오른 1040.12만 원에 새 아파트가 공급됐다.

반면 이미 기존아파트 매매가가 높게 형성돼 있는데다 대규모 재건축 아파트가 밀집한 강남권의 경우 시세보다 낮은 수준에서 새 아파트 공급이 이뤄졌다. 서초구의 경우 평당매매가 2111.04만 원보다 28.78% 낮은 1503.45만 원에 아파트가 분양됐으며, 강남구도 기존 매매가 2525.34만 원에 비해 평당 674.92만 원이 싼 1850.42만 원에 분양가가 책정됐다.

이에 따라 강남권에서는 기존아파트 매매가 2097.09만 원보다 15.37% 낮은 1774.78만 원에 새아파트 공급이 이뤄진 반면 1250.22만 원에 책정된 비강남권 분양가는 기존 아파트 매매가인 904.73만 원보다 평당 38.19%나 비싼 것으로 나타났다.

경기도의 경우 평당 매매가 618.51만 원보다 12.76% 높은 697.43만 원에 분양가를 형성했다. 평당 매매가가 265.56만 원인 안성시의 분양가가 596.03만 원 선에 책정되면서 매매가 대비 분양가가 80.36%로 가장 높았고 평택시, 이천시의 경우도 각각 기존아파트보다 67.16%, 58.63% 높은 선에서 분양가가 책정됐다.

반면 판교발 집값 상승의 최대 수혜지였던 용인시와 성남시는 기존 아파트 시세보다 낮은 가격에 새 아파트 분양이 이뤄져 눈길을 끌었다. 평당 매매가가 851.09만 원인 용인시의 분양가는 이보다 35.25% 낮은 551.04만 원이었으며, 1273.62만 원에 시세가 형성돼 있는 성남시의 경우 이보다 14.03% 싼 1094.90만 원에 새 아파트가 분양됐다.

서울 분양권 올해 12.79% 올라

11월, 일제히 상승세로 반전

10.29 대책의 영향으로 전달 대비 –0.06%의 변동률로 한 해를 연 전국 분양권 시장은 판교발 집값 상승과 전국에서 동시 다발적으로 터져 나온 개발계획에 따라 상반기(1~6월) 지속적인 상승세를 이어간다.

그러나 상승세가 최고조에 달했던 6월 3.27%의 변동률을 기록한 후, 오름폭이 줄어들기 시작해 10월 들어서는 –0.09%의 변동률을 보이며 하락세로 접어든다. 이는 8.31 대책의 영향에 따라 비인기 지역의 매수세 실 종과 급매물 증가에 따른 현상으로 진단된다. 하지만 8.31 대책 두 달째로 접어든 11월에는 1.71% 상승률을 기록, 하락세에서 벗어나는 양상을 보인다.

이처럼 8.31 대책에 따른 하반기 하락세에도 불구하고 상반기 높은 상승률을 기록한 덕분에 전국 분양권은 연간(2004년 12월 대비 11월 시세) 8.53%의 높은 변동률을 기록했다. 광역시는 4.64%, 도 전체의 경우 4.18%의 변동률을 보여 프리미엄 강세가 지방에서도 어김없이 발휘된 것으로 나타났다.

지역별로는 단연 서울의 오름폭이 높아, 연간 12.79%의 상승폭을 기록했다. 연초부터 상승세를 이어오던 서울지역 분양권은 6월 한 달간 6.24%나 뛰어오르며 최고조에 이른다. 이는 잠실주공1•2단지 물량이 한꺼번에 쏟아지며 무려 16.84%나 상승한 송파구의 영향이 컸던 것으로 분석된다. 이후 8월 –0.01%, 9월 –0.18%, 10월 –0.62%로 마이너스 변동률을 이어가던 서울 분양권 시장은 11월 3.59% 상승률을 기록, 반전을 시도했다.

서울 구별로는 종로구(-4.83%)를 제외한 모든 구에서 골고루 상승한 가운데 32.51%나 뛰어오른 송파구의 연간 상승폭이 가장 큰 것으로 나타났다. 송파구는 잠실시영, 잠실주공1•2단지 등 대규모 물량이 한꺼번에 쏟아지며 6월 한달간 16.84%나 뛰어올랐다. 이후 8.31 대책의 영향권에 접어들며 석 달 간 –4.01% 하락했으나 제2롯데월드 건설, 잠실주공5단지 상업지역 변경 등의 호재로 다시 반등을 시도해 11월 변동률 9.48%를 기록했다.

이밖에 초고층 주상복합 공급이 주를 이룬 광진구(19.78%)와 양천구(17.47%)가 각각 연간 분양권 상승률 2, 3위에 랭크 됐다.

연간변동률 16.36%로 서울시 구별 상승률 4위에 오른 서초구는 8.31 대책에도 8월 0.48%, 9월 0.16%, 10월 0.19%, 11월 0.10%의 변동률을 보이며 꾸준한 상승세를 이어가고 있다. 상승률 5위에 오른 강남구는 8월 대책 후 상승폭이 줄어들어 10월 –0.36%의 마이너스 변동률을 보였으나 11월 한 달간 2.83% 큰 폭으로 상승, 하락세에서 빠르게 벗어나고 있다.

1년간 7.50% 상승한 경기도는 20%가 넘는 상승률을 보인 곳이 있는가 하면 마이너스 변동률을 보인 곳도 속출해 지역별로 명암이 크게 엇갈렸다. 역시 10.29대책의 영향으로 –0.25%의 변동률로 2005년을 시작한 경기도는 이후 꾸준히 상승세를 이어오다 8.31 대책 이 모습을 드러내기 시작한 8월부터 –0.01%의 변동률을 보이며 하락세로 돌아섰다. 이후 10월 한달간 변동률이 –0.30%에 이르며 하락폭이 최고조에 이르렀으나 11월 들어 –0.03%의 변동률을 기록해, 하락세는 주춤한 양상이다.

경기도 개별 지역으로는 22.03%를 기록한 안성시가 연간 변동률 1위에 올랐으며 20.26% 상승한 용인시와 16.86% 상승한 오산시, 16.51%의 변동률을 보인 파주시가 그 뒤를 이었다.

반면 경기 북동부 지역의 하락세가 두드러져 동두천시는 1년간 6.80%가 떨어졌으며 구리시(-4.77%), 포천시(-2.32%) 분양권 시세도 부진을 면치 못했다.

지방에서는 행정중심복합도시 개발 기대감으로 충북(11.65%)과 대전광역시(11.05%)의 상승률이 높았으며 광주광역시(9.35%)와 대구광역시(8.11%)의 상승폭도 컸다.

서초구 일대 분양권 상승폭 높아

용인•성남시 프리미엄 강세

2005년 서울 분양 단지 중 분양가 대비 상승률 1위는 역삼동 역삼현대아이파크 2차 44평형이 차지했다. 지난 4월 5억 8,497만 원에 분양한 이 단지는 불과 7개월 만에 91.04%가 오르며 분양가에 가까운 5억 3,253만 원의 웃돈을 기록했다.

강남권 새로운 고급주거지로 떠오르고 있는 신(新)도곡밸리에 위치한 역삼동 역삼삼성래미안3차의 상승폭도 컸다. 지난 6월 분양 당시 8억 9,000만 원이었던 56평형은 5개월 만에 6억 6,000만 원의 프리미엄이 붙어, 11월 현재 매매가 15억 5,000만 원을 기록하고 있고 48평형도 같은 기간 동안 분양가 8억 2,000만 원에서 5억 3,000만 원의 웃돈이 붙은 상태다.

2005년 평당 분양가 최고액을 기록한 용산 파크타워의 상승세도 가팔랐다. 30평형의 경우 분양가 5억 9,167만 원에서 3억 2,500만 원이 올라 54.93%의 상승률을 보였으며 16억 7,000만 원에 분양된 같은 단지 76평형도 9억 원의 웃돈이 붙었다.

이밖에 삼성동 삼성래미안2차와 여의도동 여의동GS자이, 대치동 대치현대아이파크 등의 분양권이 강세를 이어갔다.

2005년 이전 분양물량 중에서는 9호선 개통과 삼성타운 건립이라는 겹호재를 바탕으로 서초구 일대 분양권 상승이 두드러졌다. 지난 2002년 10월 분양한 서초동 서초포스코더샵의 경우 입주가 내년 4월로 다가오며 상승세에 탄력이 붙어, 올 초 매매가 9억 6,680만 원에서 11월 현재 13억 2,500만 원으로 37.05% 올랐다. 분양가 8억 4,180만 원과 비교하면 4억 8,320만 원의 웃돈이 붙은 셈이다. 이 외에도 서초동 롯데캐슬클래식(35,14%), 서초동 오데움1단지(34.36%) 등의 분양권이 연초대비 큰 폭의 오름세를 보인 것으로 나타났다.

서초동 분양권 강세 속에서도 잠실동 레이크팰리스는 1년간 36.11%가 올라 상승률 2위를 기록했다. 지난 2004년 3월 분양한 이 단지 50평형은 올 초 매매가 9억 원에서 현재 12억 2,500만 원 까지 오른 상태다. 분양가 11억 529만 원에서는 1억 1,971만 원의 프리미엄이 붙은 셈이다.

이밖에 잠실 갤러리아팰리스 48평형(34.05%), 여의도동 롯데캐슬아이비(29.07%), 용산 시티파크2단지(26.55%) 등이 연초대비 높은 상승률을 보였다.

2005년 분양한 수도권 단지 중에서는 인천 지역 아파트의 분양권 강세가 두드러진다. 지난 3월 남구 주안동에서 3,160가구 대단지로 공급된 월드스테이트 27평형은 분양가 1억 4,580만 원에 2,500만 원의 프리미엄이 붙으며 17.15%의 변동률을 기록했다.

남동구 간석동에 2,432가구로 지어지는 래미안GS자이도 지난 4월 분양 당시 2억 4,100만 원 이었던 34평형이 현재 10.37% 오른 2억 6,600만 원 선에 매매가를 형성했다.

경기도에서는 4억 1,050만 원에 분양된 부천시 중동 중동주공 39평형에 3,450만 원의 웃돈이 붙었으며 수원시 매탄동 위브하늘채 29평형의 경우 분양가 2억 4,156만 원에서 1,344만 원의 프리미엄을 기록했다.

2005년 이전 분양물량 중에서는 판교 효과를 타고 프리미엄이 치솟은 성남시•용인시 일대 아파트의 강세가 돋보인다.

2003년 10월 분양 당시 6억 7,183만 원에 공급된 성남시 정자동 포스코더샵스타파크 47평형은 현재 프리미엄만 4억 5,000만 원이 붙어 11억 2,183만 원 선에 매매가를 형성했다. 이 단지는 올 한 해에만 7억 1,683만 원에서 11억 2,183만 원까지 오르며 56.50%의 가파른 상승세를 보였다. 4억 9,512만 원에 분양된 같은 단지 34평형도 연 초 매매가 5억 5,012만 원에서 7억 8,262만 원으로 연간 42.26%의 변동률을 기록했다.

용인시 동천동에 공급된 동문굿모닝힐의 상승폭도 컸다. 이 단지 32평형은 올 한해 2억 850만 원에서 2억 9,325만 원으로 40.65% 뛰어올랐다. 분양가 1억 7,900만 원과 비교하면 1억 1,425만 원의 웃돈이 붙은 셈이다.

이 외에도 용인시 죽전동 로얄듀크 46평형이 연초대비 24.04%, 용인시 중동 중리월드메르디앙 44평형이 23.82%, 수원시 매탄동 현대홈타운 47평형이 22.86% 오르는 등 중대형 평형의 높은 상승세가 두드러졌다.