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②판교 당첨확률 높이는 비법은?

[부동산뱅크 2006/01/13 - 조회:21074]

흔히 '낙타 바늘 구멍 통과하기'에 비유되는 판교 당첨 경쟁은 과히 '전쟁'이라 불릴 만하다. 적게는 수백 명에서 많게는 수천 명에 이르는 경쟁자를 물리쳐야만 비로소 판교 입성이 가능한 탓이다. 수많은 경쟁자에 비록 승전 확률은 1%도 되지 않지만 지레 겁을 먹을 필요는 없다. 전략 여부에 따라 판교 당첨 확률을 끌어 올릴 여지는 충분하기 때문. 상황 별 경쟁률 및 전략에 대해 알아본다.





숱한 화제를 뿌리며 내 집 마련 희망자들의 애를 태웠던 판교 1차 분양이 두 달 앞으로 다가 왔다. 오는 3월, 우선 공급될 물량은 전용면적 25.7평 이하로 구성된 17개 단지로 총9,420가구 규모. 그동안 대규모 공급에 목말라 있던 주택 시장에 단비가 될 것으로 보인다.



하지만 이번 공급이 청약 대기자들의 갈증까지 풀 수 있을지는 미지수다. 오랫동안 판교 분양만을 기다려온 청약 희망자가 많은데다 공급 연기 과정에서 1순위 자격을 갖춘 청약통장 소유자가 증가, 이번 분양에 나서게 될 수요자가 대폭 늘었기 때문이다. 반면, 원주민을 비롯한 국가유공자, 장애인 특별공급분으로 공급물량의 10%가 빠져 나갈 경우 실제 공급 가구수는 8,478가구로 줄어들 전망이다.



이렇듯 늘어난 수요자에 비해 공급량은 줄어들면서 판교 입성 희망자들의 촉각이 곤두서고 있다. 서울 송파에 살고 있는 이상원(남, 47)씨는 "성남 거주자는 아니지만 수도권 무주택우선공급 대상자라 운이 좋으면 당첨될 수도 있겠다고 생각했지만, 공급 가구수가 갈수록 줄어드는 것 같아 지금은 거의 포기 상태"라고 말했다. 이어 "주변에도 판교만을 생각하며 지금까지 청약통장을 안 쓴 사람들이 많은데, 다들 밤잠을 못 잘 정도다"고 덧붙였다.



민간 건설사 3,660가구 분양

청약예금·부금으로 도전 가능



서민들의 밤잠까지 설치게 할 만큼 수요자들의 높은 관심이 이어지고 있는 판교 신도시. 하지만 아직까지 제대로 된 경쟁률이나 청약 전략 하나 나오지 않아 궁금증만 커져 가는 실정이다. 과연 몇 명의 경쟁자를 제쳐야 당첨이 될 수 있고, 당첨이 될 때가지 모든 것은 운에만 맡겨야 하는 걸까? 대답은 'NO'이다. 정확한 경쟁률과 모든 경우의 수를 파악할 수는 없지만 지금까지 공개된 자료를 통해 몇 가지 가정 하에 예측을 해볼 수 있다.



개인별 상황과 아파트 공급 형태에 따른 판교 청약의 모든 것을 그림을 통해 살펴본다. 공급대상은 3월 공급예정인 민간분양, 공공분양 물량으로 했으며 청약통장 가입자 수는 2005년 11월 현재 1순위 기준이다. 또 이번 분양이 전용면적 85㎡ 이하 물량만 나오는 만큼 청약예금 가입자는 경기 예치금 200만 원(인천 250만 원, 서울 300만 원) 계좌만을 포함한다.







A-1. 40세 이상, 10년 이상 무주택 우선조건 대상자이며, 주민등록상 성남 거주자이고 청약예금 또는 부금에 가입한 상태



성남시 청약예금(전용면적 85㎡ 이하) 및 부금 1순위 가입자는 2005년 11월 현재 85,467명. 이중 약 3% 가량이 무주택 우선요건을 갖췄다고 본다면 2,563명이 이에 해당된다.



한편, 이 인원에게 배정되는 물량은 439가구. 총 공급 가구수 3,660가구 중 성남시 우선 배정 물량 30%(1,098가구)에 40세 이상, 10년 이상 무주택세대주에게 주어지는 40%를 적용할 경우 나오는 수치다.



이에 따라 청약통장 가입자 2,563명이 모두 청약에 나선다고 가정하면, 평균 경쟁률은 5.8대 1 수준. 하지만 이 경우 총 6번의 청약통장 사용 기회가 있어 실제 당첨 확률은 더 높아질 수 있다. A-1에 넣을 수 있는 것을 비롯, 미끄러질 때마다 A-2, C-1, C-2, B, D 순서대로 자격이 자동 이월된다.



그러므로 이에 해당하는 사람이라면 당첨에 대한 자신감을 가지고 꼭 한번 청약에 도전해볼 만 하다.



A-2. 35세 이상, 5년 이상 무주택 우선조건 대상자이며, 주민등록상 성남 거주자이고 청약예금 또는 부금에 가입한 상태



성남시 배정 물량 중 35%에 해당하는 384가구를 두고 35세 이상, 5년 이상 무주택세대주 요건을 갖춘 사람과 A-1에서 떨어진 사람이 함께 청약에 나설 수 있다.



즉, A-1에 해당하는 2,563명의 사람 중 당첨자 439명을 제외한 2,125명이 자동 이월된 것.

성남 예·부금 가입자의 7%가 A-2 요건을 갖췄다고 볼 때 청약 가능자만도 5,983명이므로 총 8,108명이 청약 도전에 나서게 된다.



이 경우 평균 경쟁률은 21대 1로 A-1보다 크게 높은 편이다. 그렇지만 수도권 무주택세대주 물량인 C-2를 포함 성남 1순위에 해당하는 B, 수도권 1순위 D까지 A-2 외에도 3번의 기회가 더 있다. 때문에 다른 청약자에 비해 서는 다소 여유로운 편이라 볼 수 있다.



하지만 안정권이라 보기에는 무리가 있어 혹시 모를 결격 사유는 미리 제거하는 게 중요하다. 세대주는 A-2의 요건을 갖추고 있지만 가족 구성원 중 한 명이라도 과거 5년 이내 당첨 사실이 있다면 무주택세대주 우선 공급 대상자와 상관없이 1순위 자격이 제한된다. 모집공고일 이전 세대분리를 통해 아깝게 기회를 놓치는 일을 방지하자.



C-1. 40세 이상, 10년 이상 무주택 우선조건 대상자이며, 주민등록상 서울·수도권 거주자이고 청약예금 또는 부금에 가입한 상태



성남시 우선 배정 물량을 제외한 70% 중 40세 이상, 10년 이상 무주택세대주에게 우선적으로 40%의 물량이 공급된다. 즉, 분양 물량 2,562가구 가운데 1,025가구에 미리 청약 기회가 주어지는 것.



하지만 수도권 가입자 수가 139만 6,230명에 이르고 있어 C-1에 해당하는 사람을 3%만 잡아도 4만 1,887명이나 된다. 또 A-1에서 떨어지고 넘어온 사람도 2,125명이나 돼 1,028가구를 잡기 위해 총 4만 4,012명이 경쟁에 돌입, 42대 1의 평균 경쟁률을 기록하게 된다.



판교 당첨을 위해서는 42명을 제쳐야만 해 당첨 확률은 2.4%밖에 되지 않지만 확률 1% 미만읜 청약통장 가입자도 수두룩하다는 것을 염두에 둬야 한다. 판교 입성을 위해서는 이 정도는 각오를 해야 하는 법, 마음에 드는 단지에 과감히 배팅하도록 한다.



한편, 2002년 9월 5일 이전 청약통장에 가입했다면 부부 또는 가족들이 동시에 청약이 가능하다. 가족 모두가 판교 분양에 도전하되, 여러 단지에 넣을 경우 확률이 떨어진다. 한 단지에 하나의 평형을 정해 통장을 가지고 있는 가족 모두가 청약해 확률을 높여 본다.



C-2. 35세 이상, 5년 이상 무주택 우선조건 대상자이며, 주민등록상 서울·수도권 거주자이고 청약예금 또는 부금에 가입한 상태



무주택 우선공급을 받을 수 있지만 성남 거주자까지 몰릴 수 있어 경쟁률이 백 단위를 넘을 것으로 보인다. 결코 녹록치 않은 도전이지만 이러한 조건을 갖춘 이상 판교를 포기하기에는 아까운 게 사실이다.



C-2의 경우 수도권 배정 물량(2,562가구) 중 35%인 897가구에 우선 청약할 수 있다. 하지만 성남 A-1, A-2에서 떨어진 사람과 수도권 C-1에서 당첨이 안 된 사람들까지 몰릴 경우 약 15만 명 이상이 C-2에서 경합을 벌여야 할 것으로 보인다. 계산해 보면 167명을 물리쳐야만 당첨될 수 있는 말이다.



1%가 되지 않을 것으로 보이는 당첨 확률을 높이기 위해서는 1순위 자격 제한이 되는 당첨 사실이 있는 세대원이 있는지 미리 확인하고, 있다면 세대분리를 통해 자격을 유지해야 한다. 세대원 중 2002년 9월 5일 이전 청약통장에 가입한 자가 있다면 이번 청약에서 같은 단지 내 가구수가 많은 평형에 함께 통장을 사용한다.



이번 공급하는 물량의 경우 대형건설사가 없어 추후 브랜드로 인한 가격 차이는 크지 않을 것으로 보이나 입지에 따라서는 격차가 벌어질 수 있다. 때문에 A급 청약지로 꼽히는 A15-1블록(풍성 신미주), A12-1블록(한림)에 많은 사람이 모일 것으로 보인다. 이를 피해 다른 단지에 넣는 것도 전략이다.



B, D. 성남 및 서울·수도권 일반 1순위자



B와 D는 무주택자를 위한 75%를 제외한 25% 물량만을 배정받지만, 성남 무주택자가 우선 순위에서 탈락하면 B타입으로, 성남을 비롯한 서울·수도권에서 무주택 우선 배정이 안될 시 D타입으로 몰리게 돼 일반 1순위 청약자는 실로 어마어마한 경쟁을 해야 할 것으로 전망된다.



B타입의 경우 275가구밖에 배정받지 못한 반면 청약 가능자는 일반 1순위자 7만 6,920만 명과 함께 A-1과 A-2에서 배정받지 못한 7,724명을 포함, 총 8만 4,644명의 청약이 가능할 것으로 보인다.



D타입 역시 640가구에 일반 1순위 가입자 125만 6,607명 외 22만 2,071명이 추가돼 무려 147만 8,678명이 경쟁을 해야 한다. 각각 308대 1, 2,308대 1의 평균 경쟁률을 기록, 일반 1순위자는 판교 들어가기가 '하늘의 별 따기'보다 더 어려운 실정이다.



확률이 현저히 떨어지는 만큼 모든 통장을 동원하는 게 중요하다. 2002년 9월 5일 이전 가입한 청약통장은 가족 구성원 모두 청약이 가능하다. 판교에 입지한 단지는 어느 곳이나 장·단점이 있으므로 꼭 A급지가 아니더라도 경쟁자가 많지 않을 것 같은 단지 중 물량이 가장 많은 평형에 세대원 모두가 청약한다.



또 1가구 2주택자는 1순위 자격을 갖췄더라도 1순위 사용이 제한되므로 모집공고일 이전 세대분리를 하거나 팔아야 한다. 과거 5년 이내 당첨된 사실이 있는 세대원과 함께일 경우에도 세대분리를 통해 1순위 자격을 유지시켜야 한 다.



E. 성남 및 서울·수도권 외 거주자



청약 자격이 주어지지 않는다. 판교 청약을 하고 싶다면 최초 모집공고일 이전까지 서울·수도권으로 전입해야 한다.



주공 2,184가구 분양

청약통장으로 도전 가능



청약통장은 무주택세대주만이 가입할 수 있기 때문에 무주택우선공급이 필요치 않다. 그러므로 단순히 1순위, 2순위, 3순위 순으로만 청약을 하게 돼 민간건설 분양 단지에 비해 비교적 간단한 절차를 밟는다. 다만, 성남시에 30%의 물량을 우선 배정하는 조건은 같다.



그런데 지난해 11월 기준으로 성남시 청약저축 가입자 1순위와 수도권 가입자 1순위는 각각 3만 285명과 44만 8,865명이다. 총 공급물량이 2,184가구이므로 이 중 1%인 302명, 4,488명만 청약 통장을 사용한다 하더라도 2순위에게 돌아갈 물량은 거의 없는 셈이다.



같은 1순위자라도 순서가 있다는 것은 청약 전 미리 알아둬야 한다. 1순위는 5년 이상 무주택세대주로서 60회 이상 납입한 사람 가운데 저축 총액이 많은자이다. 즉, 불입횟수가 60회가 넘어갈 경우 횟수와 상관없이 금액으로 따지는 것이다. 2만 원씩 80회를 부은 사람보다 10만 원씩 70회를 부은 사람에게 우선 순위가 주어지는 셈이다.



2순위자는 3년 이상 무주택세대주로서 저축 총액이 많은자이며 3순위는 저축 총액이 많은자, 4순위 납입 횟수가 많은자, 5순위는 부양 가족이 많은자 순이다.







F, H. 성남거주자 또는 서울·수도권 중 청약저축 1순위



2,184가구 중 성남 거주자에게 30%인 655가구, 서울·수도권 거주자에게는 70%인 1,529가구가 배분된다.



2005년 11월 현재 성남 1순위 가입자는 3만 285명. 이들이 모두 청약에 나선다고 가정하면, 46대 1의 경쟁률을 기록하게 된다. 서울·수도권 1순위는 경쟁률이 보다 치열하다. 서울·수도권 1순위자 44만 8,865명에 성남에서 떨어진 2만 9,630명까지 넘어오게 되는 것. 1,579가구에 총 47만 8,495명이 도전하게 된다. 예상 경쟁률은 312대 1.



하지만 1순위자라고 예금·부금과 같이 아무 조건 없이 경쟁을 하는 것은 아니다. 60회 이상 납입액이 많은 순서에 따라 물량이 돌아가기 때문이다. 지난 해 5월 31일 부동산뱅크가 작성한 판교, 주공아파트 커트라인 얼마나 되나 기사에 따르면 서울·수도권 1순위 기준으로 204회 이상 납입해야 당첨가능권에 들어가는 것으로 분석됐다.



그러므로 40~60회 가량 납입한 사람이라면 청약예금으로 과감히 전환, 당첨 확률을 높이는 방법을 선택할 수 있다. 10만 원씩 40~60회를 납입했다면 400~600만 원의 저축액을 모을 수 있는데, 이 경우 8월에 나오는 중대형 평형과 내년 분양 예정인 주상복합까지 노릴 수 있다. 예금으로의 전환은 200회 이상 납입한 사람이 버티고 있는 상황에서 경쟁률이 의미가 없기 때문으로, 한번 예금으로 바꿨다면 저축으로 재전환이 안되므로 신중히 선택해야 한다.



G, I, J. 성남거주자 또는 서울·수도권 중 청약저축 2순위, 서울·수도권 외 거주자



판교 분양에서 2순위자는 큰 의미가 없다. 1순위에서 마감될 게 확실시 되기 때문이다. 서울·수도권 외 거주자에게는 청약 자격이 주어지지 않는다. 청약을 원한다면 최초 모집공고일 이전 서울·수도권으로 이전을 해야 한다.