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③알쏭달쏭 부동산세제 문답풀이

[부동산뱅크 2006/01/06 - 조회:6723]

부동산 관련 세법에 대폭 손질이 가해짐에 따라 이곳 저곳에서 세제관련 궁금증이 쏟아지고 있다. 어떠한 경우에 종부세 세대별 합산과세에 해당하는지, 1가구 2주택자 제외 요건은 무엇인지, 오랫동안 묵혀둔 땅을 처분할 때 양도세는 얼마나 내야 하는지 그 사례도 다양하다. 이에 실생활에서 쉽게 접할 수 있는 부동산 세제 관련 궁금증을 문답풀이로 짚어봤다.



Q) 20년 전 결혼과 동시에 분가했다가 지난 2004년 7월부터 이촌동 아파트(기준시가 5억 3,000만 원)에서 부모님과 함께 살고 있습니다. 부모님께서 거주하던 아파트(기준시가 3억 원)는 전세를 주고 있는데요. 주변에서 앞으로 가구별 합산 과세에 따라 종부세를 내야 한다는데 정말 그런가요?



A) 결론부터 말씀 드리면 아직은 종부세 부과 대상에 해당되지 않습니다. 합산과세 기준이 되는 1세대는 동일한 주소에서 생계를 같이 하는 경우를 말하므로 원칙적으로는 종부세를 내야 하는 것이 맞습니다. 그러나 혼인이나 노부모(남자 60세 이상, 여자 55세 이상) 봉양을 위해 세대를 합친 경우에는 2년까지 예외를 인정받을 수 있습니다. 따라서 다음 종부세 과세기준일인 2007년 6월까지 아파트 한 채를 처분하시면 종부세를 내지 않으셔도 됩니다. 이 경우 세대를 합친지 5년 이내에 팔면 양도세 중과 대상에도 해당하지 않는다는 점도 함께 알아두시기 바랍니다.



Q) 양천구 목동에 본인 소유의 집에서 거주하는 회사원입니다. 지인의 권유로 재건축 아파트를 한 채 매입했는데요. 앞으로 조합원 입주권도 주택으로 간주돼 꼼짝없이 양도세를 내야 한다고 들었습니다. 재건축 아파트는 조합설립인가 후 매입해서 전매도 할 수 없는 상황이라 막막하기만 합니다.



A) 올해부터는 조합원 입주권을 가진 상태에서 기존 주택을 팔 경우 양도세 비과세 혜택을 받을 수 없습니다. 특히 2007년부터는 2주택자로 간주, 양도세가 50%로 중과됨에 따라 세부담이 크게 늘어날 전망입니다. 그러나 실수요 목적으로 입주권을 취득했다고 간주될 때는 기존과 마찬가지로 비과세 적용을 받을 수 있으므로 너무 낙담하실 필요는 없습니다. 요건은 재건축 주택이 완공되기 전이나 완공된 후 1년 이내에 기존주택을 양도하고, 재건축 주택이 완공된 후 세대원 모두가 이사해 1년 이상 거주하는 두 가지 조건을 충족시키면 됩니다. 이 경우 기존 아파트가 양도세 비과세 요건(3년 보유, 서울, 과천 및 5대 신도시는 3년 보유 중 2년 거주)을 갖춰야 함은 물론입니다.



즉, 목동에 거주하는 아파트가 양도세 비과세 요건을 갖추었다면 재건축 아파트 완공 후 1년 이내에 목동 아파트를 매도하고 재건축 아파트에서 가족 모두가 1년 이상 살면 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.



Q) 용인시에 기준시가 3억 원짜리 아파트를 소유하고 있습니다. 지난 2004년, 투자용으로 충남 계룡시에 기준시가 1억 원짜리 아파트를 한 채 더 구입했습니다. 앞으로 1세대 2주택에 해당돼 2007년부터 양도세가 50% 중과되나요?



A) 수도권과 광역시를 제외한 지방 소재 주택은 기준시가 3억 원을 초과하는 경우에만 주택 수 계산에 포함됩니다. 이 경우 계룡시 아파트의 기준시가가 1억 원이므로 1가구 2주택에 해당하지 않습니다. 따라서 2007년 이후 두 주택 중 하나를 매도한다고 하더라도 양도세 50% 중과가 되지 않습니다.



이밖에도 수도권에서 도농복합시의 읍•면지역과 광역시 중 군지역에 위치한 기준시가 3억 원미만 주택도 주택수 계산에 포함되지 않습니다. 참고로 수도권의 도농복합도시는 11곳으로 김포시, 포천시, 양주시, 남양주시, 이천시, 파주시, 안성시, 화성시, 용인시, 광주시, 평택시가 이에 해당됩니다.



Q) 인천 송도신도시 45평형 아파트(분양가 3억 5,000만 원)에 입주할 예정입니다. 아들의 신혼집 마련을 위해 지난해 부평 산곡동에 기준시가 8,900만 원인 23평형 아파트 한 채를 매입했습니다. 이 경우도 2주택자에 해당하나요?



A) 2주택자에 해당하는 것이 맞습니다. 수도권, 광역시 소재 주택의 경우 광역시 중 군지역과 수도권 도농복합도시의 읍•면 지역을 제외하고는 모두 주택수 계산에 포함되기 때문입니다. 그러나 2주택자라 하더라도 기준시가 1억 원 이하 주택은 1가구 2주택 양도세 중과세 대상에서 제외되므로 산곡동 아파트를 먼저 매도하는 경우 양도세가 중과되지 않습니다. 그러나 송도신도시 45평형 아파트를 먼저 파실 경우에는 양도세 중과를 피할 수 없다는 점을 염두에 두시기 바랍니 다.



Q) 지난 2002년에 캐나다로 이민을 왔습니다. 10년 전, 고향인 충북 청주에 땅 1만 3,000평을 매입해서 큰아버지께서 농사를 짓고 계십니다. 이제 큰아버지께서 연로해지셔서 농사를 더 이상 지을 수 없을 것 같은데요. 땅을 팔 때 양도세가 얼마나 부과되는지 알고 싶습니다.



A) 이번 소득세법 개정에 따라 비사업용 나대지•잡종지와 부재지주 농지, 임야, 목장용지의 경우 올해부터 양도세가 실거래가 기준으로 과세되고, 2007년부터는 양도세 60% 중과와 장기보유 특별공제 배제를 피할 수 없게 됐습니다. 농지의 경우 개인이 재촌(농지 소재지 시•군•구와 연접 시•군•구에 거주)하면서 자경(농작업에 상시 종사하거나 농작업의 1/2 이상을 자기의 노동력에 의하여 경작)하는 경우가 아니면 부재지주 농지에 해당합니다. 청주 소재 농지의 경우 재촌과 자경에 모두 해당하지 않으므로 올해 파신다면 양도세가 실거래가 과세를, 2007년 이후에는 양도세 60% 중과를 피할 수 없습니다. 다만 2005년 12월 31일 이전에 취득한 종중소유 농지나 개인인 20년 이상 보유한 농지의 경우에는 예외가 인정되나 해외 이주자의 경우에는 예외조항에 포함되지 않습니다.





부동산뱅크 박영의 기자 momopc1@neoent.co.kr