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②다주택자 포트폴리오 이렇게짜라

[부동산뱅크 2006/01/05 - 조회:12941]

올 해부터는 종합부동산세 부과 대상 확대, 과표적용률 인상, 양도세 1가구 2주택자 실거래가 과세 등 부동산 세제가 강화되면서 다주택자들의 부담이 커질 것으로 전망된다. 게다가 지난 해 가격 급등 양상을 보였던 강남권 중대형 아파트의 인기몰이가 올 해에도 재현될 가능성이 큰 만큼 다주택자들뿐 아니라 부동산에 관심 있는 수요자라면 시장 상황에 맞는 전략이 필요할 것으로 예상되고 있다.



이미 종합부동산세법, 양도소득세법 등 8.31대책과 관련한 세제 개편안이 국회를 통과를 해 2006년 1월 1일부터 시행에 들어갔다.



3주택 이상 보유자들에게는 양도소득세 개정안이 크게 영향을 미치지 않을 것으로 보인다. 이미 3주택 이상 보유자들이 주택을 매도할 경우 양도세가 실거래가로 매겨질 뿐 아니라 60%의 중과세율이 적용되고 있기 때문이다.



그러나 종합부동산세의 경우 과세대상이 확대된데다 과표적용률이 높아져 1가구 3주택자들의 밤잠을 설치게 하고 있다. 종부세는 기존 9억 원 초과분에 대해 부과하던 것에서 올 해부터 6억 원 초과분에 과세될 뿐 아니라 과표적용률 역시 20% 늘어난 70%가 적용된다. 세대원으로 있는 자녀나 배우자에게 증여하는 것 역시 올 해부터는 개인별 합산에서 세대별 합산으로 변경되기 때문에 종부세를 피할 방법으로는 적절치 않다. 따라서 다주택자들은 주택 보유 전략을 세워 적절한 세테크를 짜야 할 것으로 보인다.



①임대사업자 등록



다주택자들의 경우 주택을 처분해 종부세 대상에서 제외될 수 없는 상황이라면 세금을 피할 수 있는 방법을 생각해야 할 것으로 보인다. 주택을 줄이지 않고 세금을 줄일 수 있는 방법으로는 임대사업자 등록을 고려해 보는 것이 좋다. 현행 법 상 주택을 5채 이상 5년 간 임대하고 있을 경우 임대사업자로 등록할 수 있다.



임대사업자는 주택을 건축해 임대하는 건설임대사업자와 주택을 매입해 임대사업자로 등록하는 두 가지가 있다. 현재 임대사업자로 등록하는 경우는 주택을 구입해 입대사업자로 전환하는 방법이 일반적이다. 우선 임대 사업자가 되기 위해서는 같은 시•군•구에 위치해 있는 기준시가 3억 원 이하 주택 5가구(전용면적 25.7평형 이하) 이상을 5년 이상 임대해야 한다.



임대사업자가 종부세를 감면 받기 위해서는 임대 기간이 10년 이상을 충족시켜야 하나 당장 10년 간 임대하지 않았더라도 임대사업자로 등록하면 임대주택은 일단 종부세 합산대상에서 배제될 수 있다. 단 임대사업자로 등록한 후 매입임대기간 10년을 채우지 못하면 감면 받았던 종부세를 추징당할 수 있음을 염두에 둬야 한다.



또 같은 조건을 충족시킬 경우 현 1가구 3주택자들에게 부과되는 양도소득세 60% 중과 대상에서도 배제된다. 10년 이상 같은 시•군•구에 있는 전용면적 25.7평형 이하의 주택 5채(기준시가 3억 원 이하)를 임대할 경우 양도소득세 중과를 받지 않게 된다. 특히 이 경우 실제 다주택 보유자이더라도 임대주택은 양도세 중과세 대상에서 배제되므로 본인이 거주하는 주택을 매도할 경우에도 양도세 중과가 적용되지 않아 1석 2조의 효과를 얻을 수 있다.



임대사업을 염두에 두고 주택을 구입한다면 투자차익과 사업 수익성 등을 고려해 결정하는 것이 좋다. 투자차익을 노린다면 종로, 여의도와 같은 직주근접 지역이나 대학가를 중심으로 주택을 보유하는 것이 좋다. 특히 매매가 대비 전세가 비율이 높은 지역을 중심으로 중대형 평형보다는 중소형 평형을 선택하는 것이 좋다. 또 전용면적 18평형 이하일 경우 취득·등록세가 감면된다는 점을 유용하게 활용하는 것도 좋다.



②소형 아파트 처분



그러나 다주택자들의 경우 추가 주택 구입을 고려하는 것이 부담스러울 수 있으며 신규 임대사업자로 등록하는 경우 10년 임대 요건을 충족시켜야 하므로 장기간 자금을 원활히 활용할 수 없는 경우가 있다.



이 경우 보유하고 있는 소형 아파트를 처분하고 알짜 중대형 아파트로 갈아타는 것도 생각해 볼만 하다. 보유 아파트 수를 줄이면 양도세 중과세 등을 피할 수 있어 세부담을 줄일 수 있다. 만일 아파트 보유 개수를 줄여 2채 가량을 보유한다면 올해까지는 양도세 50% 중과를 피할 수 있다. 동시에 주택이 기준시가로 6억 원이 넘지 않게 된다면 역시 종부세 대상에서 제외될 수 있다.



1채로 줄일 경우에는 내년 적용되는 2주택자 중과세로부터 벗어날 수 있을 뿐 아니라 종부세 대상에서 제외되거나 보유세 부담이 줄어들어 절세 효과를 누릴 수 있는 이점이 있다.



③강남•부도심권 블루칩 매입



그러나 보유주택을 줄여 세금을 피해간다는 개념보다는 알짜 주택을 남겨 자산을 관리 한다는 생각이 우선돼야 한다. 따라서 주택 규모를 늘리는 것과 동시에 시세 차익을 노릴 수 있는 강남권, 부도심, 수도권 개발 호재 지역의 블루칩 아파트로 갈아타야 자산 보유가치를 높일 수 있다.





올해 시행되는 세제 개편안으로 누구보다도 가슴앓이를 할 것으로 보이는 대상은 1가구 2주택자들이다. 그 동안 3주택 이상 보유자들에게 시행돼 오던 양도세 실거래가 과세가 2주택자들에게도 전면 확대된데다 2007년부터는 양도세 50% 중과가 예정돼 있어 세 부담이 크게 늘어날 것으로 보인다. 따라서 이들은 우선 올해 안에 주택의 보유 여부를 분명히 결정해야 조금이나마 세 부담을 줄일 수 있는 방안을 모색할 수 있다.



2주택자들은 보유 주택들의 투자가치를 냉정히 판단해 볼 필요가 있다. 강남벨트를 중심으로 중대형 아파트 값이 꾸준히 오르고 있는 가운데 비인기지역 소형 평형 주택은 오히려 세 부담을 늘리는 애물단지로 전락할 수 밖에 없다. 따라서 강남권에 아파트를 보유하고 있다면 비강남권 주택을 팔고 주택 규모를 더 늘려 가는 방법을 고려해야 한다. 강남권에 주택을 보유하고 있는 2주택자 지역 메리트에 안심할 수는 없다. 소형 평형을 보유하고 있다면 대형 평형으로 갈아타야 안정적인 시세 차익을 노릴 수 있다.



그러나 보유하고 있는 주택 2채가 메리트가 떨어진다면 모두 처분하고 알짜 아파트를 찾아나서는 것이 급선무다. 용인, 분당 등을 포함한 강남벨트나 문정지구와 같이 개발호재가 놓여있는 부도심 일대 아파트와 같이 주택 가격 상승 여력이 있는 아파트 단지를 찾아나서는 것이 좋다. 또 안정적인 가격 상승세를 유지하고 있는 신도시 중대형 평형이나 수도권 지역도 눈 여겨 볼 만 하다.



5년 이상 장기간 보유할 생각에 있다면 올 해 안에 처분할 필요는 없을 것으로 보인다. 장기간 동안 보유할 여력이 된다면 세제 강화가 당장 큰 영향을 미치지 않을 것이기 때문이다. 그러나 1년 이 내에 처분할 계획을 가지고 있다면 될수록 빨리 처분 하는 것이 좋다. 종부세 산정 등으로 6월을 전후해 다주택자들을 중심으로 급매물이 쏟아지면서 가격이 하락할 것으로 점쳐지기 때문이다.



부동산뱅크 최윤희기자 yuny0807@neonet.co.kr