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③청약통장별 알짜분양 공략법

[부동산뱅크 2006/01/02 - 조회:24074]

내집마련을 꿈꾸는 무주택자라면 새해에는 청약통장을 적극 활용해 볼만하다. 판교, 파주, 김포 등의 2기 신도시와 성남도촌, 하남풍산지구 등의 수도권 노른자위 땅에서 물량이 대거 쏟아질 예정이기 때문이다. 또한 청약 패턴이 실수요자 중심으로 바뀌어 청약전략을 잘 수립할 경우 오랫동안 참아왔던 결실을 한번에 누릴 수 있는 절호의 기회기도 하다. 청약통장별로 이들 지역의 내집마련 전략에 대해 알아본다.



내년에는 신도시와 택지개발지구 등의 노른자위 땅에 내집마련의 길이 넓어질 것으로 보인다. 이들 지역에서는 전용면적 25.7평 이하인 아파트는 물론 중대형 민형아파트들도 원가연동제가 적용돼 주변 시세보다 20~30% 정도 저렴하다. 또한 지난 11월 1년간 한시적으로 운용될 생애최초 주택구입자금도 재개도 내집마련의 꿈을 한층 앞당길 수 있다.



이들 지역은 도시기반시설도 잘 갖춰질 예정에 있어 생활하기에 편할 뿐만 아니라 집값 상승률이 높다. 다만 분양가 연동제 적용 주택을 분양받는 경우 10년간 전매가 금지되고, 채권도 구입해야 되기 때문에 청약자격과 단지 특징 등을 정확히 이해한 후 자신에게 맞는 청약전략을 세워야 한다.



또 당첨되면 계약 여부과 상관없이 재당첨이 제한되므로 청약에 신중을 기해야 한다. 입주 후에도 분양권을 바로 처분할 수 없는 만큼 자금조달 계획도 철저히 세워야 한다. 분위기에 휩쓸려 청약했다가 중도금 및 잔금을 제때 내지 못하면 청약통장만 날릴 수 있기 때문이다.



♦청약저축

내년 청약저축 가입자들은 내집마련의 길이 상대적으로 확대될 것으로 보인다. 내년에 분양하는 알짜지역의 상당수가 공영개발방식으로 공급되기 때문이다.



내년 3월과 8월 공급계획이 잡혀있는 판교에서는 청약저축 가입자가 당첨 확률면에서 가장 유리하다. 또 40세, 10년 이상 무주택자에 40%, 35세 5년 이상 무주택자에게 35% 우선 공급방침도 적용된다.



판교입성을 생각하고 있는 청약가입자들은 주택공사가 공급하는 전용면적 25.7평 이하 분양 및 임대아파트와 민간업체가 짓는 전용면적 18평 이하 임대아파트에 청약할 수 있다.



이 물량은 내년 3월 주공 분양 2,219가구와 주공 임대 1,918가구, 민간 임대 952가구 등으로 총 5,089가구다. 여기에 임대주택 용지를 분양받은 건설사가 국민주택기금을 지원받을 경우 전용면적 18평~25.7평 이하 민간임대 744가구에도 청약저축 가입자가 청약할 수 있다. 여기서 떨어졌다면 8월 분양예정인 전용면적 25.7평 이하 주공물량 1,774가구와 청약저축을 중대형평형 청약예금으로 변경해 중대형 평형(7,078가구)에 청약해 볼 수 있다. 즉 3월과 8월 두 번에 걸쳐 청약 신청 기회가 있는 셈이다. 주의할 것은 청약저축에서 예금으로 청약통장을 변경하는 청약자는 입주자모집공고 발표 전까지 서울 600만 원 이상, 경기 300만 원 이상으로 예치금액을 보전해야 한다.



청약저축 가입자중에서는 5년 이상 무주택 세대주이면서 횟수를 60회 이상 불입한자 중에서 저축 총액이 많은 사람이 당첨확률이 높다. 청약저축 1순위이면서 65세 이상 직계존속을 3년 이상 부양한 사람도 유리하다. 노부모 우선 공급대상으로 공급물량의 10%를 먼저 청약할 수 있기 때문이다.



이런 조건에 해당되지 않는 청약저축 1순위자는 임대아파트가 오히려 나을 수도 있다. 판교에 공급되는 전용면적 25.7평 이하 물량이 10년간 전매가 금지되는 것을 감안한다면 분양전환시 가격이 저렴하고, 청약경쟁률도 상대적으로 낮은 공공임대 주택이 당첨기회를 높일 수 있다.



또 청약저축가입자들은 김포신도시와 성남도촌지구도 눈여겨볼만하다. 내년 하반기 경기지방공사는 김포신도시 장기지구에 분양과 임대가 혼재돼 있는 자연앤 33평형 574가구를 분양할 계획이다. 청약저축 가입자가 김포신도시에 지원할 경우 판교와 마찬가지로 원가연동제가 적용돼 분양가가 저렴한 반면 10년 전매금지도 적용되기 때문에 청약자들은 이점을 유의해야 할 것이다.



성남도촌지구에서는 내년 4월 주공뜨란채 공공분양 408가구가 들어설 예정이다. 판교신도시 당첨확률이 어렵다는 전망이 퍼지면서 판교를 대체할만한 노른자위 택지지구로 수요자들의 관심을 끌 것으로 보인다. 성남 도촌지구의 경우 택지개발예정지구 지정일인 2002년 6월28일 이전부터 성남시에 거주한 사람에 한해 우선 30% 지역우선 자격이 배정되고 나머지 70%는 수도권 청약자에게 돌아간다. 원가연동제가 적용이 되지 않아 분양가가 비싼 반면 소유권이전등기 후 전매가 가능하다.



♦청약예금 및 부금(전용 25.7평 이하)

청약예부금 가입자들은 판교, 김포, 파주, 풍산 등을 눈 여겨 볼만 하다. 판교에서는 서울 300만 원 이상, 경기 200만 원 이상 청약예부금 통장으로 4,431가구에 청약할 수 있다. 이는 청약저축으로 지원할 수 있는 5,089가구 보다 658가구 적은 물량이다. 게다가 청약기간도 내년 3월 밖에 없고, 중대형으로 통장을 바꿔도 1년이 지나야 1순위 청약이 가능해 판교입성이 순탄치만은 않을 것으로 보인다. .



그러나 성남 지역 우선 순위자(2001년 12월 26일 이전 거주자)와 만 35세 이상 5년 무주택자, 40세 이상 10년 이상 무주택자는 각각 35%와 40% 우선 청약 권한이 있어 이에 해당하는 사람들은 상대적으로 유리할 것으로 보인다.



특히 민간임대 744가구가 민간분양에 비해 상대적으로 경쟁률이 낮을 것으로 보여 이를 적극적으로 노리는 것도 좋은 방법 중에 하나다. 민간임대도 분양전환 기간이 2년 6개월에서 10년으로 늘어났기 때문에 민간분양과 별반 다를 게 없다는 얘기다.



판교 이외에도 청약예부금 가입자들은 내년에 김포 장기, 파주 운정, 하남 풍산 등의 지역에 청약을 할 수 있다. 김포 장기지구에서는 신영, 이지, 제일건설 3개 단지 919단지가 내년 3~4월에 분양할 계획이다. 현재 김포신도시에서 전용면적 25.7평 이하에는 원가연동제가 적용되고, 내년 2월 23일 이전까지 분양승인 여부에 따라 10년 이상 전매금지 규제가 적용된다. 그러나 판교신도시 탈락자가 몰릴 가능성이 높아 경쟁률이 높아질 수 있다는 게 전문가들의 설명이다.



파주 운정지구에서도 내년 하반기에 벽산, 삼부, GS건설 등 4개 단지에서 약 4,300여 가구가 쏟아져 나올 예정에 있다. 이는 내년 전체 물량 5,821가구 중 전용 25.7평이 차지하는 비율은 74%로 내집을 마련하려는 청약예부금자들에게 유리할 것으로 보인다. 파주신도시도 판교와 마찬가지로 원가연동제 적용과, 전매금지 10년의 규제를 받을 예정이다.



문화재 발굴 등으로 분양이 지연됐던 하남 풍산지구는 새해 벽두부터 분양대전을 예고하고 있다. 1월 동부센트레빌 168가구와 2월 동원베네스트 217가구가 청약예부금자들을 기다리고 있다.



풍산지구는 원가연동제가 적용되지 않기 때문에 평당분양가가 1200~1300만 원 선이 될 것으로 예상된다. 그러나 2기 신도시와 같이 10년의 전매제한규제나 재 당첨금지가 적용되지 않는 장점이 있다.



하남시의 경우 최초입주자모집공고일까지 1년 이상 하남시에서 거주한 자에 한해 지역 우선 자격을 준다. 분양 물량의 30%는 하남시 거주자에게 우선 공급되며 70%는 서울 및 수도권 거주자까지 포함해 청약 신청을 받기 때문에 하남거주자들에게 유리할 것으로 보인다.



♦청약예금(전용 25.7평 초과)

청약예금 가입자들이 판교에 청약할 수 있는 물량은 총 9,721가구로 이중 7,078가구가 내년 8월 공급될 예정이다. 2007년에는 주상복합아파트 1,266가구에도 청약이 가능해 전용 25.7평 이하에 비해 당첨확률이 높은 편이다.



또 이들 평형대는 주공이나 민영에서 분양하는 중대형 임대 청약도 가능해 관심을 가질 만 하다. 중대형 평형에도 원가연동제가 적용돼 5년가 전매금지의 적용을 받게 되기 때문이다. 전세형 임대주택은 공급방법이 아직 결정되지 않았고, 분양전환도 안되므로 내집마련을 하려는 수요자들은 유의해야 한다.



중대형 평형을 지원하려는 청약자들은 자금계획을 철저하게 세워야 한다. 채권입찰제가 적용돼 분양가 외에 따로 국민주택채권을 매입해야 하기 때문에 초기 부담이 많이 필요하기 때문이다. 주변 시세차익의 70%가 채권상한액으로 정해질 가능성이 높기 때문에 40평형을 기준으로 채권매입비용만 3억 원에 이를 것으로 보인다.



김포 장기지구에서 내년 3~4월께 3개 단지 1,166가구가, 파주 운정지구 3개 단지 2,400여 가구가 청약예금가입자들을 맞이할 준비를 하고 있다. 파주 운정지구는 원가연동제, 전매금지, 채권입찰제 등이 적용되고, 김포신도시에서는 2월 23일까지 분양승인여부에 따라 이런 규제에서 벗어날 수 있다.



이밖에 하남 풍산지구에서 내년 1월 삼부토건에서 471가구가 분양계획에 있다. 이 물량은원가연동제, 채권입찰제 등이 적용되지 않기 때문에 5년의 전매제한규제나 재 당첨금지가 적용되지 않는다.