②전문기자 추천아파트5

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[부동산뱅크 2005/12/22 - 조회:21939]

올해는 판교 발 집값 상승을 시작으로 개발호재가 있는 중대형 아파트 값이 큰 폭으로 뛰어 오르면서 평형별, 지역별 양극화 현상이 두드러진 한 해였다. 특히 8.31 부동산 대책 발표와 함께 찾아 든 한파에도 이 같은 국지적, 평형별 강세는 계속되고 있어 내년 아파트를 매입하려는 투자자들은 이 같은 시장 흐름을 알고 옥석을 가리는 일이 무엇보다 선행 돼야 할 것으로 보인다. 그러나 시장상황을 예측하고 투자전망이 밝은 아파트를 찾기란 쉽지 않다. 이에 현장을 누비고, 누구보다도 시장 흐름에 민감한 부동산뱅크 취재기자들이 전하는 내년 가격 상승이 클 것으로 예상되는 아파트(분양권)와 유망투자종목에 대해 살펴본다.

♦추천 아파트

부동산뱅크 기자들은 내년 큰 폭으로 가격이 오를 17개의 단지를 추천했다. 이들 단지는 주로 서울 강남권과 용산지역, 경기도 분당권으로 중대형 평형이 집중돼있고, 개발호재 및 교통, 조망, 교육시설 등이 뛰어난 입지여건을 자랑 하고 있다.

또 주상복합아파트 보다는 일반아파트의 비율이 더 많았고, 입주한지 3년 안팎의 새 아파트와 추후 재건축 수혜가 예상되는 20년 이상 된 단지로 양극화를 보이고 있다.

우선, 가장 가격 상승 폭이 가장 클 것으로 점쳐지고 있는 아파트는 송파구 신천동의 롯데캐슬골드다. 2002년 분양당시 344대 1의 경쟁률과 함께 입주 전까지 분양가의 배가 넘는 웃돈이 붙어 사람들의 이목을 집중시키기도 했다. 이 아파트는 롯데건설이 잠실사거리 일대에 제1롯데월드, 제2롯데월드, 롯데캐슬골드로 이어지는 롯데타운 구성을 염두에 두고 지었기 때문에 향후 시세 상승폭도 클 것으로 예측되고 있다. 또 한강과 석촌호수의 조망이 가능해 조망권에 대한 프리미엄도 기대할 수 있다.

우리나라 부촌으로 손꼽히는 압구정지구도 가격상승이 예상되는 곳이다. 구현대, 신현대, 미성, 한양 등으로 이뤄진 압구정지구는 3종 일반주거지역으로 층고 제한을 폐지를 한다는 정부의 방침에 강남구청의 올 초 60층짜리 초고층 재건축안이 거론되면서 연일 가격상승을 기록 했던 곳이다. 2.17수도권 주택시장 안정대책으로 과열된 열기는 한풀 가라 앉았지만 초고층 재건축에 대한 기대감은 여전히 남아있다. 이 중 구현대 2차는 53평~65평 대형평형으로 만 구성된데다 편의시설, 교육시설 등이 뛰어나다. 한강조망이 다른 단지들에 비해 뛰어나 경기침체 속에서도 가격이 소폭으로 상승하는 양상을 보이기도 했다.

내년 2월 입주 예정인 도곡렉슬은 총 3,002가구로 강남권에서 보기드문 매머드급 단지이다.이 아파트 43평형은 청약 사상 가장 높은 4,795대 1의 경쟁률을 기록하는 등 사람들의 큰 관심을 모았다. 이미 분양권 상태에서 전 평형에 걸쳐 2~7억 원 가량 프리미엄이 붙으며 승승장구했지만, 입주 후에도 이러한 기세를 이어갈 전망이다. 3호선 도곡역과 분당선 한티역이 걸어서 5분 거리에 있고, 또 2008년 말 완공예정인 분당선 연장의 혜택을 받게 왕십리까지 12분만에 도달 가능하다. 롯데백화점, 영동시장, 월마트 등의 편의시설을 이용할 수 있으며, 강남 내에서도 최고라는 평가를 받고 있는 대도초, 숙명여중, 단대부중 등의 학교로 걸어서 통학이 가능하다. 도곡동 타워팰리스, 대치동 동부센트레빌, 개포우성1,2단지 등 고급 아파트와 마주해 입지적으로 손색이 없고, 강남지역의 가격을 움직일 만한 단지로 자리매김하고 있다.

분당의 고급주상복합 주거단지에 들어서 있는 아이파크 분당은 파크뷰, 동양파라곤, 로얄펠리스 등과 함께 분당 아파트값을 움직이고 있다. 지난해는 판교의 영향으로 동안 2억~5억 원 가량의 가격 상승을 보였다. 판교분양이 내년 3월과 8월로 확정됨에 따라 가격 상승이 예상된다. 특히 55평형의 경우 인근 고급주상복합 단지들에 비해 가격이 1억~2억 원 가량 저평가 돼있어 그 상승폭은 더욱 클 것으로 보인다. 또 고급 주상복합이라는 인식이 강남 못지 않아 주거커뮤니티 프리미엄까지 누릴 수 있다.

용인시에서는 죽전자이1차가 강세를 띨 것으로 보인다. 죽전자이의 경우 평당 2,100만 원 선으로 죽전일대 아파트 평당가가 1,000~1,200만 원선인 것을 감안한다면 두 배 가량 높다. 이 일대의 아파트들과는 다르게 이같이 죽전자이가 '나홀로 강세'를 보이고 있는 배경은 탁월한 조망권과 교통입지, 대형 평형 위주 구성, 판교신도시 효과를 꼽고 있다. 한성골프장과 붙어있어 골프장 조망이 대부분의 가구에 가능하도록 단지배치가 되어 있는 것이 가격상승의 가장 큰 호재로 작용하 고 있다. 또 분당선 보정역이 걸어서 10분 거리에 있고, 성남대로가 단지와 가까이에 있어 판교와 강남권으로의 진출입이 분당 못지 않게 수월하다. 내년 예정돼 있는 판교분양에 따른 호재도 죽전자이의 가격 상승으로 이어질 것으로 보인다.

이밖에 여의도 공작아파트, 등촌아이파크, 서초 신동아1차 등이 올해 가격 상승이 두드러질 아파트로 예상되고 있다.

♦추천 분양권

분양권의 경우에는 주상복합아파트가 강세를 보인 가운데 13개 단지에 대해 큰 폭의 상승률을 전망했다. 이들 분양권도 일반아파트와 마찬가지로 개발호재가 있는 서울의 강남권과 용산에 집중돼 있는 양상을 띠었다.

우선 13개의 단지 중에서 내년 가장 많이 오를 것으로 예상되는 아파트는 여의도 자이 였다. GS건설은 여의도에 처음으로 선보이는 만큼 브랜드파워에 걸맞은 차별화된 상품으로 지역의 랜드마크로 자리잡겠다는 계획으로 공을 들이고 있다. 타워형 설계로 한강과 셋강 조망이 가능하고, 2,000평이 넘는 조경공간을 확보하고 있어 주상복합이라기 보다는 아파트에 가까운 녹지시설을 갖추고 있다. 또 이 아파트가 들어설 여의도는 서울시와 AIG그룹이 서울국제금융센더 건립에 대한 양해각서를 체결하면서 ‘국제금융 1번지’를 예고하고 있다. 또 현재 지하철 1호선 대방역과 5호선 여의도역 이용이 가능하고, 지하철 9호선 및 신안산선 등이 순차적으로 개통예정에 있어 강남에 버금가는 주거지역으로 부상할 가능성이 잠재돼 있다.

일명 ‘로또아파트’로 불리는 용산의 시티파크는 내년에도 가격 상승의 불씨가 여전히 남아 있는 아파트다. 이 아파트는 전매제한이 1회에 한해 가능하기 때문에 웬만해서는 매물이 잘 나오지 않는다. 전체 629가구 중 이미 400가구 이상은 전매가 된 것으로 추산되고 있어 매물품귀에 따른 호가는 더욱 상승할 것으로 보인다. 특히 용산의 리딩 아파트인 한강자이가 평당 3,000만 원을 육박하고 있고, 또 단지 옆에 있는 파크타워 평당매매가도 시티파크에 비해 1,000만 원 가량 비싸게 거래되고 있어 입주시점에는 가격 차이는 많이 좁혀 질것으로 보인다. 게다가 단지 앞뒤로 한강과 공원조망이 가능하고, 미군부대 이전에 따른 개발호재도 잠재돼 있어 내년에도 올해 못지 않은 상승세가 이어질 것으로 보인다.

서초 롯데캐슬클래식은 구 삼익아파트를 재건축한 아파트로 주상복합으로는 드물게 990가구 대단지로 구성돼있다. 강남 중심부에 자리잡고 있는 이 아파트는 지하철 2호선 강남역이 걸어서 5분 거리에 있다. 단지 앞의 서초로를 통해 잠실권으로 진출입이 수월하다. 또 단지에서 1분 거리에 경부고속도로 반포IC를 이용할 수 있다. 서초 최고의 학군이라고 할 수 있는 서일중이 단지와 붙어있고, 강남터미널, 뉴코아, 신세계 백화점, 영동세브란스병원 등의 편의시설도 이용할 수 있다. 특히 강남역 인근에 연면적 11만 9,500평 규모의 삼성타운이 들어설 예정으로 이에 따른 수혜가 기대된다. 또 2007년 개통예정인 9호선이 걸어서 5분 거리에 있고, 단지 주변으로 30년 가까이 된 중층단지들이 있어 재건축에 따른 수혜도 기대해 볼 수 있다.

송파구의 지도를 바꿀 것으로 예견되는 잠실저밀도 재건축단지는 전체 2만 5,000여 가구가 들어설 예정이다. 이 지역은 대규모 단지에 대한 주거프리미엄과 인근 제2롯데월드 개발 호재에 따른 기대감이 맞물리면서 가격상승을 기대해 볼 수 있다. 이중 잠실주공 2단지는 한강변 단지 특유의 쾌적한 주거환경을 자랑한다. 단지 중앙에 저층 건물인 학교와 교육청이 있어 단지 올림픽도로변에 위치한 세대도 한강조망이 가능할 전망이다. 또한 지하철역과 대형마트 백화점 등이 가까이 있어 주거편의성도 뛰어나다. 5단지는 업무지역에 인접해 있어 다소 번잡하고, 1단지는 주거환경이 쾌적한 대신 편의시설 이용이 불편하다. 3단지는 재래시장인 새마을 시장과 인접해 주거환경 악화가 우려되며, 4단지는 호수변에 있어 주거환경은 뛰어나지만 올림픽도로와 멀다는 약점이 있다. 그러나 30~40평형이 타 단지에 비해 5,000만 ~1억 원 가량 차이가 나 있어 추후 가격 상승이 예상된다.

목동 하이페리온2도 가격상승을 유력시된다. 같은 입지여건에 놓여 있는 목동 트라펠리스가 평당 2,160만 원이라는 고분양가의 논란에도 불구하고, 13.5대 1의 경쟁률을 보이면서 성공리에 분양을 마감했다. 그러나 이 아파트는 분양권 전매가 금지돼, 분양권 전매가 가능한 하이페리온2차가 반사이익을 얻을 수 있을 것으로 보인다. 이 아파트가 들어설 지하철 5호선 오목교역 인근은 이미 목동파라곤, 하이페리온1 등 중대형 평형 중심의 주상복합아파트 단지가 몰리면서 고급 주거지로 입지를 굳혔다. 목동의 교육 및 편의시설에 이용할 수 있고, 지하철 9호선 개통에 따른 호재가 예상된 다. 현재 40형~50평형 분양권 시세가 주변 주상복합시세에 비해 1억 원 가량 저렴하기 때문에 가격상승이 예상되는 단지다.

그 외에도 분당 정자동더？聘뵀맥컵？ 서초포스코더？？ 삼성 롯데케슬프리미어 등이 내년에도 웃돈 고공행진을 이어갈 단지들로 꼽히고 있다.

♦유망투자종목

부동산뱅크 기자들은 내년 유망 투자상품으로 신규분양과 상가를 주목할만한 종목으로 가장 많이 꼽았다.

내년 분양시장은 알짜 분양물량이 대거 쏟아질 예정에 있다. 말도 많고 탈도 많았던 판교분양을 비롯해 김포, 파주 등의 2기 신도시와 택지개발지구 내에서 매머드급 분양계획이 잡혀 있다. 이들 지역에서는 전용면적 25.7평 이하 아파트는 분양가 원가연동제가 적용돼 주변시세보다 20~30%가량 싼 가격에 공급될 것이 확실시되고 있다. 특히 도시기반시설이 잘 갖춰져 있을 뿐 아니라 입지여건도 뛰어나 집값 상승률이 높을 것으로 보여 내집마련 계획이 있는 실수요자들은 적극적으로 공략해볼 필요가 있다.

상가시장의 경우 실물경기회복에 따른 기대감과 8.31부동산대책의 후속입법으로 위축된 주택 토지시장에 대한 반사이익이 호재로 작용할 가능성이 크게 작용할 것으로 보인다. 상가시장은 올해 4월 상가 후분양제가 실시되면서 신규분양상가의 물량은 줄었다. 이로 인해 기존 상가의 투자가치가 높아지거나 미분양 상가는 계약율이 오르고 있는 추세다. 특히 소액투자자들의 접근이 용이한 대단위 택지개발과 신도시지역 내 아파트 입주율이 높아지면서 근린상가 등은 분양에도 탄력을 받을 것으로 보고 있다.

이밖에 2000년 이후로 최고의 입주물량을 포함한 기존아파트와 웃돈 상승률이 높은 주상복합 시장에도 관심을 둘만하다는 의견도 적지 않다.