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신탁 활성화로 재건축 속도 높인다…'2년 이상 단축' 송고시간2023-06-19 07:00

[연합뉴스 2023/06/20 - 조회:825]

(서울=연합뉴스) 권혜진 박초롱 임성호 기자 = 정부가 신탁사가 시행하는 방식의 재건축에 사업 기간을 2∼3년 단축할 수 있는 특례를 준다.

정부는 그간 안전진단 등 규제 완화를 통한 재건축 활성화를 추진했으나, 조합의 내부 갈등이나 전문성 부족으로 사업이 지연되는 경우가 많다고 보고 신탁방식을 활성화해 재건축 속도를 높인다는 계획이다.

원희룡 국토교통부 장관은 지난 16일 연합뉴스와 인터뷰에서 "신탁사가 정비사업을 시행할 때 특례를 줘 신탁방식을 활성화할 계획"이라며 "신탁 시행 재건축 표준사업 모델도 마련하겠다"고 밝혔다.

신탁 재건축이란 전문성을 갖춘 부동산신탁사를 통해 정비사업을 추진하는 방식이다. 조합 방식처럼 주민들이 모여 직접 사업을 진행하는 형태와 달리 신탁사에 사업을 맡기고 대신 수수료를 지급한다.

신탁방식은 재건축추진위원회나 조합을 설립할 필요가 없어 일반 재건축에 비해 사업 속도가 빠르다는 게 가장 큰 장점으로 꼽힌다.

최근에는 시공사와 조합이 공사비 인상 문제 때문에 갈등을 겪는 사례가 많다 보니 신탁방식이 주목받고 있다. 건설사·금융사 출신 인력으로 구성된 신탁사를 공사비(건설사) 및 금융비(대주단) 협상에 내세우는 게 유리하기 때문이다.

앞서 서울 강동구 둔촌주공(올림픽파크포레온) 재건축은 조합과 시공사 간 갈등으로 공사가 장기간 중단되면서 조합원 분담금이 크게 불어난 바 있다.

정부가 추진하는 신탁 시행 재건축 활성화의 틀은 크게 두 가지다.

신탁사에는 정비구역 지정을 제안할 수 있는 권리를 부여하고, 정비구역 지정과 사업계획 수립을 동시에 할 수 있도록 허용한다.

지금은 정비구역지정 제안을 주민이 제안하게 돼 있는데, 신탁사 개입 시기를 앞당겨 사업을 더 빠르게 추진하도록 하겠다는 뜻이다.

정비구역·사업계획 동시 수립을 허용하는 도시및주거환경정비법 개정안은 이번 주 국회 법제사법위원회 심사를 앞두고 있다.

정부는 이런 방식을 통해 재건축 사업 속도를 2년 이상 단축할 경우 빠르면 10년 안에 준공되는 단지가 나올 수 있다고 보고 있다.

조합 방식 재건축은 안전진단부터 준공까지 평균 13년 이상이 소요된다. 그러나 신탁방식으로 추진해 조합설립 절차를 생략하고, 정비계획과 사업시행계획을 통합 수립하면 10∼11년으로 기간이 줄어든다는 설명이다.

신탁방식이 서울시의 신속통합기획(신통기획)과 결합하면 속도 단축 효과가 극대화될 수 있다.

다만 주민들 사이 이견으로 신탁사와 계약 해지를 하거나 갈등이 생기면 속도는 조합방식보다 더 늦어질 가능성도 있다.

신탁사에 대한 특례와 함께 국토부는 신탁 시행 재건축 사업의 표준계약서를 마련할 계획이다.

신탁사가 지위를 남용해 주민 권한을 침해하는 일이 없도록 하기 위해서다. 신탁 계약 해지 절차, 사업 종료 이후 청산 절차 등을 명시해 갈등 소지를 줄인다는 구상이다.

원 장관은 "조합 방식은 늘 그 안에서 갈등과 비리 문제가 생기다 보니 시간은 시간대로 걸리고 결과도 안 좋아지는 일이 반복되고 있다"며 "신탁은 전문성과 자금조달 측면에서는 효용이 확실하지만, 주민들이 수수료를 줘야 하므로 선택의 문제"라고 말했다.

신탁사는 분양대금의 1∼2%를 수수료로 받는데, 이 금액이 수백억원에 이른다. 주민들로선 토지 면적 3분의 1 이상을 신탁 등기해야 한다는 점도 걸림돌이 될 수 있다.

원 장관은 "그럼에도 선진국형인 신탁방식이 전문성, 투명성, 공공성 측면에서 적절하다고 본다"고 말했다.

성공 사례가 많지 않은 것은 단점으로 지적된다.

아직 신탁방식으로 준공까지 간 사례가 없다.

신탁 시행 방식의 정비사업은 2016년 관련법 개정으로 도입된 이후 올해 3월 말 기준으로 44곳에서 진행되고 있다.

2016년 3곳, 2017년 2곳, 2018년 5곳, 2019년 1곳으로 지지부진했으나, 2020년 9곳, 2021년 10곳, 지난해 10곳으로 늘었다. 올해 들어선 3월까지 4곳이 추가됐다.

현재 신탁방식이 가장 활기를 띠는 곳은 여의도 재건축 단지들이다.

여의도 내 16개 재건축 추진 단지 중 7개(시범, 수정, 광장 3∼11동, 한양, 공작, 은하, 삼익)가 신탁 재건축을 추진하고 있다.

신탁 재건축 활성화와 함께 정부는 기존의 조합방식 재건축에 대해서는 조합 임원 교육을 강화할 방침이다. 지금은 임원 교육을 하지 않아도 아무런 제재가 없는데, 앞으로는 교육 이수를 의무화하고 위반 시 과태료 부과를 추진한다.

정비사업 지원기구인 한국부동산원의 컨설팅 범위와 내용은 확대한다.

지금은 정비구역 지정부터 추진위 설립까지 컨설팅하지만, 이를 시공사 계약 체결까지 확대한다.

그간 매년 1회 서울에서만 시행한 조합 점검은 연 2회 전국 점검으로 확대한다. 국토부는 조합 운영 실태를 점검해 행정지도와 시정 요구가 필요한 부분은 조치하겠다고 밝혔다.

lucid@yna.co.kr, chopark@yna.co.kr, sh@yna.co.kr

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