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[10월5주 전국시황]저점 매수세 바닥, 강남 재건축 추가하락

[부동산뱅크 2005/10/31 - 조회:14666]

지난 주 오름세를 기록했던 서울 아파트 값은 이번 주에도 오름세를 이어 갔다. 하지만 오름 폭은 둔화됐다. 아파트 값을 소폭 끌어 올렸던 저점 매수 세력이 바닥을 들어 냈기 때문이다. 이에 따라 반짝 반등했던 강남 재건축이 다시 하락할 것이라는 전망이 설득력을 얻고 있다.



수도권은 이번 주에도 소폭 하락했지만 신도시는 오름세를 보였다. 하지만 대부분 호가 조정이었지 실거래에 따른 시세 변동이라고 보기 어려운 상황이다.

한편 전세 시장은 오름세가 계속 둔화되고 있다. 가을 이사철이 끝나감에 따라 전세 수요가 급격히 줄었고, 일부 지역에서는 신규 아파트의 입주가 시작되며 매물이 늘어났기 때문이다.



[전국 매매]



부동산뱅크와 한국부동산정보협회에 따르면 이번 주 전국 아파트 값 변동률은 0.01%를 기록했다. 아파트 유형별로는 일반 아파트(0.01%)올랐고, 재건축 아파트는 오름세가 둔화된 0.04%의 변동률을 기록했다. 평형별로는 51평형 이상의 대형평형이 0.06% 올라 가장 높은 상승률을 기록했다.



이번 주 서울 아파트 값은 3주 연속 상승세를 기록했지만 상승폭은 다소 둔화된 0.03%의 변동률을 기록했다. 아파트 유형별로는 지난 주 8.31대책 이후 처음으로 하락세로 반전한 재건축 아파트는 이번 주에도 소폭 뛴 0.14%의 변동률을 기록했다.



구별 변동률은 강동구(0.46%), 동작구(0.23%), 은평구(0.23%), 성동구(0.17%), 도봉구(0.16%)가 오름세를 기록했고, 금천구(-0.30%), 강남구(-0.12%), 서초구(-0.08%), 동대문구(-0.06%), 광진구(-0.06%)가 하락했다.



[강남권 매매변동률 추이]

지난 주 소폭 상승한 강남구는 이번 주 다시 하락세로 돌아섰다. 재건축 아파트(-0.10%)가 지난 주 상승세에서 하락세로 다시 돌아섰고, 일반아파트(-0.14%)도 지난 주 보다 낙 폭을 확대했기 때문이다. 개포동 주공4단지 13평형이 지난 주에 비해 1000만원 오른 4억9000만~5억 원에 매물이 나왔지만 매수자는 4억5000만~4억7000만원 정도를 매수 가격을 부르는 상황이다.



이번 주 서울에서 가장 큰 폭으로 가격이 오른 강동구는 재건축 아파트 값이 뛰었다. 8.31대책 이후 3억7000만~3억8000만원까지 하락했던 상일동 고덕주공3단지 16평형은 급매물이 1~2건 소화되며 가격이 4억1000만~4억2000만원으로 뛰었다. 또 고덕주공2단지 16평형도 지난 주에 비해 1000만원 가량 상승한 4억5000만~4억6000만원에 시세가 형성됐다.



송파구는 이번 주에도 재건축 아파트 값이 뛰었다. 대부분의 재건축 아파트가 보합세를 보였지만 잠실5동 주공5단지 가격이 이번 주에도 1000만원 가량 올랐고, 가락동 가락시영 아파트도 평형별로 소폭 올랐기 때문이다. 이 밖에 뉴타운 지역에 위치한 거여동 현대1차가 34평형이 1000만원 가량 오른 4억3000만~4억9000만원으로 시세가 조정됐다.



강북권에서는 은평구(0.23%), 동작구(0.23%), 성동구 등의 아파트 가격이 소폭 상승했고, 금천구(-0.30%), 동대문구(-0.06%) 아파트 값은 하락했다.



이번 주 소폭 오름세를 보인 은평구는 불광동 북한산 대창센시티 31평형이 지난 주에 비해 1000만원 가량 오른 3억3000만~3억4500만원, 불광동 미성 28평형이 500만~1000만원 뛴 2억~2억1700만원으로 시세가 조정됐다. 불광동 현지 열린공인 임성택 대표는 “뉴타운 이주 후 보상금을 받은 이주 수요가 유입되며 아파트 값이 오름세를 보이고 있다”고 말했다.





[수도권 재건축 변동률 비교]





경기도는 이번주 0.02% 하락했다.

아파트 유형별로는 재건축 아파트가 0.23% 떨어졌고, 일반 아파트는 일부 단지를 제외하고는 전반적으로 보합세를 유지했다. 지역별로는 재건축 하락세가 두드러진 광명시(-0.35%), 의왕시(-0.30%)가 가장 높은 하락 폭을 기록했고, 그 외에는 용인시(-0.05%)가 소폭 하락세를 나타냈다. 반면 고양시(0.25%), 양주시(0.11%), 김포시(0.08%)는 상승세를 보였다.



광명시는 재건축(-0.62%)과 일반 아파트(-0.26%)가 모두 하락세는 보였다. 재건축 아파트는 하안동 일대 단지들의 하락 폭이 컸다. 사업계획승인 단계에 있는 하안동 주공본저층1,2단지가 지난 주보다 500만~1200만원 가량 하락하여 1단지 13평형은 2억1000만원, 2단지15평형은 2억7000만원 안팎에 시세가 형성됐다. 일반 아파트에서는 철산동 우성이 소폭 하락하여 28평형은 1억8000만원에, 31평형은 2억원 선에 시세가 형성됐다.



재건축 단지가 하락세를 이끈 의왕시에서는 재건축 관리처분인가를 추진하고 있는 내손동 일대 주공1,2단지가 하락세를 주도한 것으로 조사됐다. 이에 대해 유니에셋포일공인 김병돈 대표는 “상반기에 워낙 가격이 급상승하여 평형별 가격 조정에도 시간이 걸린다. 전반적으로 시세는 보합세지만 상대적으로 높은 가격을 형성했던 일부 평형에서는 가격이 하락했다”고 밝혔다.



용인시는 신봉동(-0.84%), 역북동(-0.42%), 기흥읍(-0.28%), 김량장동(-0.28%)이 하락세를 나타냈다. 기흥읍 민속마을2단지 신창미션힐이 중대형평형에서 지난 주보다 1000만원 가량 시세가 하락했고, 신봉동 신LG자이1,2차 중형평형은 500만~2000만원 가량 하락하여 2차 39평형은 5억3000만원 대에, 45평형은 6억1500만원 정도에 시세가 형성됐다. 이에 대해 신봉공인 정종성 대표는 “매수문의가 조금 증가 추세이며 급매물 위주로 간간히 거래가 되고 있다”며 “급매를 제외한 일반적 매도호가는 별다른 변동을 보이지 않고 있다”고 전했다. 반면 구성읍은 대형평형이 강세를 보이며 전체적으로 0.28%의 상승률을 기록했다. 구성읍 동아솔레시티는 지난 주보다 1000만~5000만원 가량 호가가 상승하여 49평형은 5억4000만원에, 83평형은 10억원에 호가됐다.



신도시(0.02%)는 평촌(0.07%)과 일산(0.04%)이 소폭 오름세를 보였을 뿐, 전반적으로 보합세를 유지했다. 평형별 변동률도 전평형에서 0.01~0.03%을 기록, 별다른 변동을 보이지 않았다. 한편, 신도시 주요 단지에서의 매도매수호가 격차도 지속됐다. 분당과 일산 등지에서 중형평형을 기준으로 1억원 이상 격차가 벌어져 있는 단지가 간간히 눈에 띄나, 현지 중개업소에서는 매도호가의 하락 움직임은 전혀 없으며 가격 굳히기 분위기가 완강하다고 분위기를 전했다.



인천(0.01%)은 중구(0.86%)가 오름세를 보였고, 계양구(-0.09%)가 내림세를 나타냈다. 나머지 지역은 전반적으로 보합세를 유지했다. 중구에서는 재건축 안전진단통과 단계의 신흥동 항운 소형평형이 소폭 오름세를 보였고, 계양구에서는 작정동, 계산동 일대 아파트가 하락세를 보여 작전동 현대1차 31평형은 1억2800만원대에, 계산동 인정프린스 30평형은 1억2000만원대에 거래됐다.



지방 아파트 시장은 울산(0.35%)이 강세를 지속했고, 대전(-0.09%), 부산(-0.04%)은 소폭 하락했다. 이번 주 강세를 보인 울산은 울산은 남구(0.72%), 중구(0.08%), 울주군(0.05%)은 상승, 북구(-0.02%)는 하락했다. 아파트 별로 남구 신정동 서광파크가 주변 아파트의 가격 상승으로 35평형이 1000만원 오른 1억1500만원에 매매가가 형성됐고, 중구 태화동 SK사원주택 27평형도 1000만원 오른 1억9000만원에 조사됐다. 북구 화봉동 한우리 45평형은 800만원 내린 1억7500만원으로 전세가가 형성됐다.



[전국 전세]



서울 전셋값은 지난 주에 비해 소폭 하락한 0.19%를 기록했다. 평형별로는 소형평형이 0.22%, 중형평형이 0.15%, 소형평형이 0.21%의 변동률을 나타냈다.



권역별로는 강남권(0.36%)이 강남구의 강세로 가장 높은 상승률을 기록했고, 뒤를 이어 강북권(0.27%), 강동권(0.22%), 도심권(0.14%), 강서권(0.06%) 순으로 상승세를 보였다.



구별로 은평구(0.62%), 도봉구(0.54%), 중랑구(0.45%), 강남구(0.44%), 관악구(0.44%) 등이 오름세를 보였고, 동대문구(-0.05%), 강서구(-0.01%), 광진구(-0.01%)는 하락했다.



[서울,신도시 전셋값 변동률 추이]





이번 주 서울에서 가장 강세를 보인 은평구는 뉴타운 이주 수요로 뉴타운 인접지역의 전셋값이 뛰었다. 불광동 미성 28평형이 500만원 가량 오른 1억500만~1억2500만원, 녹번동 대림 32평형이 1500만원 오른 1억4000만~1억6000만원에 시세가 형성됐다.



강남권에서 가장 높은 상승률을 기록한 강남구는 도곡동, 대치동 일대 전셋값이 올랐다. 도곡동 개포우성4차 55평형이 지난 주에 비해 1000만~2000만원 가량 오른 4억9000만~5억4000만원, 대치동 쌍용2차 31평형이 1500만~2000만원 뛴 2억5000만~3억원에 시세가 형성됐다. 현지 한양공인 관계자는 “역삼동 일대에 입주 물량이 늘어나며 이 지역 전셋값도 오름세가 주춤하는 양상을 보이고 있다”고 말했다.



중, 소형 평형이 강세를 보인 도봉구는 이번 주 창동, 방학동 일대가 전셋값 오름세를 주도했다. 창동 삼성 32평형이 1억3000만~1억5000만원으로 지난 주에 비해 1000만~2000만원 가량 뛰었고, 방학동 이수브라운스톤 33평형이 1000만원 가량 오른 1억4000만~1억6000만원에 시세가 형성됐다.



경기도 전셋값은 이번 주 0.17% 상승했다.



용인시는 풍덕천동(1.14%), 동천동(0.98%), 죽전동(0.95%), 신봉동(0.71%) 일대가 강세를 보였다. 풍덕천동 삼성7차 중대형평형이 1000만~2000만원 가량 상승했고, 신봉동 우남퍼스트빌 소형평형이 500만원 가량 상승했다. 지역별 차가 있으나, 신봉동 소재 신봉공인에 따르면 “물량은 여전히 적으나 지난 달보다 매수세가 줄어들기 시작해 현재는 보합세로 접어드는 추세”라고 현지 분위기를 전했다.



신도시는 0.31% 상승했다. 지난 9월 말을 기점으로 상승세가 둔화되고 있으며, 전반적으로 예년에 비해 줄어든 전세매물 부족으로 인해 우려됐던 전세난도 심각하지 않은 것으로 관측됐다. 평형별로는 중형평형(0.35%)과 소형평형(0.30%)이 오름세를 이끌었다.



평촌은 소형(0.47%), 중형(0.51%), 대형(0.86%) 평형이 모두 강세를 보였다. 지역별로는 신촌동(1.46%), 부림동(0.86%), 부흥동(0.84%), 귀인동(0.80%) 등이 일제히 상승세를 보였다. 이에 대해 귀인동 꿈우성공인 백용호 대표는 “매매가 워낙 안되다 보니 매도자들이 매물을 전세로 돌리며 가격을 올리는 경향이 있다”며, “중소형평형은 매수세가 상대적으로 강해 가격이 상승하고 있고, 대형평형은 희소성으로 인한 상승세”라고 밝혔다.



분당은 소형(0.49%) 및 중형(0.36%)이 오름세를 견인했다. 지역별로는 서현동(1.32%), 정자동(0.55%), 분당동(0.54%)이 강세를 보였다. 서현동 롯데공인 신승현 대표는 “중•소형평형을 중심으로 가격이 오름세가 지속됐다”며, “예전에 비해 매물이 극히 적으나 찾는 사람도 적어 급상승은 없다”고 전했다.



지방 전세 시장은 전반적으로 안정세를 보인 가운데 부산(0.17%), 울산(0.23%)이 오름세를 보였고, 대전(-0.01%)이 소폭 하락했다.

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