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[6월 4주 주간시황] 강남4구 재건축, 상승세 무섭다

[부동산뱅크 2009/06/26 - 조회:61,879]

재건축 관련 규제완화 법안들이 점차 가시화되면서 이를 따라 이들 지역 집값도 강세를 띠고 있다. 지난 4월, 소형주택 및 임대주택 의무비율 완화 법안이 국회를 통과한 데 이어 오는 8월부터는 안전진단 절차 간소화를 비롯, 사업단계별로 후속절차가 2~3년 정도 이뤄지지 않을 경우 투기과열지구 내 조합원 명의변경이 자유롭게 된다. 여기에 서울시 의회에서는 재건축 연한을 40년에서 30년으로 단축시킨다는 이야기까지 언급하기도 했다. 이처럼 막혀 있던 규제들이 하나 둘씩 풀림에 따라 올 초 미처 급매물 거래에 나서지 못했던 투자자들이 서둘러 재건축 투자에 나서고 있다.

특히, 서울 주요 재건축 단지가 밀집돼 있는 강남4구의 경우 올 초부터 상승세로 돌아섰던 집값이 지난 4월 남아 있던 법안까지 국회를 통과함에 따라 두 달여 동안 무려 5.75%가 치솟는 결과를 기록했다. 현재 이들 지역은 향후 남아 있던 규제들이 모두 풀리게 되면 집값이 오를 것을 예상해 집주인들이 대부분 매물을 거둬들였지만 문의전화를 비롯한 찾아 오는 수요가 꾸준해 집값이 1~2주 사이 3,000만~4,000만 원씩 오른 상태다. 한편, 노원•도봉구를 비롯한 성동구 일대 아파트값도 동북권 르네상스 개발 재료로 지난주에 이에 상승세에 힘을 실은 한 주였다.

송파구 재건축, 2.51% 올라 ‘최고’
동북권 르네상스 호재, 노원•도봉 매물 품귀

6월 마지막 주 전국 아파트값은 0.13%가 올랐다. 주요 재건축 단지와 동북권 르네상스 수혜 단지들이 강세를 보인 서울은 0.27%로 지난주보다 0.01%p 오름폭을 확대했고, 버블세븐지역은 용인시가 나홀로 약세를 보였지만 강남•서초•송파구의 오름세가 지속되면서 0.36%를 나타냈다. 신도시(0.16%)와 경기도(0.04%) 역시 상승세를 꾸준히 이었다. 하지만 인천은 아파트 단지가 밀집된 계양구, 남동구, 부평구가 일제히 내리막길을 걸으면서 이번주도 하락세를 벗어나지 못했다.

서울 권역별로는 강남권(0.48%)의 상승세가 눈에 띄었고, 비강남권(0.14%)의 오름세도 지속됐다.

유형별로는 일반아파트가 0.12% 올랐고, 주상복합 단지는 -0.01%로 소폭 내렸다.

이번주는 서울 강남4구 재건축 아파트값 상승세가 돋보이는 한 주였다. 송파구는 한 주 만에 무려 2.51%가 뛰어 올랐고, 강동구 역시 1.02%로 큰 폭의 상승세를 보였다. 이어 서초구가 0.94%, 강남구가 0.55%로 지난주보다 오름폭을 확대했다. 그동안 언급됐던 재건축 규제완화 방안들이 하나 둘씩 국회를 통과하자 한 발 물러나 지켜보던 수요자들이 서둘러 매입에 나서는 상황이다.

송파구에서는 단연 잠실동 주공5단지로 수요자들이 몰렸다. 이미 올 초에 거래가 부지런히 이뤄졌음에도 수요가 계속해서 몰림에 따라 한 주 만에 면적별로 최고 4,000만 원 정도 가격이 올랐다. 현재 112㎡(34평형)와 119㎡(35평형)의 경우 12억 6,000만 원과 14억 7,500만 원선.

신천동에 위치한 장미 1차 역시 최근 2주 사이 찾는 사람이 늘어나면서 2주 만에 면적별로 4,000만~5,000만 원 정도 오른 상황이다. 매도자와 매수자간 호가 차이는 3,000만 원 정도 나고 있지만 투자 겸 실거주를 목적으로 하는 실수요자들이 더욱 오르기 전 집 매입에 나서면서 장미 1차 92㎡(28평형)가 7억~7억 5,000만 원 사이에 손바뀜이 이뤄지고 있다.

강동구에서는 이달 초 안전진단이 통과된 상일동 주공7단지가 강보합세다. 안전진단 통과 전 5억 1,000만 원 정도 하던 59㎡(18평형)는 5억 4,000만 원으로 매매가가 올랐지만 매물이 없어 거래가 빈번히 이뤄지진 않고 있다.

마찬가지로 지난해 금융위기로 집값 반토막이 현실화 됐던 둔촌동 주공단지들도 지난해 12월부터 꾸준한 거래가 이뤄지면서 현재 33㎡(10평형)대의 경우 2억 원 정도, 그 이상은 3억 원 정도 집값이 상승했다. 이러한 추세로 둔촌동 원부동산 가미 대표는 “여러 가지 묶여 있던 재건축 규제가 실질적으로 완화되고, 정부의 경기 부양책이 효과를 발휘함에 따라 단기적으로는 잠시 주춤할 수 있겠지만 앞으로 상승세로 갈 것”이라고 내다봤다.

이밖에 서울 주요 재건축 단지를 제외하고는 동북권 르네상스 개발 계획으로 중랑천변 일대 아파트로 수요가 몰리면서 도봉구(0.47%)와 성동구(0.24%), 노원구(0.13%)의 상승세가 이어졌고, 마포구(0.23%), 영등포구(0.12%), 양천구(0.10%), 강서구(0.09%)도 강세장을 연출했다.

과천시 재건축, 수요자 발길 이어져
인천, 급매물 위주로 간간이 거래

신도시에서는 분당이 0.30%로 가장 많이 올랐다. 바닥을 찍었다는 인식이 확산되면서 실수요자 위주로 갈아타기 수요가 늘고 있다. 올 초 4억 5,000만 원까지 내려갔던 수내동 푸른쌍용 105㎡(32평형)는 현재 최고 6억 2,000만 원까지 매물이 나와 있다.

탑주공8단지 56㎡(17평형) 역시 한 주 동안 1,000만 원이 올라 2억 2,000만 원에 가격이 매겨져 있다. 이어 중소형 면적 거래가 꾸준히 이어지고 있는 평촌이 0.28%를 나타냈고, 일산과 중동은 각각 0.06%와 0.04%의 변동률을 기록했다. 산본은 대형 면적이 약세를 보이면서 -0.26%로 뒷걸음질쳤다.

경기도에서는 과천시가 지난주에 이어 상승률 0.78%를 기록, 1위 자리에 올랐다. 강남4구 재건축 아파트값 상승세와 동일하게 이들 지역도 재건축 규제완화가 점차 이뤄짐에 따라 일대 재건축 사업장에서 추진 속도를 빨리 하는 모습이다. 수요자들 역시 사업에 박차를 가할 이들 단지에 미리 투자하겠다고 서두르고 있다. 별양동 주공6단지 59㎡(18평형)가 3,500만 원이 오른 7억 6,000만 원에, 주공7단지 52㎡(16평형)가 2,000만 원이 오른 5억 8,000만 원에 매매가가 새롭게 형성됐다.

이밖에 하남시(0.69%) 창우동 부영 66㎡(1억 7,000만→1억 8,000만 원), 의왕시(0.09%) 포일동 인덕원삼호 105㎡(3억 7,000만→3억 8,000만 원) 등이 오름세에 동참했다.

한편, 수도권 대부분 지역이 경기 회복의 조짐을 띠고 있지만 여전히 인천 지역은 집값이 오름세로 전환되지 않고 있다. 일부 급매물이 거래되면서 남구(0.04%)와 서구(0.02%)가 소폭 오름세를 띠었지만 인천 집값을 올리기는 역부족인 모습이다.

대규모 아파트단지가 몰려 있는 계양구(-0.13%)와 부평구(-0.02%)를 비롯한 남동구(-0.06%), 중구(-0.02%)는 여전히 마이너스 대열에서 빠져 나오지 못하고 있다. 하지만 급매물조차 수요자들에게 외면 당했던 지난 4월에 비해 6월 들어서는 시세보다 저렴하면 조금씩 계약이 성사되고 있어 일대 중개업자들은 당장은 아니겠지만 서서히 부동산시장이 회복할 것이라고 내다봤다.

<부동산뱅크 김근옥 애널리스트 kko@neonet.co.kr > 

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