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오늘 아침에 올라온 전문가 리포트입니다.
제가 살고 있는 아파트가 거명되어 있어 기분 좋군요...
그럼 ...
이하 펌글입니다...

투자포인트CHECK POINT
• 판교~여주간 전철 역세권 및 3번 국도변 안정적인 상승세 기대
• 3~4년후 시세 평당 1천만~1천1백만원은 형성될 듯
• 단지 인근 편의시설 부족으로 시세상승 한계 리스크 존재

- 경기 동남부권이 생활권인 경우 경기도 광주에서 내집마련을 시도해 볼 만 함.

- 비록 계획적이 개발이 아닌 개별 단지별로 아파트 공급이 이뤄지고 편의시설 등 인프라가 제대로 구성되지 못하면서 투자처로는 외면받고 있지만 내집마련 실거주자에게는 무리 없이 거주할 만한 곳임.

- 특히 판교~여주간 복선 전철이 계획돼 있어 일부 지역은 역세권으로 거듭날 전망임. 또한 성남~장호원간 고속화도로가 개통될 예정으로 성남 접근성이 보다 우수해질 전망.

- 이같은 호재로 장기 보유시 일정부분 시세차익도 기대해 볼 만함.

- 아직까지는 아파트 공급에 비해 편의시설이 부족하고 교통여건도 좋지 않은 상황에서 시세도 별다른 움직임을 보이지 않고 있는 만큼 투자 수익보다는 내집마련을 기대하는 실수요자에게는 적기.


▣ 초월읍 쌍동역 일대

- 초월읍 쌍동리 일대가 판교~여주간 전철 쌍동역을 이용할 수 있는 위치로 주목할 만 함. 서울 잠실, 강변으로 연결되는 버스 이용시 서울 진입이 1시간 이내로 비교적 양호함.

- 롯데낙천대(2004년 입주), 동광모닝스카이(2005년 입주), 벽산블루밍(2004년 입주)이 주목 대상임. 비교적 새아파트이며 2010년 전철 개통시 판교와 분당 진입이 수월해 지면서 긍정적인 시세 영향을 받을 것으로 전망됨.

- 쌍동역은 동광모닝스카이와 롯데낙천대 사이에 들어설 예정으로 롯데낙천대 2단지가 보다 가까울 것으로 보임.

- 단지규모가 1,2단지를 합해 총 8백16가구 규모로 단지 규모는 큰 편이며 후문쪽에 도곡초등학교가 있으며 추후 중학교도 개교할 예정임.

- 광주에서 아파트에 비해 학교가 부족하고 통학 거리가 길다는 점을 감안하면 초등학교 접근성이 좋다는 점에서 보다 가치를 둘 수 있음.

- 단, 단지내 상가와 단지 옆쪽에 형성된 각종 할인점식 상점을 제외하고는 편의시설이 부족한 상태.

- 동광모닝스카이도 롯데낙천대와 마찬가지로 역세권 단지에 해당하지만 진입로가 대로변에서 조금 들어가 있어 도보 접근성은 상대적으로 떨어짐.

- 또한 단지 규모도 작고 브랜드인지도가 낮아 시세 형성이 한 단계 뒤지는 것으로 풀이할 수 있음.

- 31평형 단일 평형 총 516가구 규모인 벽산블루밍도 입주 2년차로 주목 대상. 롯데낙천대나 동광모닝스카이와 마찬가지로 3번 국도변에 위치함. 하지만 쌍동역세권으로 보기에는 무리가 있음. 도보 접근이 어려우며 차량을 이용해야 함.

■ 투자성

- 인근 단지 중에서는 롯데낙천대 시세가 강세임. 28~29평형은 2억2천만원 안팎, 32평형이 2억5천만원 정도에 시세가 형성돼 있음.

- 동광모닝스카이나 벽산 31~33평형대가 2억2천만~2억3천만원 선에 시세가 형성돼 있다는 점과 비교해 보면 시세는 한 발 앞서 주도하는 것으로 볼 수 있음.

- 입주 2년차로 매물이 귀하고 입주시점부터 꾸준히 상승세를 타고 있어 가격 형성이 탄탄한 편으로 하락 조절은 쉽지 않을 전망. 지난 1년간 초월읍 전체 평균 12~13% 상승했으며 롯데 낙천대는 17%, 동광모닝스카이는 13%, 벽산은 19% 상승했음.

- 이같은 시세 상승세가 이어진다면 전철 개통 시점이 다가오는 3~4년 후에는 평형대별로 평당 1천만~1천1백만원 정도는 형성할 것으로 예상됨.

- 단, 대부분 중대형 단지이지만 평형구성이 최고 39평형(동광모닝스카이)으로 40평형대가 없다는 점에서 중대형 수요자를 끌어올 수 없어 시세 상승의 한계가 나타날 것으로 보임.
- 특히 단지 주변으로 근린상가나 교육시설, 분당으로 연결되는 일반 버스 노선이 부족하다는 점 등은 초월읍 시세 상승에 있어 한계가 드러나게 하는 요소가 될 전망.

- 쌍동역세권 호재를 바탕으로 롯데낙천대를 매수, 실거주하면서 향후 3~4년 후에는 소폭의 안정적인 시세 차익을 기대해 볼 수 있음.

▣ 쌍령동

3번국도
현대1차
현대모닝사이드2차
동성2차
동성1차
- 쌍령동 역시 3번 국도를 따라 형성돼 있어 교통여건이 비교적 좋음. 초월읍 롯데낙천대와 마찬가지로 서울 잠실 및 강변 연계 버스노선이 있어 서울 접근성은 양호함.

- 판교~여주 전철 도보역세권으로 보기는 힘들어도 차량을 이용해 5분 정도면 도착할 수 있는 위치임.

- 특히 다른 곳과는 달리 동성 1차, 2차, 현대 1차, 2차 등 4개 단지가 접해 있어 대규모 아파트촌을 형성하고 있음.

- 생활편의시설 또한 은행을 제외한 병원, 학원, 마트 등 고루 갖춰져 편리성이 강조되고 있음. 광주시내를 제외하고는 이정도 규모의 단지와 편의시설, 교통여건을 갖춘 곳을 찾아보기 힘듦.

- 학교는 쌍령초등학교가 단지 위쪽에 위치하나 역시 중학교와 고등학교는 광주시내로 이동해야 함. 광주시내까지도 차량으로 10분 정도 거리로 통학권이 멀지는 않음.

- 4개 단지 중 동성2차와 현대2차가 각각 2002년과 2003년에 입주, 신규단지라는 점, 그리고 일부 동은 산조망이 된다는 점에서 선호도가 높음. 또한 40평형대와 50평형대가 있어 중대형 수요층을 일정수준 받쳐주고 있음.

- 단, 3번 국도에서 단지 진입까지 도보 이용시 경사로라는 점을 제외하면 접근성은 좋은 편.

■ 투자성

- 동성1차와 현대1차, 동성2차와 현대2차가 평형별로 각각 비슷한 시세를 형성함.

- 동성1차와 현대1차의 경우 24평형은 1억6천만~1억7천만원, 32~33평형은 2억~2억2천만원, 49평형 3억4천만~3억7천만원, 56평형 4억원선으로 평당 7백만원 안팎.