[아파트對아파트] 서빙고동 신동아VS잠원동 한신2차
[부동산뱅크 2006/01/04 - 조회:17,487]
반포대교를 따라 한강을 가로지르면 강북과 강남의 스카이라인을 형성하고 있는 서빙고와 반포고밀도지구를 만날 수 있다. 서울 13개 고밀도지구 중 하나로 최고의 조망권으로 손꼽히는 한강을 시원스레 내다볼 수 있다는 공통점을 지닌 대표 아파트는 서빙고동 신동아와 잠원동 한신2차. 쾌적한 주거지에 편리한 교통, 재건축에 따른 투자성까지 삼박자를 두루 갖춘 이들 두 단지를 짚어본다.
한강을 사이로 마주한 고밀도지구
교통 편의성, 투자성 갖춘 특급 주거지
국철 서빙고역에서 내리면 단지와 연결되는 육교를 통해 곧장 신동아아파트로 진입할 수 있다. 서빙고역과 한강 사이 부지에 13층 높이로 솟아 있는 서빙고동 신동아아파트는 31평형 260가구, 46평형 468가구, 55평형 364가구, 69평형 234가구로 전체 15개 동, 1,326가구 규모로 1984년 6월 건설됐다.
국철이 단지에서 도보 2분 거리에 있을 뿐 아니라 자동차를 이용한 시내 중심과 외곽으로의 진출입도 수월하다. 단지 앞을 지나는 강변북로를 통해 서울의 동서는 물론, 단지 양쪽에 날개처럼 펼쳐진 동작대교와 반포대교를 통해 강남으로 진입할 수 있다.
잠원동 한신2차도 올림픽대로, 동작대교 등을 이용할 수 있을 뿐 아니라 강남 대중교통의 발전과 아파트의 역사가 함께한다고 할 만큼 뛰어난 대중교통여건을 자랑한다. 1970년대 후반, 고속버스터미널을 건설과 더불어 주변에 대형 아파트 단지를 조성해 강북 주민을 이주시키려는 목적으로 1978년 6월 한신2차 건설이 이뤄졌다. 한신2차는 지상 12층, 전체 13개 동 1,572가구 규모로 22평형 336가구, 25평형 288가구, 30평형 336가구, 35평형 360가구, 45평형 156가구, 50평형 96가구 대규모로 지어졌지만 당시만해도 편의시설 미비와 교통불편 등으로 입주민이 없어 애를 태우기도 했다.
이후 대규모 아파트단지가 들어서고 고속버스터미널 이용객들의 교통불편에 대한 호소가 이어지면서 지하철 3호선이 1985년 10월 완전 개통된다. 이러한 교통여건의 향상과 더불어 서초구 반포동과 잠원동 일대도 대규모 아파트단지로서의 면모를 갖추게 되었다. 여기에 2008년 개통 예정인 지하철 9호선이 이 일대를 지나면 교통여건은 한층 나아질 전망이다.
<좌)서빙고역에서 본 신동아아파트 우)잠원동 한신2차 단지 전경>
두 단지의 대표적인 자랑거리인 한강 조망권의 경우 서빙고동 신동아아파트가 한 수 위다. 15개 동 가운데 한강 조망이 가능한 곳은 46평형이 위치한 5, 6, 13, 16동과 55평형이 위치한 14동 등 모두 5개 동. 단지가 모두 정남향으로 설계돼 있어 거실에 앉아 시원하게 뻗은 다리와 시민공원, 유유히 흐르는 한강을 모두 내다볼 수 있다.
반면 한강 남쪽에 위치한 잠원동 한신2차는 복도에 나와서야 한강을 바라볼 수 있다. 조망이 가능한 곳은 22평형 110, 112동과 30평형 105동, 35평형 101동 등이다.
한편 대형평형을 한강변에 배치하는 현재의 추세와는 반대로 두 아파트 모두 비교적 소형평형이 강쪽으로 배치된 것이 흥미롭다. 아파트가 지어진 당시만해도 자동차 소음과 먼지 탓에 강변은 기피대상이었기 때문이다. 그러나 세월이 흘러 한강조망권이 프리미엄으로서 대접받기 시작하자 상황은 역전된다. 잠원동 한신2차는 실내에서 조망이 불가능하기 때문에 가격에 큰 차이를 보이고 있지 않지만 신동아아파트의 경우 조망이 가능한 가구가 그렇지 않은 가구에 비해 1억 원 가량 비싸다는 게 인근 중개업자들의 설명이다.
신동아파트는 한강뿐 아니라 용산가족공원과 남산타워 등의 조망도 가능하다. 조망이 가능한 동은 31평형과 46평형으로 설계된 1, 9, 10, 15, 16동으로 한강과 달리 주방 발코니를 통해 내다볼 수 있다. 여기에 미군부대 이전기지에 계획중인 대규모 공원이 들어서면 서울숲 못지 않은 그린 조망권을 갖출 전망이다. 그러나 이들 동은 철로변에 위치해 있어 소음과 먼지발생의 우려가 있다.
<좌)신동아아파트 우)한신2차에서 바라본 한강전경>
한신2차, 수익성 없어 재건축 추진 잠잠
두 단지는 서울의 중심에 위치, 뛰어난 교통여건을 자랑하면서도 ‘도심 속 섬’이라고 불릴 만큼 조용하고 쾌적한 주거여건을 갖추고 있다 . 신동아아파트의 경우 주말에 인근 온누리교회를 찾는 사람들로 인해 분주해지는 것을 제외하고는 외부와 분리된 생활이 가능하다는 게 현장의 설명이다. 대형평형 위주로 구성돼 있다는 점 외에도 이러한 외부와의 분리성이 신동아아파트를 고급 주거지로 만드는 데 한몫 했음은 물론이다.
그러나 이로 인한 편의시설이나 학군의 미비는 가격 상승의 발목을 붙잡는 요인으로 작용한다. 이 아파트에서 걸어서 이용할 수 있는 편의시설은 서빙고역 진입로에 위치한 구멍가게와 단지 초입 신동아쇼핑센터가 전부다. 학군도 강남에 비해 크게 떨어진다는 평이다. 인근 S부동산 관계자는 “자녀가 초등학생일 경우에는 인근 신용산초등학교나 사립초, 외국인학교 등에 보내지만, 중•고교에 입학할 나이가 되면 강남으로 거주지를 옮기는 수요자들이 상당수”라고 말했다. 때문에 지난 2000년 초까지만 하더라도 대치동의 선경, 미도, 개포우성 등과 어깨를 나란히 했으나 학군으로 인한 열세를 극복하지 못하고 가격 차이가 벌어졌다는 것.
반면 한신2차는 걸어서 10분 이내에 신세계백화점, 뉴코아백화점, 강남성모병원, 킴스클럽 등 각종 편의시설에 닿을 수 있다. 강남 8학군에 위치한 만큼 반원초, 경원중, 현대고, 세화고, 서문고 교육여건도 뛰어나다.
그러나 두 곳 모두 노후 아파트라 입주시 평당 100만~150만 원 가량의 비용이 드는 리모델링은 필수다. 특히 입주연도가 6년 앞서는 한신2차의 경우 누수와 녹물, 저층 가구의 난방 문제가 심각하다는 지적이다. 신동아아파트와 한신2차 모두 30평형대 가구에 화장실이 하나밖에 없다는 것도 불만사항 중 하나. 오래된 아파트의 취약점인 보안문제에 관해서는 각 라인마다 보안문을 설치하고 경비인력을 배치한 신동아아파트의 발 빠른 대처가 눈에 띈다. 그러나 경비 인력 증가에 따른 높은 관리비는 고스란히 입주민들의 부담으로 남아 있다.
지하주차장이 없는데다 대단지인 두 곳 모두 주차문제가 이주를 고려하는 사람들의 가장 큰 관심거리 중 하나다. 아파트가 빽빽하게 들어서 있는 한신2차는 저녁마다 주차전쟁을 치러야 한다고 인근 중개업자들은 입을 모으고 있다. 그러나 동 간격이 넓은 신동아아파트의 경우 단지 외곽에 위치한 8~11동을 제외하고는 여유로운 주차가 가능하다.
이처럼 신동아아파트의 넓은 동간격은 지난 2004년 리모델링 추진에 촉진제가 되기도 했다. 그러나 재건축 추진을 바라는 주민들의 목소리가 높아 사업이 진척을 보지는 못했고, 현재는 재건축과 리모델링 모두 별다른 움직임을 보이지 않고 있는 상황이다.
잠원동 한신2차의 경우도 재건축에 대한 기대감은 높지만 현재는 일 대 일 재건축밖에 추진할 수 없어, 움직임은 거의 없는 상태다. 여기에 소형부터 대형평형까지 다양한 평형의 섞여 있어 의견조율이 쉽지 않은 점과 22평형과 35평형 등 소형평형이 한강 조망이 가능한 곳에 위치해 있다는 점도 재건축 추진에는 걸림돌로 작용한다.
현재 매매가는 서초동 신동아파트 46평형이 12억 원, 한신2차 45평형이 11억 5,000만 원으로 비슷하게 형성돼 있다. 실수요가 주를 이루고 있는 신동아파트의 경우 8.31 후속입법이 마무리된 후에도 종부세 문의만 간혹 있을 뿐 매물은 실종된 상태다. 반면 한신2차의 경우 매물은 간혹 나오고 있지만 매수세가 없어 역시 거래는 이뤄지지 않고 있다.
부동산뱅크 박영의 기자 momopc1@neonet.co.kr
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