새해 내집마련, 여기가 알짜
[부동산뱅크 2005/12/30 - 조회:67,801]
날로 높아지고 있는 유망 지역 청약 경쟁률과 강화된 주택담보대출 등으로 신규분양 시장에 유주택자들이 끼어들 틈은 갈수록 좁아지고 있다. 청약통장을 갖고 있는 무주택자라도 무턱대고 청약 당첨을 기다릴 수 없다면 기존 아파트로 눈을 돌려보자. 기존 아파트 중에서도 역세권, 중대형 아파트나 학군이 좋은 아파트 등 블루칩 단지를 마련한다면 신규분양 못지 않은 만족감을 얻을 수 있다.
① 학군
자녀들의 교육을 최우선으로 여기는 ‘현대판 맹모’들이라면 교육 1번지로 통하는 강남 8학군 입성이 최우선 과제다. 이 중에서도 양재천을 따라 들어서 있는 대치동 ‘빅3’ 선경, 미도, 개포우성아파트는 강남 8학군의 메카로 통한다. 이들 아파트는 뛰어난 교육여건 외에도 가격 상승폭이 커, 자금력만 뒷받침된다면 교육과 투자 두 마리의 토끼를 잡을 수 있다.
대치동 ‘빅3’ 가운데 근거리 진학 원칙에 따라 대치초, 대청중 등에 자녀를 보낼 수 있는 대치동 개포우성의 선호도가 가장 높다. 이 외에도 개포우성은 최고의 학군답게 숙명여중•고, 단대부중•고, 휘문중•고, 중대부고, 경기고 등으로 배정이 가능하다. 개포우성은 대모산과 구룡산, 양재천 등과 가깝고 지하철 3호선 도곡역, 롯데백화점, 양재하나로클럽, 영동세브란스병원 등의 교통•편의시설과 인접해 있어 쾌적성과 편의성을 두로 갖추고 있다. 지난 1983년 12월과 1984년 12월 나란히 입주한 1차와 2차는 각각 9개 동 690가구, 5개 동 450가구로 이뤄져 있다. 1차 31~65평형, 2차 31~55평형으로 두 단지 모두 대형평형 위주다.
강남 입성에 턱없이 부족한 자금으로 고민하고 있다면 ‘강북의 대치동’으로 꼽히는 노원구 중계동에 터를 잡아보자. 이 곳은 강남에 비해 상대적으로 자산과 수입이 적은 중산층이 많이 살고 있지만 교육 열기와 명문대 진학률은 강남 못지 않다는 게 현장의 설명이다. 중계동에서는 을지초, 불암중, 서라벌고, 대진고, 영신여고 등이 명문학교로 손꼽힌다. 이 지역에서 초•중•고교 자녀를 둔 학부모들은 이들 학교로 배정받기 위해 건영 3차, 청구 3차, 주공 8, 10단지, 양지대림 1차, 롯데우성, 성원 1차, 양지아파트 등을 선호한다. 이들 아파트는 어학, 논술, 보습, 입시전문 등 300개가 넘는 학원이 들어서 있는 은행사거리 인근과도 가깝다.
이 중 을지초•중, 서라벌고 등과 가까운 건영 3차는 32평형 단일평형으로 이뤄져 있으며 지상 15층 12개 동, 948가구 대단지 규모다. 지하철 7호선 중계역이 걸어서 11분으로 교통여건은 다소 떨어지지만 그랜드프라자, 롯데백화점, 세이브존, 백병원 등의 편의시설을 걸어서 이용할 수 있다.
목동은 잘 정비된 신시가지로 편리한 생활이 가능할 뿐 아니라 뛰어난 주거 커뮤니티와 높은 교육 수준이라는 3박자를 갖추고 있다. 이 중 영도초등학교와 신목중학교에 갈 수 있는 신시가지 3, 4단지가 가장 많은 인기를 끌고 있다. 특히 3단지의 경우 단지 내에서 초등학교 등하교가 가능해 어린 자녀를 둔 학부모들의 선호도가 높다. 3단지와 4단지는 각각 27~55평형, 1,588가구, 20~55평형 1,382가구 대단지를 이루고 있다.
이밖에 목동 1, 2단지는 월촌초•중교에, 13, 14단지는 목일중 배정이 가능하고 7, 8단지 사이에 위치한 5호선 오목교역과 목동역 주변으로는 학원가가 밀집해 있다. 이처럼 명문학교 진학이 가능한 목동 아파트는 주거환경도 뛰어나다. 단지 인근에 파리공원, 오목공원, 목동종합운동장, 안양천 체육공원 등 휴식공간이 곳곳에 마련돼 있을 뿐 아니라 양천도서관, 목동청소년회관, 까르푸, 현대백화점 등이 가까워 편의시설 이용도 용이하다. 교통시설로는 지하철 5호선 목동역, 오목교역 등이 있다.
강동권에서는 광진구 광장동 광남초•중•고교를 우수학교로 손꼽는다. 이들 학교로 배정 받을 수 있는 아파트로는 광장동 극동, 삼성, 광장동현대 3, 5, 8단지 등이 있다. 1, 2차 24~33평형 전체 360가구(1차 165가구, 2차 195가구)인 삼성아파트는 소규모 단지지만 광남초•중•고와 가장 인접해 있어 교육 프리미엄이 높게 형성돼 있다. 1987년 11월과 1988년 11월에 연이어 입주했다. 극동 1차는 32평형부터 55평형까지 전체 448가구, 2차는 28평형부터 55평형까지 896가구로 이뤄져 있다. 두 아파트 모두 지하철 5호선 광나루역을 걸어서 5분 이내에 이용할 수 있고 일부 동에서는 한강 조망이 가능하다. 강변역 테크노마트의 쇼핑시설과 영화관 등을 이용할 수 있다.
② 역세권
맞벌이 신혼부부들은 직장 출퇴근이 용이한 역세권 아파트를 눈 여겨 볼만하다. 이들 아파트는 실수요층이 두터워 환금성이 높을 뿐 아니라 불황에도 끄떡 없는 알짜 아파트로 꼽힌다. 특히 9호선 개통, 마곡지구 등으로 새롭게 주목 받고 있는 강서구 아파트와 강남권 진입이 용이한 2, 7호선 인근 아파트로 내 집을 마련할 수 있다.
구로구 신도림동 동아3차는 걸어서 8분 거리에 있는 지하철 1, 2호선 환승역 신도림역을 이용해 서울 도심과 강남권은 물론 인천, 수원 등 수도권 진출입도 용이하다. 2000년 11월 입주한 단지로 24~60평형 813가구로 구성돼 있다. 동아2차의 경우 작은 평형은 복도식인데 비해 3차는 모두 계단식으로 설계됐다. 편의시설로는 롯데, 애경, 신세계백화점 등을 이용할 수 있지만 인근에 교육시설이 충분히 확보되지 않은 것이 단점으로 꼽힌다.
인근에 있는 대림 e-편한세상 4차도 신도림역을 걸어서 5분 거리에서 이용할 수 있는 역세권 단지다. 뛰어난 단지내 조경으로 일대 아파트 시세를 이끄는 랜드마크 아파트기도 하다. 15개 동 853가구 규모로 평형은 34~63평형으로 이뤄져 있다. 2003년 5월 입주한 비교적 새 아파트다.
동작구 상도동 상도래미안 3차도 교통여건이 뛰어나고 가격도 저렴해 실수요자들이 많이 찾는 단지. 상도 4구역을 재개발한 이 아파트는 1,656가구 대단지로 상도동 일대 19개 단지 6,671가구 중 가장 큰 규모를 자랑한다. 28개 동 지상 12~15층 규모로 23, 32, 42, 49, 59평형 등 다양한 평형대로 이뤄져 있다. 지난 2004년 12월 입주한 이 아파트는 인근 삼성래미안 2차 431가구와 함께 상도동 일대 랜드마크 아파트로 자리잡고 있다. 이 단지는 특히 강남 부도심과의 교통망이 발달돼 있어, 도보 4분 거리에 있는 지하철 7호선 숭실대입구역을 통해 교대역, 논현역 등을 이용할 수 있고 자동차로 출근할 경우 숭실대입구삼거리를 통해 남부순환로 진입이 가능하다.
최근 9호선 개통과 마곡지구, 방화뉴타운 등의 개발호재로 주목 받고 있는 강서구에서는 저렴한 가격으로 역세권 아파트 마련이 가능하다. 강서구 가양동 강나루현대는 가양대교를 이용한 강북 진입은 물론 2008년 12월 단지 맞은편 마포중•고교 앞에 개통할 예정인 지하철 9호선을 이용해 강남 진입도 수월해질 전망이다. 이마트, 까르푸, 이대목동병원 등의 편의시설과 마포고, 경복여고, 경서중 등의 교육시설을 갖추고 있다. 지난 1999년 완공된 아파트로 24~32평형 전체 642가구로 이뤄져 있다. 한강이 가까워 주거여건도 쾌적하다.
③ 개발호재
‘다른 집값은 다 올랐다는데 왜 우리집값만 제자리 걸음일까?’ 평소 이런 생각을 하던 사람이라면 2006년에는 실거주와 투자성을 동시에 만족시킬 수 있는 곳을 찾아보는 것은 어떨까. 곳곳에 놓인 개발호재에 주목한다면 주거여건 향상은 물론 시세차익도 꾀할 수 있다.
송파구 문정동 문정푸르지오는 165가구라는 작은 단지 규모와 아파트촌에서 빗겨난 입지 탓에 인근에 비해 낮은 가격을 형성하고 있지만 법조타운, 장지지구와 가까워 개발이 마무리될 시점에 가격 상승이 예상된다. 이외에도 송파구 부동산 시장에 큰 영향을 미칠 제2롯데월드 착공이 본격화될 경우 수혜가 점쳐진다. 2001년에 입주한 비교적 새 아파트로 2개 동 규모, 24평형, 34평형으로 설계됐다. 지하철 8호선 문정역을 걸어서 6분에 이용할 수 있고 교육시설로는 문덕초, 가원중, 문정중, 영동일고 등이 있다. 롯데백화점, 송파고려병원, 로데오의류매장 등의 각종 편의시설 이용이 가능하다.
용산구 보광동 삼성리버빌은 지난 2000년 입주했으며 지상 15층, 2개 동 총 242가구로 이뤄져 있다. 지하철 1호선 용산선 한남역과 도보 11분 거리에 있다. 한강을 정면으로 보고 있어 거실 발코니를 통해 조망이 가능하지만 인근 편의시설이 마땅치 않다는 단점이 있다. 아직 정비되지 않은 주변 환경도 흠. 그러나 단지 바로 옆에 한남뉴타운이 위치해 있어 조만간 정리가 될 전망이다. 틈만 나면 불거져 나오는 단국대학교 부지 개발 역시 아파트 가치 상승에 일조할 것으로 보인다.
용산구 이촌동 강촌아파트는 강북에서 손꼽히는 고급 주거지에 위치해 있을 뿐만 아니라 한강시민공원, 용산가족공원 등을 끼고 있어 주거여건도 쾌적하다. 최근 개장한 국립중앙박물관과 용산미군기지 이전, 대규모 공원 조성 등의 직접적인 수혜로 가격 도약도 기대해볼 수 있는 단지다. 지상 20~22층 9개 동, 1, 001가구 대단지로 25평형부터 43평형까지 다양한 평형으로 이뤄져 있다. 한강쇼핑, 신동아쇼핑, 중대병원 등의 편의시설 이용이 가능하며 서빙고초, 신용산초, 오산중, 용강중, 중경고 등의 교육시설이 인접해 있다. 지하철 4호선 이촌역이 걸어서 10분 거리다.
전체 103만평 규모에 국제업무단지 및 첨단산업, 고급 주거단지 등으로의 마곡지구 개발계획이 발표됨에 따라 들썩이고 있는 마곡동 인근에서는 강서구 내발산동 우장선현대타운을 수혜 아파트로 들 수 있다. 이 아파트는 지하철 5호선 발산역을 걸어서 2분 거리에서 이용할 수 있는 역세권 단지인데다 가장 큰 규모의 마곡지구 1단계 구역과 접해 있어 배후단지로서의 역할이 예상된다. 지난 2002년 KAL아파트를 재건축해 지난 2005년 4월 입주한 새 아파트로 2,198가구의 매머드급 단지다. 23평형부터 47평형까지 다양한 평형으로 이뤄져 있다. 그랜드마트, 까르푸, 이마트 등의 편의시설을 이용할 수 있으며 가곡초, 내발산초, 영일여중 등의 교육시설이 인근에 위치해 있다.
④ 중대형
아파트 평형별 양극화가 뚜렷해지며 중대형 평형으로 갈아타기를 원하는 수요자들이 늘고 있다. 특히 중대형 평형 위주로 지어진 단지들은 주거 커뮤니티가 뛰어날 뿐 아니라 불황기에도 끄떡없는 불루칩 아파트로 꼽히고 있다.
송파구 잠실동 아시아선수촌은 전체 1,356가구 중 38평형 318가구, 47평형 18가구, 52평형 321가구, 57평형 447가구, 66평형 252가구로 40평형 이상 중대형 평형이 76% 이상을 차지하고 있다. 지하철 2호선 종합운동장역과 걸어서 3분 거리에 있고 아시아공원과 접해 있어 주거여건이 쾌적하다. 롯데백화점, 롯데마트, 서울중앙병원 등의 편의시설 이용이 수월하고 잠실종합운동장, 한강시민공원, 롯데월드 등의 여가시설도 가깝다. 인근 교육시설로는 아주초, 아주중, 정신여중, 정신여고 등이 있다. 제2롯데월드 건설 추진과 최근 계획이 확정된 송파신도시 건설로 인한 수혜가 예상된다.
강서구 가양동 대아동신은 지역 내 유일한 중대형 평형 아파트로 여타 단지에 비해 선호도나 평당가가 높은 편이다. 지난 1993년에 입주해 총 660가구 10개 동으로, 37, 48, 58평형으로 구성돼 있다. 4만여 평의 궁산공원이 인근에 있어 쾌적한 주거환경을 자랑하며 일부 동에서는 한강 조망이 가능하다. 그간 불편한 교통여건이 단점으로 지적돼 왔으나 2008년 9호선 양천향교입구역(가칭)이 개통할 경우 역세권 단지로 거듭나게 된다. 그랜드마트, 88체육관, 강서성모병원 등의 편의시설과 공진초, 양천초, 성재중, 마포고 등의 교육시설 이용이 가능하다.
강북에서도 중대형 평형 위주로 구성된 지역 대표 아파트를 만나볼 수 있다. 도봉구 창동 북한산아이파크는 지상 17~24층 25개 동 2,061가구 대단지며, 평형은 33~63평형으로 이뤄져 있다. 지난 2004년 7월 입주한 새 아파트로 건설사에서 대표 아파트로 꼽을 정도로 단지 내 실개천, 연못을 비롯해 각종 조각품 등 풍부한 녹지와 뛰어난 조경을 자랑한다. 지하철 1, 4호선 환승역인 창동역이 걸어서 5분 거리에 있는 역세권 단지며 2007년 9월 완공 예정인 창동 민자역사의 수혜도 예상된다. 이마트, 롯데마트, 까르푸, 상계백병원 등의 편의시설과 가인초, 백운중, 자운고 등의 교육시설 이용이 가능하다.
광진구 광장동 워커힐아파트는 56~77평형으로 중대형 평형으로만 구성된데다 한강•아차산 조망이 가능한 쾌적한 주거여건을 바탕으로 강남 여느 아파트 못지않은 단지로 평가 받고 있다. 여기에 최근 들어서는 삼성물산과 GS건설이 리모델링 수주에 나서면서 몸값이 수직 상승하고 있는 상태다. 14개 동 576가구 규모의 중형 단지로 지하철 5호선 광나루역이 걸어서 9분 거리다. 인근 편의시설로는 현대백화점, 신세계백화점, 중앙병원 등이 있고 광남초•중•고, 건국초, 광장초 등의 교육시설을 이용할 수 있다.
부동산뱅크 박영의 기자 momopc1@neonet.co.kr
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