재건축, 오르락 내리락 '어지러워'
[부동산뱅크 2005/12/10 - 조회:26,950]
2005년 서울 재건축 아파트는 정부의 강도 높은 규제에도 불구하고, 전반적인 집값상승과 더불어 급등세를 나타냈다.
부동산뱅크 리서치센터조사에 따르면 올해 서울시 143개 재건축단지는 연초 대비 28.7% 상승한 것으로 나타났다. 이는 같은 기간 재건축을 제외한 서울 일반아파트 상승율(8.9%)을 크게 웃도는 것으로, 지난해 같은 기간(2.12%)에 비해서도 큰 폭의 상승세를 보였다.
지역별로는 강남권과 비강남권이 각각 30.6%, 9.42% 상승한 가운데 송파구가 43.43%로 가장 높은 상승률을 기록했고, △서초구(35.34%), △강남구(26.22%), △성동구(25.37%), △강동구(22.76%), △광진구(22.32), △강서구(18.38%) 등이 뒤를 이었다.
개별아파트 중에서는 성동구 성수동 장미아파트가 무려 62.36% 오르면서 가장 높은 상승률을 기록했다. 이 같은 상승률은 지난 6월 서울숲 개장과 함께 뚝섬상업용지에 들어설 주상복합 아파트 부지가 7,700만 원이라는 최고가에 낙찰됨에 따라 나타난 것으로 분석된다.
이어 올해 관리처분승인을 받은 서초구 반포주공2단지가 53.63%, 일반상업지역으로의 용도변경이 추진된 송파구 잠실주공5단지도 51.6%의 상승률을 보이며 그 뒤를 이었다. 또 송파구 가락시영2단지(48.63%), 서초구 잠원한신6단지(45.37%) 등의 순으로 강남권 재건축 단지를 중심으로 상승폭이 컸다.
월별로는 지난해 말 재건축 개발이익환수법안의 정기국회 통과가 무산되면서 상승세를 타기 시작한 재건축아파트 시장은 연초부터 급매물이 빠르게 소진됐다. 이와 동시에 안전진단 간소화 방안 및 층고제한 폐지 검토 등 규제완화 조짐이 더해지면서 한달 만에 평당 7.18%가 오른 평당 2,427만 원에 매매가가 형성되었다.
이에 정부는 개발이익환수 시행과 더불어 안전진단 절차 강화, 층고 제한 완화범위 축소, 초고층 재건축 불허 등을 주요 골자로 담고 있는 ‘2.17 수도권 주택시장 안정대책’을 발표 했다. 그리고 재건축 아파트의 늘어나는 용적률의 25%를 임대주택으로 짓도록 의무화하는 재건축 개발이익환수제가 국회를 통과함에 따라 초기 재건축 단지를 중심으로 가격 안정세를 찾아갔다.
그러나 개발이익환수제를 피한 재건축단지가 강세를 보인데다 일반아파트를 중심으로 일어난 매물 품귀현상, 판교발 집값상승 등이 재건축시장으로까지 번지면서 가격은 겉잡을 수 없이 올랐다. 이에 올해 상반기까지 서울 재건축 시장도 올 초 대비 29.36%가 급등하는 양상을 띠었다.
일반아파트와 함께 재건축단지도 고공행진이 지속되자 정부는 급기야 6월 강력한 부동산 안정화 대책을 예고하게 된다. 그러나 8월 대책에서 재건축을 규제하려는 움직임이 보이지 않자 7월에는 1월 대비 32.45%나 오르며 올 들어 가장 높은 평당 2,629만 원을 기록하기도 했다.
하반기로 접어들면서 8.31부동산 종합대책이 하나 둘씩 윤곽이 잡혀가기 시작했다. 이에 따라 전반적인 부동산시장이 약보합세로 접어들면서 서울 재건축단지도 올해 들어 처음으로 전달대비 평당가격이 떨어지는 -1.48%의 변동률을 기록했다. 반면 비강남권 재건축 단지들은 3차 뉴타운지정, 강북광역개발 등의 호재에 따라 전달에 비해 0.48%의 상승률을 기록했다.
게다가 지난 9월에는 8.31후속대책으로 ‘재건축주택에 대한 입주권을 주택으로 간주해 과세한다’는 골자를 입법예고 함에 따라 올해 들어 가장 큰 하락률을 나타나게 된다. 강남권 재건축단지들이 전달에 비해 5%가 떨어진 평당 2,753만 원에, 비강남권은 0.85% 하락한 평당 1,140만 원에 매매가가 형성됐다.
8.31대책의 영향으로 10월말까지 가격 하락이 이어지면서 지난달에 비해 0.56%가 더 떨어진 평당 2,462만 원으로 바닥을 찍게 된다. 하지만 그것은 잠시뿐. 재건축 시장이 투기수요에서 실수요자 위주로 재편된 가운데 급매물이 소진하며 가격이 반등세로 돌아서게 된다.
서울시 재건축단지들의 가격은 다시 반등세로 돌아섰다. 강남재건축 단지들은 지난달에 비해 4.48%가 올랐고, 비강남권도 0.41% 상승률을 보이면서, 서울시 재건축 평당가는 2,566만 원으로 오름폭이 다시 커지는 모습을 보이고 있다.
부동산뱅크 이정민 기자 leejm@neonet.co.kr
< Copyright ⓒ 부동산뱅크. 무단전재 및 재배포금지 >
