아파트 계약해지, 이렇게 해결하세요
[부동산뱅크 2005/09/06 - 조회:14,196]
당사자간 특약, 법률보다 앞서 적용돼
송파구 거여-마천동 일대에 3차 뉴타운 후보지와 미니 신도시 조성이라는 호재가 겹치면서 아파트 계약해지 사태가 속출하고 있다. 전달만해도 3억원을 밑돌던 25평형 아파트 호가가 4억원까지 치솟으면서 집주인들은 수천만 원의 위약금을 물면서 매물을 거둬들이는데 정신이 없는 상황이다.
일선 중개업소에서는 이처럼 미니신도시 조성 등과 같은 대규모 개발 계획이나 전통적으로 거래가 잦은 가을 이사철을 전후해 계약 해지에 따른 법률 분쟁이 심심치 않게 나온다고 입을 모은다. 아파트 계약해지를 둘러싼 법률 분쟁 사례를 살펴보고 적절한 대처법을 알아본다.
중도금 지급이전 해지 가능
부동산 매매계약시 계약을 해제하려면 위약금을 물어야 한다. 그러나 누가 해제를 하느냐에 따라 위약금액이 달라지게 된다. 민법 565조는 ‘당사자가 이행 착수하기 이전에 계약금을 교부한 사람(매수인)은 이를 포기하고 수령자(매도인)는 그 배액을 상환하여 매매계약을 해제 할 수 있다’고 규정하고 있다. 여기서 이행 착수하기 이전이란 다른 특별한 사정이 없는 한 중도금(중도금이 없을 경우 잔금)을 지급하기 전의 상황 말한다.
그러므로 중도금을 지급받기 전이라면 원칙적으로 계약을 해제할 수 있다. 이때 주의 해야 할 것은 매도자의 경우 계약을 해제한 다는 의사표시뿐만 아니라 계약금의 배액을 상환해야 해제 효력이 발생한다는 것이다. 매수인인 계약금 배액 수령을 거부할 것을 대비해 법원에 공탁을 하는 경우에는 그 공탁통지가 매수자에게 도달한 때에 효과가 발생하게 된다. 따라서 공탁통지가 매수자에게 도달하기 이전 매수자가 중도금을 지급해버리면 계약을 해제할 수 없다.
중도금지급기일 이전이라고 해서 언제든지 계약해제를 할 수 있는 건 아니다. 중도금 지급기일 이전이라도 중도금을 지급했다면 그 계약은 이미 ‘이행착수’ 된 것으로 보고 계약을 해제 할 수 없다는 게 전문가들의 설명이다.
그러나, 매도인이 계약해제 의사표시와 계약금의 배에 해당하는 해약금을 공탁하겠다고 알렸는데도 매수인이 중도금을 구좌로 입금 시켰을 경우에는 매도자의 계약해제 효력은 그대로 유지된다는 게 판례[대법원 1993. 1. 19. 선고 92다31323 판결]의 입장이다.
계약금 중 일부만 지급한 상태에서 계약해지에 따른 계약금 상환범위도 심심찮게 등장하는 골치거리다. 판례는 기본적으로는 실제 지급된 금액만을 기준으로 해야 한다는 입장이다. 법원은 법률적으로 계약금계약은 요물계약(당사자의 의사표시 이외에 물건의 인도나 급부를 요하는 계약)성을 가지기 때문에 실제로 교부된 금액만이 계약금으로서의 효력을 가지게 된다고 판시한바 있다.
따라서 계약금 4,000만 원중 일부인 2,000만 원이 미리 계약금으로 지불된 상태에서 매수인이 해약요구를 할 경우, 해약금은 2,000만 원이 되는 셈이다. 이와 반대로 매도인이 계약해지를 하고자 할 경우에는 이미 지급한 계약금의 배액에 해당하는 4,000만 원이 위약금이 된다.
계약서 특약사항 꼼꼼히 살펴야
위의 사례들은 어디까지나 별도의 특약이 없는 경우에 전개되는 스토리다. 당사자는 매매계약 시 별도의 특약 사항을 정할 수 있다. 특약은 강행법규나 불법행위에 어긋나지 않는 범위 내에서 당사자가 임의로 정할 수 있고, 효력도 우선적으로 발생한다. 즉, 매매당사자가 중도금 지급 이후에도 언제든지 계약 해지할 수 있음을 특약으로 정할 수 있다는 것이다.
서울 송파 마천동에 사는 김 모씨는 8월 초 급전이 필요해 본인의 30평형 아파트를 3억 2,000만 원에 매매계약을 채결하였다. 매매계약시 계약금 10%를 지불하고, 중도금은 한달 후인 9월 초에 지불하기로 하고, 10월에 잔금을 지불하기로 약정했다. 다만, 양도소득세 문제로 아파트 소유권 이전등기는 계약체결과 동시에 미리 넘겨줬다.
그러나, ‘8.31대책’에 송파 신도시 200만 평 개발이 확정 발표 후 주변 아파트 값이 천정부지로 치솟자 김씨는 중도금 지급 기일을 앞두고 계약금 배액에 해당하는 6,400만 원을 지불하고 계약을 해제하려 했으나, 매수자는 이미 이전등기를 받은 상태이므로 해약을 할 수 없다고 버텼다.
이대로라면 계약을 통해 이미 소유권이 매수인한데 넘어간 상태로 김 씨가 아파트를 되찾기는 사실상 불가능했다.
그러나 김 씨는 특약사항에 ‘매도인은 매수인으로부터 중도금을 지급받기 전까지는 계약금의 배액을 배상하고, 계약을 해제할 수 있으며 또한 매수인도 계약금을 포기하고 본 계약을 해제할 수 있다’는 규정을 넣어둬 아파트 소유권을 되찾을 수 있었다.
정원기 변호사는 “소유권 이전등기를 이행 착수로 해석한다 하더라도 위 특약에 따라 중도금지급 이전 이라면 해약이 가능하다”고 설명했다. 이어 그는 “다만 이와 관련해 발생하는 손해에 대해서는 김 씨가 보상해야 한다”고 덧붙였다.
대한법률구조공단 상담실 관계자는 “최근 잇따른 계약해지에 따라 계약분쟁사항이 종종 발생하고 있다”며 “계약 당사자들은 특약사항을 꼼꼼히 확인 해야 하는 주의를 가질 필요가 있다”고 전했다.
부동산뱅크 이정민 기자 leejm@neonet.co.kr
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