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[아파트對아파트] 신천 장미1차VS구의 현대프라임

[부동산뱅크 2005/12/08 - 조회:16,122]

한강조망은 공급에 비해 수요가 많기 때문에 경기 침체기에는 안정적인 가격을 유지하며 상승기에는 가격 오름세를 주도한다. 이들 단지는 강 조망뿐 아니라 인근에 교통시설이 들어서 있는 등 쾌적성과 편리함까지 고루 갖추고 있어 높은 경쟁력을 보여주는 것이 보통이다. 한강을 사이로 얼굴을 마주보고 있는 아파트들 간의 현재 표정은 어떨까? 신천동 장미1차와 구의동 현대프라임. 같은 배경, 다른 입지를 가진 이들 아파트를 조명해 본다.

한강 이북에서 강을 둘러싸고 즐비하게 늘어선 아파트들은 대부분 한강 조망권으로 높은 몸값을 자랑하는 단지들이다. 특히 강북 지역에서 한강이 보이는 아파트들은 주변 강변북로와 한강 시민공원 등을 쉽게 이용할 수 있어 주거쾌적성은 물론 생활편익도 뛰어난 편이다.

한강 북쪽에서 강 조망이 가능한 아파트 중 가장 규모가 큰 아파트는 광진구 구의동에서 찾아볼 수 있다. 구의동 현대프라임은 총 1,592가구 규모로 30층, 지상 15개 동으로 구성돼 있다. 25평형 300가구, 26평형 354가구, 32평형 542가구, 47평형 168가구, 67평형 228가구 등으로 이뤄져 있다.

단지 내에서 한강 조망이 가능한 동은 모두 6개 동. 47평형으로 구성돼 있는 13동, 14동과 67평형으로 이뤄진 12동, 15동의 경우 모든 층에서 한강이 내려다 보인다. 전면 조망은 가능하지 않지만 32평형으로 구성된 11동에서는 3, 4호 라인이 한강을 바라볼 수 있으며 25평형으로 구성된 1동에서는 8, 9, 10호 라인에서 한강 조망이 가능하다. 한강은 아파트를 기준으로 남쪽에 위치하고 있어 아파트 거실을 통해 조망이 가능하며 3층 이상의 경우 한강이 훤히 내려다 보인다. 특히 이 아파트의 67평형의 경우 한강 조망 여부에 따라 2억 원 가량 차이가 나 한강 조망이 아파트 프리미엄 형성에 큰 몫을 담당하고 있는 것을 알 수 있다.





현대프라임을 뒤로하고 지하철 2호선을 따라 한강다리를 건너면 2,100가구의 큰 규모의 대단지를 만나볼 수 있다. 신천동 장미1차는 주변 대단지들이 재건축 등으로 허물어진 가운데 송파구에 남아있는 매머드급 한강조망 단지다.

1979년 1월 입주한 이 아파트는 14층, 지상 21개 동 규모로 28평형 532가구, 33평형 672가구, 39평형 336가구, 46평형 308가구, 56평형 168가구, 65평형 84가구 등으로 구성돼 있다. 28평형과 33평형으로 구성된 6동, 46평형으로 이뤄진 7동 외에 56평형, 65평형으로 채워진 14동과 39평형으로 이뤄진 15동의 5층 이상에서 한강을 바라볼 수 있다.
그러나 이 아파트의 경우 단지가 강의 남쪽에 자리잡고 있기 때문에 한강을 바라보기 위해서는 북쪽을 향해야 한다. 5개의 동향 동을 제외하고 모든 동이 남쪽을 바라보고 있기 때문에 거실에서는 한강이 보이지 않으며 뒷발코니나 복도를 통해 조망이 가능하다. 결국 한강 조망에 따른 장미 아파트의 프리미엄은 현대프라임보다 크지 않은 셈이다. 인근 중개업자는 “아파트가 노후한데다 한강이 집 안에서는 보이지 않아 한강 조망 여부에 따른 가격 차는 거의 없는 편”이라며 “조망이 가능한 동이 주로 중대형이기 때문에 인근에서 비교적 저렴한 가격으로 큰 평형으로 옮기려는 사람들이 주로 찾는 편”이라고 말했다.
특히 이 단지는 최근 들어 강남권 아파트가 하락세로 돌아서면서 강남권 진입의 마지막 기회를 노리는 실수요자들을 중심으로 매수 문의가 이어지고 있다. 특히 젊은 층을 중심으로 이러한 움직임을 쉽게 찾아볼 수 있다. 제일공인 관계자는 “자녀가 어린 수요자들이 학군이 좋은 이 지역에 관심을 두고 있다”고 설명했다.

실제로 장미1차는 좋은 교육 여건을 갖추고 있다. 신천 장미1차는 단지 내 잠동초, 잠실중이 있어 통학이 쉬울 뿐 아니라 평판이 좋은 잠실고, 영파여고 등을 다닐 수 있다. 그러나 구의 현대프라임 역시 학군이 뛰어난 곳으로 평가되기는 마찬가지. 인근에 대학진학률이 높은 광남고와 교육 환경이 우수한 광남중을 배정이 가능해 인근 광장동 아파트 단지과 함께 교육열이 높기로 소문난 곳이다. 광남학원 외에도 성동초, 구남초, 광진중, 명성여고 등으로 통학할 수 있다.

이 두 아파트의 또 다른 공통점으로는 우수한 교통여건과 생활 편익시설이 많다는 점을 꼽을 수 있다. 현대프라임은 한강을 둘러싸고 있는 강변북로가 단지와 맞닿아 있어 진입이 쉬우며 올림픽대로, 올림픽대교, 잠실대교 등이 인접해 있어 교통 여건이 매우 좋다. 대중교통 역시 인근 지하철 2호선 강변역이 걸어서 5분 거리에 있으며 동서울 버스터미널이 도보 7분 거리에 놓여 있어 편리하다. 후문으로 롯데마트, 테크노마트 등을 이용할 수 있다.

신천 장미1차 역시 지하철 2호선, 8호선 환승역인 잠실역이 도보 5분 거리에 놓여 있으며 지하철 2호선 성내역을 걸어서 3분 이내에 이용할 수 있는 등 이중 역세권을 갖추고 있다.
올림픽대로가 단지와 맞닿아 있으며 잠실대교, 올림픽대교 등의 진입이 수월하다. 이 단지에서는 걸어서 5분이면 롯데백화점, 롯데마트, 롯데월드, 석촌호수, 한강시민공원, 송파구청 등을 이용할 수 있다.

현재 이 두 아파트의 거래 시장은 한산한 편이다. 신천 장미1차의 경우 매물은 나오고 있으나 매수 시점을 미루고 있는 구매자들의 움직임으로 거래는 드물게 이뤄지고 있다. 지은 지 26년이 지난 단지이기 때문에 재건축 추진 등에 대한 의견이 오가기는 하나 현장에서는 아직 멀었다는 입장이다. 이 아파트의 65평형의 경우 12억 7,500만~13억 7,500만 원 선에 거래되고 있으며 조망권에 대한 프리미엄은 뚜렷하게 반영되고 있지는 않는 실정이다.

구의 현대프라임의 경우 67평형의 매매가가 9억~13억 원 선에 형성돼 있다. 특히 이 아파트는 같은 47평형, 로얄층이라도 한강 조망 여부에 따라 2억 원 가량 거래가의 차이가 나타나고 있다. 그러나 현재 이 아파트의 거래 역시 뜸하기는 마찬가지다. 부동산뱅크 구의점 관계자는 “아직 8.31대책이 입법과정에 있는 터라 아직 지켜보는 추세”라고 말해 현재 얼어붙어 있는 시장 분위기를 전했다.

부동산뱅크 최윤희기자 yuny0807@neonet.co.kr
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