강남 재건축도 중대·소형 간 양극화 심화
[부동산뱅크 2005/11/18 - 조회:36,082]
재건축 아파트 값이 고개를 들기 시작했다. 그러나 같은 단지 내에서도 평형에 따라 희비가 엇갈리고 있다. 소형평형의무비율 건립 등으로 재건축 후에도 중대형 평형으로 갈아탈 가능성이 희박한 아파트 값은 멈출 새 없이 추락하고 있는 반면 평형을 넓혀 갈 수 있는 중형 아파트는 오름세을 띠고 있다. 평형에 따라 다른 움직임을 보이고 있는 재건축 아파트 값 추이를 살펴본다.
부동산뱅크 리서치센터에 따르면 8.31대책 직전 대비 11월 16일 현재 재건축 아파트 값 변동률은 평형에 따라 등락폭이 크게 엇갈리고 있다. 1가구 2주택자 양도세 중과, 입주권 과세 등으로 재건축 아파트에 대한 압박이 거세진데다 소형평형의무비율 적용으로 투자성이 적은 소형 평형은 구매자들의 외면을 받고 있다. 그러나 중대형 평형 내정이 확실시 되는 아파트들은 부동산대책에도 불구, 여전히 투자 가치가 높은 것으로 나타나고 있다.
이 같은 사실은 강남권 재건축 단지 중에서 대책 직전 시세 대비 매매가 상승률이 높은 아파트를 중층 단지 중대형 평형이 차지하고 있는 것으로 입증되고 있다.
지난 8월 말과 비교해 현재 매매가가 가장 많이 오른 아파트는 서초구 방배본동 삼호3차 60평형. 이 아파트는 재건축을 할 경우 60평형대 이상으로 중대형 평형 배정이 확실시 돼 있어 8.31대책의 영향권에서 벗어나 있다. 현재 이 아파트는 대책 직전보다 1억 원 가량이 오른 11억 원 선에 매매가가 형성돼 무려 20.8%의 상승률을 보였다.
특히 이 단지는 47평형을 제외한 중대형 평형 모두가 상승률 높은 아파트 상위 5개 안에 들어 있다. 방배 삼호3차 88평형의 경우 1억 원이 오른 13억 원 선에 매매가가 형성돼 8.33%의 오름폭을 나타냈으며 53평형 역시 9억 5,000만 원 선에 매매되던 것이 7.89% 가량 오른 10억 2,500만 원 가량에 거래되고 있다.
8.81%의 상승률을 기록한 아파트는 방배본동 삼호2차 60평형이며 그 뒤를 이어 반포 주공 25평형이 8.51%의 오름폭을 나타냈다. 특히 반포주공 25평형은 소형평형건립비율에도 불구하고 중대형평형으로 갈 수 있는 가능성이 높아 아파트 가격의 오름폭이 흔들리지 않았다. 이 아파트의 경우 8월 말 11억 7,500만 원에 형성됐던 매매가가 현재 12억 7,500만 원을 나타내 1억 원 가량 오르는 등 재건축이 여전히 호재로 작용하고 있음을 증명하고 있다. 방배 삼호2차 60평형도 현재 대책 직전대비 8,500만 원 오른 10억 5,000만 원 선에 거래되고 있다.
재건축 후 일반분양분이 배정되는 아파트의 경우에도 소형평형의무비율이 적용돼 30평형 이하 평형을 배정받을 가능성이 큰 저층 소형 아파트들이 하락률 높은 아파트 자리를 차지하고 있다. 중층아파트라도 역시 평형을 늘리기 어려운 아파트의 경우 가격이 미끄러지고 있다.
가락동 가락시영2차 13평형의 경우 8.31대책 직전 5억 4,500만 원에 매매되던 것이 현재 9,000만 원 가량 떨어진 4억 5,500만 원에 거래되고 있다. 2달 반 동안 무려 16.51%의 하락폭을 나타내고 있다. 이 평형은 재건축 후에 30평형 이하 평형으로 배정될 가능성이 큰 것으로 보인다. 이 아파트는 전반적으로 하락세를 나타내고 있으나 17평형이 -9.27%, 19평형이 -7.37%의 변동률을 보인 것에 비해 13평형의 하락폭은 2배 가까운 내림세를 띠고 있다.
가락시영 2차 13평형의 뒤를 이어 12.90% 가량 하락한 아파트는 삼성동 AID차관1차 15평형으로 나타났다. AID차관1차 22평형이 8월 말 매매가 10억 5,000만 원을 현재까지 지키고 있는데 비해 대책 직전 5억 4,000만 원 선에 거래되던 15평형은 8,000만 원이 하락해 현재 6억 2,000만 원 선에 매매가를 형성하고 있다.
특히 반포 삼호가든 1,2차는 한 울타리 내에서 평형에 따라 극과 극의 표정을 짓는 단지. 재건축할 경우 평형의 변동이 없을 것으로 예상되는 21평형은 8.31직전보다 9.41%, 22평형은 8.62% 가량 떨어졌다. 21평형의 경우 8.31대책 직전 4억 3,500만 원 선에 매매됐던 것이 11월 16일 현재 3,750만 원 가량 떨어진 3억 9,750만 원 선에 시세가 형성돼 있다. 그러나 중대형 평형으로 갈아탈 것으로 보이는 29평형의 경우 대책 직전보다 오히려 1,500만 원 가량 오른 5억 8,750만 원 선에 거래되고 있어 2.62%의 상승률을 나타내고 있다. 인근 서울공인 관계자는 “21평형과 22평형의 경우 재건축을 하더라도 20평형대로 갈아탈 수 밖에 없으나 29평형은 30평형대로 배정받을 수 있어 선호도가 높은 편”이라고 전했다. 이 단지의 30평형대로 배정받을 수 있는 29평형과 34평 형의 가격 차는 1억 4,700만 원 가량 나 29평형의 투자가치가 큰 것으로 전망되고 있다.
부동산뱅크 최윤희기자 yuny0807@neonet.co.kr
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