[8.31대책]강남, ‘한 숨 돌렸다’
[부동산뱅크 2005/08/31 - 조회:43,385]
온갖 소문과 억측을 낳았던 ‘8.31 부동산 안정화대책’이 수많은 사람들의 기대와 우려 속에 31일 오전 10시 30분 발표됐다. 이번 정부대책은 세금정책 외에도 미니신도시, 수도권 그린벨트 대규모 해제 등 공급 확대를 통한 부동산 시장 안정화 의지가 담겨져 있다. 하지만 이미 알려진 내용과 크게 다르지 않은 데다 당초 취지와 달리 후퇴한 세제 정책으로 인해 시장에서는 무덤덤한 반응을 보이고 있다. 한편, 대책 발표를 하루 앞두고 금융감독원이 발표한 ‘주택담보대출’ 강화에 대해서는 긴장하는 모습이다.
강남, 예상했던 것보다 약해
매수 문의 많으나 매물 없어
부동산투기의 온상으로 여겨지며 이번 대책의 표적이 됐던 강남 부동산 시장. 깜짝 대책을 우려하며 긴장하는 모습을 보이기도 했지만 정부 대책이 막상 뚜껑이 열리자 “그러면 그렇지”라며 안도하는 분위기다. 이미 2~3개월 전부터 ‘핵폭탄급 세금정책’이 예고돼 준비를 해온데다 대책 내용은 정부에서 한 발 물러선 모습이 역력하기 때문이다. 강남권 공급 확대를 위한 송파-거여 미니신도시는 추후 가격 상승을 부채질할 수 있는 요인으로 꼽히고 있다.
이번 대책의 가장 큰 위협으로 꼽히던 세금대책의 후퇴는 오히려 강남 사람들을 안도시키는 가장 큰 역할을 하고 있다. 1가구 2주택자의 중과대상 포함과 다주택자 탄력세율 적용이라는 양도세 개편 방안, 세액 증가분의 상한을 폐지하겠다는 종부세 개편 방안은 집 부자들을 긴장시키기에 충분했다. 하지만 1가구 2주택자 중과세 유예기간 1년을 준 데다 종부세 상한선을 전년 부과분의 300%로 확대, 유지시킴에 따라 양도세는 올리고 보유세는 낮춘 셈이 됐다.
보유세를 높이고 양도세를 낮췄어야 부담을 느낀 다주택자들이 대거 물건을 내놓겠지만, 반대의 정책이 나오면서 굳이 높은 양도세를 물면서 아파트를 팔 이유가 없어졌다. 대치동 W공인 관계자는 “지난해 종부세가 100만 원 가량 나온 사람은 아무리 집이 많고 가구별 합산 과세를 한다고 해도 내년에는 300만 원의 종부세 밖에 나오지 않는다”며 “경제 능력이 되는 사람들은 높은 보유세율에도 매물을 내놓지 않으려는데 이런 상황에서 누가 물건을 내놓겠냐”고 전했다.
강남권 공급 확대를 통해 주택시장 안정을 위한다는 송파, 거여 미니신도시는 오히려 강남 부동산 시장을 위협할 것이라는 지적이다. 강남권 마지막 노른자위 택지로 꼽히는 이 지역은 제2의 판교가 돼 인근 부동산 시장을 뒤흔들 수 있기 때문이다. 거여동 대륙공인 육종호 대표는 “이 지역은 뛰어난 입지에 충분한 녹지공간으로 미니신도시가 들어설 경우 쾌적한 주거 단지를 이룰 수 있다”며 “게다가 3차 뉴타운, 국민임대단지, 문정동 법조타운과 모두 접해 있어 가격 상승이 필수적이다”고 말했다. 이에 따라 송파구 낙후 지역의 가치 상승이 인근 강남권 부동산 시장으로 옮겨질 수 있다는 반응이다.
강남권 저층 및 중층 재건축 단지도 아직 별다른 움직임은 보이지 않고 있다. 이미 재건축 규제는 갈 만큼 갔다는 생각에 개발이익환수제 및 기반시설부담금제 등의 이중 규제 논란에도 큰 동요가 없는 것으로 풀이된다. 개포주공 공인 채은희 대표는 “이곳에 재건축 아파트를 사둔 사람들 중 1가구 2주택자의 비율이 높긴 하지만 대부분 재건축 이후 기존 주택을 팔고 강남권 새 아파트로 들어오려 실수요자”라며 “2주택자이긴 해도 투기수요가 아니기 때문에 가수요, 투기세력을 뿌리 뽑기 위한 이번 대책은 별 효과가 없을 것”이라고 설명했다.
서초동 중층재건축 단지 역시 마찬가지 반응을 보이고 있다. 대부분 아파트 소유자는 경제적 여유가 있는 실수요자 중심으로 이번 대책으로 급매물을 내놓는 사람이 없다고 전해진다. 오히려 세금이 걱정되는 사람들은 강북, 소형주택을 매물로 내놓는다는 것. 강남 잡으려다 강북 집값을 잡을 수도 있다는 우려의 목소리가 나오고 있다.
하지만 금융감독원이 전날 발표한 ‘주택담보대출’ 강화에는 신경이 쓰이는 눈치다. 실거주를 목적으로 하거나 여유가 있는 사람들에게는 영향 미칠 게 없다는 반응이지만, 대출을 받아 투자를 하는 사람들에게는 타격이 클 수 있다고 인근 공인중개사들은 입을 모은다. 이에 따라 당장 움직임은 없지만 만기가 돌아오는 시기에 대출금 회수에 따라 물량이 일부 나올 수도 있다는 설명이다.
강북, 뉴타운 재개발 호재
아직 뚜렷한 움직임 없고 관망세
강북 역시 재개발, 뉴타운 호재 등으로 급작스레 가격이 하락하지는 않을 것이라는 게 지배적이다. 사업이 보상 단계에 이른 은평뉴타운의 경우 주택 가격 오름세가 눈에 띄게 높아지고 있으며 노원구 상계동 역시 복합도시 호재로 가격이 꾸준히 오르고 있다. 대책을 앞두고 가격은 보합세를 보이지만 이 전처럼 가격이 폭락하거나 대거 매물이 나오지는 않을 것이라는 게 강북 지역의 분위기다.
부동산뱅크 길음역점 이홍기 대표는 “광역개발 등 강북에도 청사진이 제시되고 있지만 대책을 앞두고 시장 분위기는 조용해졌다”며 “매물도 많지는 않은데다 가격을 저울질하는 매수자들도 움직임을 보이지 않고 있어 별 다른 움직임이 없다”고 전했다. 이어 그는 “다만 뉴타운 내 토지를 거래함에 있어 추진 단계에서부터 토지거래허가구역으로 지정한다는 것과 조합원 지분을 1가구로 간주한다는 얘기가 나오면서 우려의 목소리가 나오고 있다”고 덧붙였다.
그동안 대책 발표 때마다 가격이 하락했던 강북구 미아동 역시 다른 지역과 마찬가지 분위기를 보이고 있다. 양도세 유예기간이 길어 아직 물건이 나오지도 않는데다 아직까지 관망세가 유지되며 거래 자체가 거의 이뤄지지 않고 있기 때문이다. 미아동 중개업소 관계자는 “소형 아파트 위주로 1~2개의 매물이 나오기는 하지만 대책에 따른 것은 아니다”며 “오히려 강북 개발로 인해 1,000만 원 정도의 매매가가 상승했고, 전세가도 물건 부족으로 1,000만 원 가까이 상승했다”고 설명했다.
하지만 강북광역개발 특별법을 제정하겠다는 이번 대책에도 불구하고 크게 기대를 갖지 않는다는 게 강북 지역의 일반적인 반응이다. 1년간의 양도세 유예기간과 종부세 상한선 유지로 급하게 매물을 내놓는 사람이 없기 때문에 당장 부동산 가격 폭락은 없겠지만, 강북 광역개발이 강남과 같은 반응 속도를 기대하기 힘들기 때문이다.
한편, 이번 세제개편에서 1가구 2주택자의 장기보유특별공제가 없어지게 되며 장기적으로는 강북 서민들에게 악영향을 미칠 것이라는 주장도 제기된다. 노후한 주택이나 빌라 등과 아파트를 한 채 가지고 있을 경우 투기 목적이라 볼 수는 없지만, 단지 2주택이라는 이유로 혜택을 받을 수 없게 된다. 아직 별다른 반응이 없는 강북이지만 양도세 중과 유예기간이 끝나는 2007년 이전 소형노후주택 위주로 대거 물건이 나오며 가격이 폭락할 수도 있기 때문이다.
분당, 용인 판교 공영개발 타격 없을 듯
후퇴한 세금정책에는 시큰둥
판교효과로 가격이 급등했던 분당과 용인은 오를 때는 판교 덕을 봤지만 내리는 것은 판교와 별개라는 분위기가 형성돼 있다. 올 초 판교 중대형 아파트 평당 분양가가 1,500만 원까지 나올 것이라는 보도에 분당과 용인지역 아파트 가격이 일제히 오른바 있다. 판교 인근에 위치한데다 판교보다 입지가 떨어지는 것도 아니므로 비슷한 수준으로 가격을 맞춰야 한다는 이유에서다. 하지만 판교의 25.7평 초과 중대형 아파트의 공공개발이 확정된 지금 오히려 이들 지역 중대형 아파트의 희소성을 주장하며 가격 하락은 있을 수 없다는 주장이다.
정자동 21세기공인 정목규 대표는 “판교의 가치가 주변 지역 집값에 영향을 주었던 것은 사실이지만 분양가가 낮아지고 공영개발을 해 그 가치가 낮아진다고 해서 올랐던 아파트값이 떨어지는 것은 아니다”며 “판교공영개발이 분당 지역 아파트 가격에는 영향을 주지 못하고 있다”고 설명했다.
한편, 대책 발표 전 세금강화에 긴장하던 사람들은 안도의 한숨을 내쉬고 있다. 예상했던 것보다 약해진 세금정책 덕분이다. 세금에 부담을 느낀 투자자들이 매물을 내놓으며 모 아파트의 경우 호가가 5,000만 원 정도 빠지기도 했지만 이마저 매수 문의만 있을 뿐 거래는 안되던 실정이었다. 하지만 보유세 부담이 생각보다 낮아진데다 양도세 유예기간을 1년을 주면서 급하게 매물을 내놓을 이유가 사라지게 됐다.
정자동 우성공인 황성재 대표는 “아직까지는 매도자와 매수자가 눈치를 볼 때 별다른 움직임은 없다”며 “매물은 거의 나오지 않지만 나온다 해도 가격을 내리지는 않고 있으며 가격이 떨어질 것을 기대하는 매수자들은 문의만 할 뿐 사지는 않는 형편”이라고 전했다. 반면 그동안 아파트 가격이 오른 것에 비해 전세가 비율이 낮았던 분당은 오른 매매가에 맞춰 전세가도 상승한다고 전해지고 있다. 전세가 상승이 또 다시 매매가를 높이지는 않을지 지역 주민들의 기대 반 우려 반이다.
분당의 시세를 사실상 이끌었던 정자동의 주상복합 역시 별다른 움직임은 없는 실정이다. 아직 입주 3년이 안돼 양도세 부담으로 매물이 나오지도 않으며 급하게 팔아야 할 사람도 없기 때문이다. 웬만한 소유자들은 매물을 보유할 이상의 경제적인 능력이 있다는 것도 반응이 없는 이유 중에 하나다. 거래 없이 호가 위주로 가격이 뛰었던 주상복합이지만, 오히려 거래가 없어 가격이 내리지 않는다는 게 인근 공인중개사들의 설명이다.
대부분 새 아파트와 중대형 가구로 이뤄진 용인 지역은 분당보다 더 심한 실정이다. 아직 양도세 비과세 요건을 채우지 못한 아 파트는 매물이 거의 나오지 않으며, 전세 매물도 없어 가격은 하락할 기미를 보이지 않은 채 전세가만 상승하고 있다. 신봉동 G공인 관계자는 “용인 중대형 위주의 고급 아파트는 아무리 대책 강도가 세진다고 해도 찾는 사람은 많고 물건은 없기 때문에 가격 하락이 쉽지는 않을 것”이라며 “워낙 여유 있는 사람들이 들어와 사는 경우가 많아 이 정도의 세금 정책으로는 끄떡도 없다”고 전했다.
판교 효과로 가격이 폭등했던 분당 일대 아파트는 대책 발표에도 불구하고 가격 하락 기미가 보이지 않고 있다.
부동산뱅크 박선옥 기자 pso9820@neonet.co.kr
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