전환기 부산에서의 부동산 전망
작년 11월부터 금년 2월달까지의 불안했던 부동산 장세보다 더욱 불안한 시절이 다가옴을 많은 분들이 피부로 느끼시리라 생각합니다.
미래의 부동산을 예측하기위해서는 과거와 달리 지금부터는 정치와 사회가 통합된 분석이 필요하리라 봅니다.
좀 더 명확한 미래를 위해서 개인이 가지고 있던 생각과 분석을 간단히 올리오니 작은 참조가 되었으면 합니다.
1. 한국의 미래추측
미래의 성장 가능성이 점점 희박해지고 있음.
내년 즈음 미군의 철수가 본격화되며 또한 전혀 변하지 않은 북의 선동에 의해 우리내부의 분열이 가중되며 이로 인한 반 기업정신과 부의 공동분배가 이사회의 주류가 되고 외국기업의 철수와 국내 제조공장의 본격적인 해외 이전이 가속화 될 가능성이 있음.
빈부의 격차는 점점 커지고 달러의 가치가 급등하여 혼란된 사회를 피해서 최종적으로 부유층의 변화가 본격화되어 부동산가격의 급락이 예상됨.(사견임)
혹은 그 반대로 혼란을 가중시킨 현재의 중심세력들이 대다수의 국민들에게 믿음을 주지 못하는 허황된 환상이라는 것이 드러나서 차기(3년 후)에는 다시 과거와 같이 안정된 성장 정책을 주력으로한 경제의 회생도 가능함.(사견임)
2. 정부의 부동산 정책
현재까지의 현 정부의 부동산 정책은 F학점으로 판단되고 있음.
과도한 거래과정의 세금으로 인해 주택의 거래가 전혀 이루어지지 않고 있으며, 이로 인해 돈의 순환이 동결되어 있음.
자본주의 사회에서 유동자본의 순환은 인체의 혈액과 같아서 우리사회의 현 상태는 질식 일보직전의 상태에 있음.
앞으로도 현 정권에 의한 시험적인 부동산 정책은 계속해서 어지럽게 솟아질 것임.
검정되고 믿음에찬 엘리트들에 의한 정책이 아니라 과도기적 시험 정신과 비판적 헝거리 정신에 의한 구호성 정책일 가능성이 아주 농후함.
그로인해 새로운 정책을 받아들이는 최종 소비자들의 반응은 무척 더딜 것으로 생각함.
또한 추정컨대 지금부터의 부동산 정책은 과거 1-2년전의 정책에 반대되는 성향일 것으로 생각됨으로 일부 인기 지역의 특화된 부동산은 당분간 상승 여력을 가질 것으로 생각됨.
3. 과거 부산의 주거변화
부산은 산으로 둘러싼 도시로서 도시의 팽창에 따라 고급주거지의 변화가 타 도시에 비해 아주 큼.
서울은 고급 주거 단지가 과거 강북의 평창동에서 강남으로 이동하는 아주 완만한 변화를 보였으며, 대구 또한 도심지의 대명동에서 교통과 문화의 집산지인 수성동 지역으로의 완만하게 이동 하였으나 부산은 대신동, 남천동, 동래, 해운대 신시가지. 구서동, 화명동 신시가지, 거제리 등으로 소집단 즉 대형 아파트단지의 조성과 도심지의 이동(팽창)에 따라 급격하고 분산되는 형태로 시 외곽으로 움직이고 있음.
4. 미래 부산의 주거 변화
부산의 미래는 해운대 센텀시티의 성공에 달려 있음.
과거 2차 산업에서 주민들이 같이 어울려 호흡할 수 있는 3차 산업으로 급속히 변화하고 있음.
영상, 관광, 컨벤션 산업이 부산의 미래를 책임질 수 있는 밥벌이임.
이러한 신산업의 모태가 해운대의 센텀시티에서 시작되고 있음.
앞으로 최소 10년에서 20년간 부산 최고의 주거지는 각종 문화의 혜택을 가장 가까이에서 받아들이고 동해남부선 복선화 및 부산 울산간 고속도로 개통의 수혜를 가장 많이 입을 해운대 센텀시티와 그 인근으로 될 것임.
5. 부산의 발전 가능성
과거 1990년도 초반의 구서동 선경 아파트 가격과 서울 강남의 압구정동 현대아파트 가격 차이는 현재의 두아파트 차이보다 현격히 작았음.
90년도 이후 급격히 팽창한 수도권의 부의 집중(위성 신도시 조성 과 교육투자의 집중)과 부산 주력산업인 세계최고의 신발산업의 붕괴로 경제의 기반이 상실됨으로 현재와 같은 현격한 차이가 발생되었음.
현 정권에 의한 지방 발전법에 따라 국가기관 250여개소가 지방이전을 추진 중에 있음.
또한 수도서울의 충청권 이전(수도 천도)도 현 정권의 임기내에 결정이 나도록 계획되어 있음으로 지방의 성장 잠재력이 과거에 비해 엄청나게 개선되고 있음 .
현 정부 정책을 검토한 결과 과거와 같은 수도권과 부산의 경제적 차이가 점점 상쇄될 것으로 확신함.
이로 인한 부산에서의 고급주거지의 가치는 점점 높아 질것으로 생각됨.
또한 부산 울산간 고속도로 및 동해남부선의 전철화가 이루어지면 부산의 문화적 교육적 인프라가 울산을 포용하게 되며 거리적 접근이 우수한 해운대역과 수영역이 최고의 환경을 조성 할 것임.
6. 한국의 미래
* 단기적으로는 아래와 같은 이유로 경제적 희망이 상실되고 있음.(순전히 사견임)
- 과거부터 우리 민족의 성상인 평등주의의 활발한 표출로 전국민의 반 자본주의화로 인해 기업의 투자가 점점 줄어들 것임.
- 이미 선진국에서는 용도폐기 된 민족주의가 북의 선동과 남한내 친북 세력에 의해 활성화됨으로 선진자본의 이탈이 촉진될 수 있음.
- 권력의 중심이 과거 운동권세력이 장악함으로 운동권의 단점인 타협과 수용이 용납되지 않음으로 권력내부의 분열과 국민의 편가름이 가중될 수 있음.
- 미국은 우방이아니라 판단되면 냉정하게 돌아서는 성향이 있으므로 반미주의가 팽배한 한반도에서 주한 미군의 철수가 급속히 진행될 것이며 이로 인한 외국선진자본의 이탈과 중산층이상 국민의 동요와 국내자본의 해외 이탈이 촉진될 가능성이 있음.
- 상기와 같은 이유로 유동성의 상실이 금융권을 강타할 경우 제2의 ooo가 우리사회를 다시 찾아올 수 있으며 그렇게 될 경우 과거와 같은 미국의 금융지원은 기대 할 수가 없음.
- 빈부의 격차는 점점 심해지고 차기 대권을 노리는 좌향좌 세력에 의해 우리사회는 대립과 갈등으로 혼란된 사회가 될 수 있음.
* 장기적으로는
- 우리 민족은 세계최고의 체계적이고 과학적인 한글을 가진 국민입니다.
- 40여년전에 아프리카 국가수준의 경제를 이제는 세계11위의 경제부국으로 발전시킨 여력이 있습니다.
- 과거 IMF를 성공적으로 극복한 민족 저력이 있으므로 충분히 극복할 수 있으리라 생각됩니다.
- 어려운 경제를 지속적으로 피부로 느끼게 되면 탈법적 개혁에 대한 환상이 우리 젊은이들의 가슴에서 급속히 사라질 것(단점이자 장점인 과거의 냄비근성으로 보았을 때)이므로 차기는 안정적인 국가 경영이 예상됨.
7. 부산 시민들의 준비
우리의 경제 시스템은 현재 아주 지극히 탄탄한 제조업을 바탕으로 하고 있습니다.
단지 순전히 경제외적 요인(정치, 반미, 친북, 민족주의, 평등주의 동경 등)에 의해 어려움에 처해 있으며
이로 인한 부동산의 큰 변화도 생각되어 집니다.
어려운 시절에는 변방으로 가서 숨어 라는 옛말이 있습니다.
앞으로 닥쳐올 어려움이 예상되면 몸을 가볍게 하셔야 됩니다.
그리고 조용히 엎드려서 태풍이 지나가기만을 기다려야합니다.
지극히 일반적인 것 대중적인 것은 피해를 최우선해서 먼저 입을 수 있습니다.
좀더 시간적 공간적으로 넓은 눈으로 우리 사회의 변화와 경제의 흐름을 비교하여 수렴한 결과로 부동산을 해석하셔야 됩니다.
특히 부산에서만의 특징이 있습니다.
황무지 즉 주변이 황토인 곳에서 시작된 주거지는 추후 2배의 가치를 가집니다.
과거 해운대 신시가지는 대부분사람들이 거덜떠 보지 않던 곳입니다.
하지만 부산 최고의 학군과 주거지로 현재 분양가의 2배가 형성되어 있습니다.
화명신시가지 또한 분양가격의 2배 이상으로 가치를 형성하고 있습니다.
이미 도시기반 시설이 완비된 곳은 더 이상의 가치를 창출해 낼 수가 없습니다.
개발 매력이 있는 곳은 미래에 어떤 어려움이 있더라도 현재의 가치 이상은 할 수가 있다는 것이 저의 생각입니다.
8. 결론
세상사의 가장 기본적인 원리는 가장 심오한 원리와 맞닿아 있습니다.
가장 잘 나갈때를 조심해야 됩니다.
가장 어려울때는 기회를 잡을 수있는 호기입니다.
과거 2-3년간 지속된 부동산의 급등은 이제 그 끝을 향해서 가고 있는듯합니다.
그 끝이 깊지 않기를 바라면서 또 미리 어려움에 대처하고 기회를 잡기위해서는 세상의 변화 그 트렌드의 핵심을 먼저 읽어내어야 합니다.
그렇게 하기 위해서는 과거의 분석과 전반적인 우리 사회와 경제의 미래 예측을 먼저하는 것이 좋지 않을까 생각 합니다.
