1. 글머리에
작년초부터 부동산뱅크의 해운대구 관련 게시판의 글들을 주의깊게 읽고 있습니다.
물론 향후 제가 살고픈 지역으로 유력하게 센텀시티를 선택하였기 때문이며, 그 실체는 아직은 미지수이고 판단의 여지는 있지만, 막연한 기대로부터 출발하여 APEC 유치에 따른 주변여건의 개선 기미 등 이제는 제법 현실화의 길로 접어들고 있는 것 같습니다.
제가 이렇게 글을 올리는 이유는....
최근 일부 분양권 보유자들에 의해 지나치게 아전인수격으로 근거가 미약한 글들이 상당수를 점하고 있고, 특히 타워팰리스로부터 기인한 호화 고층 주상복합에 대한 무분별한 내용들도 꽤나 이곳 게시판을 혼란스럽게 만들고 있다는 판단아래, 근자에 유명세를 타고있는 주상복합의 현주소를 시세자료 등을 통하여 객관적으로 분석해 보고자 함입니다.
이하에 등장하는 각 단지의 가격, 평형, 입주년월, 지하철 소요시간 등의 자료는 2004.5.24일 현재 부동산뱅크의 자료를 그대로 인용하였습니다.
정확한 시세파악이 용이하지 않고 부동산싸이트 별로 가격차이는 있지만, 현재 논의되고 있는 게시판이 부동산뱅크임을 고려하였고 제 개인적인 싸이트 선호도의 고려는 배제하여 객관적인 근거가 되도록 부동산뱅크의 시세자료 등을 가감없이 원용하였음을 밝혀드립니다.
시세는 하한가와 상한가로 표시하였고, 평당가는 상한가만을 대상으로 제가 계산기를 두르려 표기하였으며, 다만, 부동산뱅크에서 단지의 평균 평당매매가는 기입주 단지에 대해서만 자료를 제공하고 있는 관계로 분양권에는 단지의 평균 평당매매가가 표기되지 않았고, 한편 이해의 편의를 도모하고자 이하의 ‘아파트’에는 주상복합아파트를 제외한 일반 아파트만을 의미하는 것으로 하였습니다.
부산지역(해운대 센텀시티)에 대해 논하면서 서울지역, 그것도 최고가를 형성하고 있는 지역을 비교로 삼게 된점도 송구스럽지만, 현재 유명 주상복합이 입주한 곳이 서울이기 때문에 비교의 편의를 위한 것일뿐, 다른 특별한 의도는 없다는 점을 이해해 주시기 바랍니다.
그리고 대상평형을 60평형(59평)으로 한 것은 대상단지의 공통평형을 찾는과정에서 추출된 자연스러운 결과이며 일부러 대형평형을 표본으로 한 것이 아님 또한 말씀드리고 싶습니다.
이하에서는 최근 주상복합의 상대적 가치파악을 주목표로 하여 우선, 주상복합의 대명사이고 선망의 대상이 된 타워팰리스(가장 최근에 입주한 3차)에 대해 강남구의 인근 다른 새 일반아파트단지와 비교를 하고, 다음으로 이곳에서도 회자되고 있는 트럼프월드 브랜드의 진정한 가치파악을 위해 현재 입주가 완료된 트럼프월드 1차와 2차(여의도), 트럼프월드 3차(용산)를 인근 지역의 새 아파트단지의 가격과 비교를 하며, 마지막으로 위의 비교결과를 통하여 이 게시판의 초미의 관심사인 센텀시티내의 두 단지, 트럼프월드센텀(주상복합)과 센텀파크(아파트)에 대해 제 생각을 피력하는 것으로 마무리하겠습니다.
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2. 타워팰리스의 현위치
과게에는 주상복합이 아파트에 비해 여러 가지 면에서 열위를 보여온 것이 주지의 사실이고 가격 또한 그 범주를 크게 벗어나지 않았습니다.
그러나 타워팰리스의 등장이후 언론 등 많은 부문에서 초호화 주상복합이 화제거리가 되었고 가격도 기존의 아파트단지를 월등히 초월하는 결과를 보여주었습니다.
다음에서는 타워팰리스의 실체가 어느정도 인지, 그리고 정말 일반 아파트에 비해 우월한지에 대해 가격측면에서 비교를 하되, 예전의 아파트가 아닌 요즈음 최고가를 형성하고 있는 아파트단지와 비교를 해야 타워팰리스의 명성에 걸맞을 듯하여 대치동의 동부 센트레빌(다른 동이지만 타워팰리스와 길하나 차이로 도보 5분정도의 거리에 위치)과 삼성동의 현대산업개발 아이파크를 대상으로 하였습니다.
< 강남구 아파트와 주상복합의 시세 >
ㅇ 타워팰리스 3차(주상복합) : 강남구 도곡동 / 60평 / 2004. 4월 입주 / 480세대 / 154,800 ~ 173,000(만원) / 평당 2,883만원(상한가) / 평당 2,732만원(단지평균매매가) / 전철 도보 4분
ㅇ 아이파크(아파트) : 강남구 삼성동 / 59평 / 2004. 5월(분양권) / 449세대 / 149,000 ~ 219,000(만원) / 평당 3,712만원(상한가) / 전철 도보 10분
ㅇ 센트레빌(아파트) : 강남구 대치동 / 60평 / 2004. 12월(분양권) / 805세대 / 178,000 ~ 197,000(만원) / 평당 3,283만원(상한가) / 전철 도보 2분
현재 상한가를 기준으로 한 평당가는 타워팰리스에 비해 아이파크는 800만원, 센트레빌은 400만원 정도 각각 비싼 것으로 나타나고 있습니다.
두 아파트 단지는 분양권상태로서, 입주 직전의 일반적인 가격상승현상은 불확실하므로 배제한다 손 치더라도, 입주시의 세금(취득세와 릉록세 : 분양가의 5.6 ~5.8%)과 강제옵 션가격(?) 등을 고려하면, 향후에는 각각 1,000만원과 500만원 이상의 평당가격 차이를 보일 것입니다.
물론 입지 등의 면에서는 타워팰리스와 센트레빌을 비교하는 것이 좀더 객관적인 분석이고, 아이파크와의 비교는 무리가 따른다고 사료됩니다.
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3. 트럼프월드 브랜드의 시장평가
이곳 부동산뱅크의 해운대구 입주예정 게시판에서 많은 관심을 끌고있는 트럼프월드는 과연 시장에서 어느정도의 가격을 형성하고 있는가, 물론 시세가 직접적으로 브랜드가치를 의미한다고 볼수는 없고 내재적 본질가치를 정확히 파악한다고 할수도 없지만, 현재 입주를 완료한 트럼프월드 단지의 가격을 그 주변 아파트단지와 비교해 보는 것은 상당부분 유효한 의미를 가질수 있을 것입니다.
다음에서는 트럼프월드가 입주해 있는 여의도와 용산지역에 대해 가격측면에서 비교를 하되, 여의도에는 최근에 입주한 아파트 단지가 없는 관계로, 용산지역의 LG 한강자이와 동부 센트레빌을 대상으로 하여 트럼프월드와 비교하겠습니다.
< 트럼프월드(주상복합)와 주변 아파트의 시세 >
ㅇ 트럼프월드 1차(주상복합) : 영등포구 여의도동 / 55평 / 2002. 10월 입주 / 252세대 / 80,000 ~ 85,000(만원) / 평당 1,545만원(상한가) / 평당 1,500만원(단지평균) / 전철 도보 10분
ㅇ 트럼프월드 3차(주상복합) : 용산구 한강로 / 59평 / 2004. 4월 / 125세대 / 79,710 ~ 99,710(만원) / 평당 1,690만원(상한가) / 평당 1,521만원(평균) / 전철 도보 10분
ㅇ 센트레빌(아파트) : 용산구 이촌동 / 40평 / 2001. 5월 / 309세대 / 68,000 ~ 85,000(만원) / 평당 2,125만원(상한가) / 평당 1,913만원(평균) / 전철 도보 5분
ㅇ LG 한강자이(아파트) : 용산구 이촌동 / 54평 / 2003. 4월 / 656세대 / 120,000 ~ 140,000(만원) / 평당 2,592만원(상한가) / 평당 2,407만원(평균) / 전철 도보 5분
현재 트럼프월드의 평당가는 상한가를 기준으로는 1,545(1차) / 1,690만원(3차) 정도, 단지의 평균매매가를 기준으로는 1,500(1차) / 1,521만원(3차) 정도의 시세를 형성하고 있고, 인근 아파트의 평당가는 상한가를 기준으로는 2,125(센트레빌) / 2,592만원(LG) 정도, 단지의 평균매매가를 기준으로는 1,913(센트레빌) / 2,407만원(LG) 정도의 시세를 보이고 있습니다.
단지의 평균매매가를 평당가로 비교해 보면, 트럼프월드에 비해 LG 한강자이는 900만원, 센트레빌은 400만원 정도 각각 비싼 것으로 나타나고 있습니다.
물론 입지나 단지규모 등의 면에서는 비록 트럼프월드 3차에 비해서는 3년 정도 먼저 입주했음에도 불구하고 센트레빌을 비교하는 것이 현실적인 것 같고, LG 한강자이와의 비교는 의미가 없는 것임을 수치를 통하여 파악할 수 있었습니다.
5월 17일 현재 국민은행의 부동산시세 싸이트를 참고하면, 결국 트럼프월드는 용산구(평당 1,401만원)와 여의도(평당 1,543만원)의 평균정도의 시세를 보이고 있을뿐이며, 21세기에 입주한 비교적 새 아파트단지에 비해서 적어도 가격면에서는 많은 열세를 보이고 있음을 알수 있었습니다.
최근의 아파트단지는 과거 30년간의 천편일률적인 일자형에서 탈피하여 특히 조망권을 우선시하는 측면에서 Y자(대치 센트레빌, LG 한강자이) 타워형 등의 다양함과 세련됨을 보여주고 있으며, 간혹은 주상복합(특히 아이파크)이라는 오해를 받기도 하는 면이 있습니다.
타워팰리스가 주상복합의 새로운 장을 열었듯이, 다양한 수요욕구와 기술의 발전이라는 큰 흐름속에서 일반 아파트단지도 크게 변화하고 있는 것입니다.
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4. 센텀시티내의 트럼프월드센텀(주상복합)과 센텀파크(아파트)
이 게시판에서 트럼프월드센텀의 분양권을 보유하신 분들을 포함하여 트럼프의 비교우위를 점치시는 분들이 주장하시는 것중 기억나는 몇가지에 대해 살펴보도록 하겠습니다.
(1) 초역세권 :
역세권의 범주에는 어느정도의 거리와 소요시간까지 포함되는 것일까요?
각자의 판단에 따른 차이는 있겠지만, 부동산정보싸이트의 테마별(역세권) 시세를 클릭해보면, 좀 멀게는 도보 15 ~ 20분이라고 표시되는 경우도 드물지는 않습니다.
개인적으로는 5분 이내면 좋고, 10분 정도이면 적당하고, 15분까지는 감내할 용의가 있습니다.
역세권 여부는 매매가보다는 오히려 전세가에 더 큰 영향을 미치는 요소임이 자명한 사실이고, 이 게시판에서 많은 분들이 언급하다시피 부산은 역세권에 대한 고려가 수도권에 비해 작다는 점 또한 어느정도 인정되며, 참고로 큰 상관성은 없지만 최고의 시세를 형성하고 있는 아이파크도 직선거리로는 가깝지만, 실제 이동거리로 보면 센텀파크와 비슷한 시간이 소요됨을 알 수 있습니다.
물론 가장 중요한 것은 입주자의 만족도와 수용정도, 더 큰 범주로는 매수예정자를 포함 한 시장의 평가일 것입니다.
이것이 그나마 센텀파크에 대한 작지만 유일한 장점이 될듯한데, 그나마 가격에 미치는 영향은 작고 특히 고급단지의 경우에는 더더욱 역세권의 영향은 미미합니다.
제가 직접 센텀파크까지 걸어 보았는데, 출근할때처럼 걸으면 아이들이나 부녀자들에게는 객관적이지 못할듯하여 나름대로는 약간 속도를 ？n추어 단지 초입까지 10분 걸렸습니다.
(2) 롯데/현대백화점/홈플러스 및 벡스코 근접 :
주거지와 상업지(비지니스를 위한 공간을 의미)로 구분해 보면, 상기 요건들은 주거지에는 마이너스, 상업지 또는 휴양지에는 플러스 요소입니다. 물론 관공서에서 주거지에 건축허가를 하지 않는다는 현실적인 문제는 차치하더라도, 교통혼란, 많은 유동인구에 따른 혼잡과 소음, 복잡 등 주거안정성의 저해로 기피대상이 됩니다.
앞에서 언급한 서울단지의 경우에도 그나마 근접한 곳이 강남의 센트레빌과 타워팰리스(롯데백화점), 아이파크(현대백화점, 코엑스) 정도인데, 그 거리는 1 ~ 1.5km 정도로서, 상기 요소들은 이용에 큰 불편함이 없을 정도의 적당한 거리를 유지하는 것이 생활면에서나 단지가치면에서 훨씬 유리하게 작용할 것입니다.
(3) 조망과 소음 :
센텀파크는 고속도로 진입로변 요금소에 위치하여 소음이 심각할 것이라는 주장이 있는데, 사적으로는 대로주변이 주거지에는 달갑지 않다고 생각합니다.
일반적인 현상으로 반증을 든다면, 센텀파크 수영강변 도로보다 24시간 더 소음이 심한 한강변 올림픽대로와 강건너 강변북로에 근접할수록 생활면의 불편함에도 불구하고 아파트가격은 훨씬 비싸게 형성되고 있는 오늘 이시점 부동산시장의 평가입니다.
저도 개인적으로는 조망권의 확보가 생활과 건강측면의 불리함보다 우선한다고 생각하지는 않지만, 시스템창호 등의 기술발전으로 어느정도 또는 상당부분 해결할 수 있을 듯하며, 가장 큰 이유는 많은 다수의 의견인 시장의 큰 흐름을 거부하고 싶지는 않다는 것입니다.
이점에서는 트럼프도 비교우위를 주장하기에는 자유롭지 못한 것 같습니다.
한편 센텀파크는 지나치게 고층이어서 일조와 조망이 불리하다는 주장이 있는데, 일부 해당되는 가구도 있을수 있지만, 단지 안쪽에 위치한 동들 조차도 확 트인 조망과 일조는 아니더라도 앞을 꽉 가로막는 일자형아파트에 비해서는 우위를 점할수 있도록 배치된 듯 보입니다.
센텀파크 1차의 경우 전체 14개동중 강변에 늘어선 6 ~ 7개동과 센텀시티역을 향하고 있는 3개동의 대부분은 전혀 해당이 없습니다.
오히려 어떤분의 지적과 같이 트럼프주변의 건축물계획에 대해 자세히는 모르지만, 향후 조망이 가릴 리스크가 존재하는 반면, 특히 강변에 있는 7개동은 전혀 그럴 위험이 없는 점은, 최근 어느 기사에서 본 기억과 같이 동일 평형의 아이파크에서도 조망여부에 따라 4억 이상의 차이를 보인다는 점은 적어도 가격면에서는 의미가 크다고 할 수 있습니다.
(4) 적당한 단지규모와 높은 분양가
앞의 백화점 등의 주장과 함께 가장 동의할 수 없는 부분입니다.
어떤 분이 2,000세대가 넘는 단지는 매도세력이 과해 시세형성에 좋지 않다고 하신 기억이 있는데, 단지 규모별 평당가를 비교한 올해의 기사에서 보았듯이 단지세대가 클수록 평당가가 높다는 것은 주지의 객관적 사실이며 일반론의 범주에 속하는 상식적인 내용이라서 더는 언급하지 않도록 하겠습니다.
또한 분양가가 비싼 것을 이유로 드시는 주장도 보았습니다.
정확한 기억은 아니지만, 분양가가 자율화된 1998년 이후 분양가는 기존 단지가격보다 싸야만 한다는 우리의 현명하지 못한 30여년간의 편견은 깨질 수밖에 없었고, 우리를 그런 사고의 틀로 묶어 놓아 근자의 주택시장에서 저를 포함한 많은 사람이 기회로부터 소외된 것은 우매함이 아니라 오랜 시간동안 분양가규제라는 환경속에서 길들여진 결과일 따름이라고 자위해 봅니다.
부동산뱅크에 따르면 두 단지간에는 약 11개월의 분양시점 차이가 있는데, 분양가자율화 이후 본격적으로 분양가가 인상된 것은 2001년 이후이며, 두 단지간 차이의 일부는 시간의 결과물이라고 봅니다.
그렇다 해도 센텀파크 50평(31,000만원, 평당 620만원)과 트럼프월드센텀 51평(48,750만원, 평당 955만원)간에는 본 싸이트의 자료에 따르면, 평당 330만원 정도의 상당한 분양가 차이를 보이고 있습니다.
싼게 비지떡이라는 말보다는 각 단지에 대한 가치분석이 선행되어야 할 부분입니다.
약 11개월 차이에 따른 분양가 상승분의 인정은 개인적으로는 20%(124만원) 이내가 적당하다고 판단되나, 아무리 쳐도 30%(206만원)는 넘지 않을 것이며, 단순비교의 측면에서 30%를 인정한다 해도 두 단지간에는 평당 130만원 정도(20%로 한다면 210만원 정도)의 괴리(갭)가 존재합니다.
가정(if)의 가정을 물어 비교를 더 해본다는 것이 큰 의미를 갖지는 못하겠지만, 그 갭에 대해서는 현재 일부는 좁혀지고 있는 듯 보이며, 나머지 갭에 대해서는 냉철한(때로는 이성을 잃기도 하지만) 시장의 판단여부에 따라 더 벌어질수도 좁혀질수도 있고, 위의 결과와 유사하게 저의 속단처럼 역전될 수도 있는 문제입니다.
그 부분은 여러분이 풀어야 될 숙제로 남겨두는 정도로 하고 넘어가겠습니다.
다만, 앞서 숫자를 통해 비교한 주상복합과 아파트의 시세자료는 많은 참고가 될 수 있고, 분양가 자체가 현재의 가격에 투영되는 정도는 본질가치에 비해 대단히 미약하며, 서울이 아닌 이곳 부산에서도 크게 벗어나지는 않을 듯 합니다.
일부는 부인할 수도 있지만, 센텀시티 자체가 상대적으로 다른 지역에 비해 상승한다는 것에 대해서는 개인의 접근가능 여부의 문제일 뿐, 큰 그림은 동의할 것으로 생각하며, 다만, 두 단지간에는 수익률의 경쟁만 남은 듯 합니다.
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5. 글을 마치며
오해의 소지가 있을 듯하여 처음부터 밝히고 싶었지만 큰 타이틀 4번과 5번을 제외한, 특히 그대로의 수치로부터 도출된 2번과 3번의 의미와 내용조차도 오염될까 우려되어 이제서야 밝히는데, 예상하셨다시피 저는 센텀파크 분양권 보유자입니다.
끝까지 숨기는 것은 비겁한 것 같고, 이제서야 최소한의 실체라도 드러내는 것을 글 올리는 자의 작은 프리미엄 정도로 여겨주시면 고맙겠습니다.
일부분 제가 센텀파크를 계약할 당시에 예상한 것과 유사한 결과로부터의 즐거움도 작지는 않았음을 인정하지만, 처음은 타워팰리스에 대한 막연한 호기심과 경외/소외 등등 복잡한 심적 동기로부터 출발하였고, 주택구입(분양권 포함)을 계획하고 계시는 분들에게 조금의 유익으로라도 남았으면 하는 바램이었습니다.
트럼프 보유자분들에게 엊어맞을 뭇매가 가볍게 여겨지지는 않지만, 그분들 나름대로의 생활편의성 등을 감안하셔서 선택하셨을 테니 후회는 없으리라 여기면서, 적어도 제 소신의 결과를 제딴에는 객관적 자료를 통해 보여드림으로써 일부의 분이라도 판단에 도움이 되었기를 바랍니다. 글이 너무 늘어지게 되어 죄송합니다.
개인적으로는 지금은 부동산투자(특히 주택구입, 그중에서도 분양권 매수)가 그다지 매력적으로 보이지는 않습니다.
물론 메이저급 입지에 들어서는 유망한 단지는 부동산시장 주변의 상황논리를 뛰어넘어 투자가치가 있어 보이기는 하지만, 개인 각자가 그런곳을 선택하여 발굴해내고 투자할 여력이 있는가는 별개의 문제이며 그 접근 또한 용이하지 않을 것입니다.
부동산시장에 대한 과거의 경험으로 볼때, 어쩌면 투자는 종목, 즉 단지의 선택보다도 그 시기의 선택이 더 중요하다는 것이 우리에게 각인된 교훈이기 때문입니다.
한편 정부정책중 중요변수의 하나는 최근 '주택공급제도개선위원회'라는 테스크포스에서 검토되고 있는 사항인데, 6월 4일 공청회 등을 통하여 조만간 그 내용이 확정될 예정이라고 합니다.
현재로서는 국민주택규모 이하는 원가연동제, 그 규모를 초과하는 대형평형은 채권입찰제가 유력하다고 하는데, 이대로 확정될 경우 소형의 분양가는 인하되는 반면, 대형은 인상되는 효과가 있다고 하므로 그 결과를 예의주시할 필요가 있을 것입니다.
무주택자인 제 처지에 주제넘고 건방지게 그것도 타워팰리스니 아이파크니 하면서 허둥대는 모습이 가관입니다만, 마지막으로 한 말씀 당부드립니다.
진정어린 마음이지만 잘못된 또는 유익하지 못한 정보를 주시는 친지는 안타깝게도 내게 해로울 수 있고, 약간의 정보력과 지식이 있지만 과대포장하여 권하는 업자가 있다면 또한 내게는 백해무익입니다.
막연한 루머나 기대감으로부터 정보의 옥석을 판단하고 선택할 수 있으려면 관심이 필요하고 열심히 공부해야 합니다.
제가 올린 이 많은 군더더기 속에서, 그저그런 얘기라면 아무액션도 취하지 않는 부작위를 택하실 것이고, 굳이 다른 견해라면 반대의 행동을 취하실 겁니다. 문제는 이 모든것이 각자의 선택에 따른 것이듯이 그 책임 또한 우리들의 몫이라는 점입니다.
