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한강 이남 3차 뉴타운 후보지 ‘탐나네’

[부동산뱅크 2005/08/05 - 조회:35,234]

한여름 무더위도 잊은 투자 열기

정부의 고강도 부동산 대책을 앞두고 시장이 숨을 죽인 가운데 서울시가 9월 발표 예정인 3차 뉴타운 후보지가 유망 투자처로 급부상하고 있다. 뉴타운 사업비 국고지원을 주요 내용으로 하는 뉴타운특별법 제정에 이어 개발 용적률 인센티브 등 시와 정부가 잇따라 장밋빛 전망을 내놓고 있기 때문이다. 특히 한강 이남 지역은 뉴타운으로 선정됨과 동시에 금싸라기 땅이 될 것으로 점쳐지면서 이미 지분 시세가 들썩이고 있는 상태다.

◈흑석뉴타운 후보지

동작구는 급경사지에 노후 주택들이 빽빽하게 들어서 있는 흑석1,2,3동 일대를 뉴타운으로 신청해 놓았다. 한강에서 시작해 점차 고지대로 연결되는 이 곳은 강북 달동네 못지 않게 주거환경이 낙후돼 있지만 한강 조망, 서울 중심이라는 남부럽지 않은 입지여건으로 개발 잠재력이 높다는 평이다.

한강대교와 동작대교 사이 남쪽에 위치한 흑석동은 강남북을 잇는 현충로와 올림픽대로가 인접한 교통의 요지다. 또 중앙대 입구 사거리에 공사중인 지하철 9호선 중앙대 입구 사거리역(가칭)이 2007년 개통 예정으로 강남 접근성이 더욱 높아질 전망이다. 2차 뉴타운 중 가장 빠른 사업 속도를 보이고 있는 노량진 뉴타운과도 가깝다.

이 곳은 이미 곳곳에서 재개발 사업이 추진되고 있다. 그 중 사업이 속도를 내고 있는 곳은 4,5,6구역 등 세 곳. 현충로와 맞닿아 있어 입지가 가장 뛰어난 5구역은 지난해 조합설립인가를 받았고, 4구역과 6구역은 추진위 승인을 마친 상태다. 흑석뉴타운 예정지가 이들 재개발 구역 대부분을 포함하고 있어 뉴타운으로 지정되면 재개발 사업 속도에도 탄력이 붙을 것으로 보인다.

지분 시세도 꿈틀대고 있다. 재개발 사업 속도에 따라 구역별 지분 시세는 다소 차이를 보이고 있다. 5구역은 10평짜리 소형지분이 평당 2,400~2,500만 원을 호가하며 30평 이상은 1,300만 원 선이다. 5구역을 제외한 곳은 10평짜리가 평당 1,700~2,000만 원 선에 거래된다.

◈방배뉴타운 후보지

방배뉴타운 후보지는 사당역과 이수역 사이에 놓인 방배2,3동 약 30만평 규모다. 이 지역은 지하철 2호선과 4호선, 7호선 등이 몰려 있어 교통 여건이 뛰어난데다 강남 고급 주거지와도 인접해 있다. 지난 2차 뉴타운 선정에서 강남북 균형 발전이라는 사업 취지에 맞지 않다는 이유로 탈락했지만 이번만큼은 물러설 수 없다는 게 서초구의 입장이다. 그러나 서울시에서 강남권에 투기열풍을 몰고 온다는 비판을 감수하면서까지 방배동을 뉴타운으로 선정할지는 미지수다.

이처럼 뉴타운 선정이 불투명한 상황이지만 투자자들의 문의는 꾸준하다. 경덕공인 박선자 대표는 “현재는 8월 대책을 앞두고 주춤한 상태지만 얼마 전까지만 해도 하루 3~4건 정도 문의가 왔다”며 “그러나 주민들이 뉴타운으로 선정되면 인근 서초동 못지 않은 고급 주거지가 된다며 매물 내놓기를 꺼려 거래는 거의 이뤄지지 않는다”고 전했다. 현재 뉴타운 신청 전 1,100만~1,200만 원 하던 10평짜리 지분이 1,700만~2,000만 원까지 올랐다. 20~30평 지분은 1,400~1,600만 원 선이다.



◈거여∙마천뉴타운 후보지

2차 뉴타운 선정에서 방배뉴타운과 함께 탈락의 고배를 마신 거여∙마천뉴타운은 3차 뉴타운선정을 자신하는 눈치다. 지난 1960년대 철거민들이 집단으로 이주하며 형성된 곳인 만큼 강남권 뉴타운 신청지 중에서 가장 낙후된 곳이라는 게 송파구의 주장이다. 그만큼 선정 가능성이 높은 셈이다.

행정구역상 송파구 거여동 25-2, 마천동 199-5번지 일대에 위치한 거여∙마천뉴타운은 모두36만 여 평에 이른다. 지하철 5호선 거여역과 마천역을 끼고 있고 서울외곽순환도로 서하남IC와 가깝다. 입지상으로는 법조타운과 물류센터가 들어설 문정동, 5,580가구가 건설될 장지택지지구와 연결된다. 뿐만 아니라 미니신도시 유력 후보지로 거론되고 있는 남성대골프장, 특전사부대와도 인접해 있다.

이처럼 높은 선정 가능성에 각종 호재까지 겹친 거여∙마천뉴타운은 지분 시세가 1년 전에 비해 두 배 가까이 올랐다. 대지면적 10평짜리 연립주택이 평당 2,100만~2,300만 원을 호가하며, 30평짜리 단독주택은 평당 1,300만 원 선에 시세가 형성돼 있다. 휴가철을 맞아 매물이나 거래는 많지 않지만 문의는 꾸준하다는 것이 인근 공인중개사의 설명이다.

◈천호뉴타운 후보지

강동구는 천호동 191번지 주변 10만 여 평을 3차 뉴타운으로 신청했 다. 이미 2차 뉴타운으로 선정된 천호동 362-60번지 일대와 맞닿아 있는 곳이다.

천호동 일대는 1980년 천호토지구획사업으로 천호로와 선사로가 교차되는 지점에 신사거리가 형성되고 현대백화점, 이마트 등이 들어서면서 강동을 대표하는 교통∙상업의 중심지로 발돋움했다. 그러나 백화점을 지나 뒷골목으로 들어가면 나타나는 구시가지에는 아직도 차 한대 지나가기 힘들 정도로 좁은 골목에 노후한 단독주택과 연립 등이 밀집해 있다. 구는 이 곳을 신시가지, 천호역 등과 연계해 강남구나 송파구 못지 않은 고급 주거단지로 개발한다는 계획이다.

이처럼 천호동 구시가지에 새 옷을 입히겠다는 구의 의지는 강하지만 뉴타운 선정에 대한 기대감은 높지 않다. 지분 시세도 이전과 큰 변동 없이 소형 지분이 평당 1,000만 원 선에 매매되고 있고 30평 이상은 1,000만 원 이하에도 구할 수 있다. 힐탑공인 관계자는 “이미 2차 뉴타운으로 지정된 상태에서 추가로 신청한 곳인 만큼 선정될 가능성은 낮지 않겠느냐”며 “2차 뉴타운 지역에 대한 문의는 많지만 3차 뉴타운 후보지는 거의 문의가 없다”고 귀띔했다.


부동산뱅크 박영의 기자 momopc1@neonet.co.kr
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