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[상권분석] 강남역 복합 상권 - ②

[부동산뱅크 2006/03/04 - 조회:24,453]

10대 학생부터 50대 직장인에 이르기까지 다양한 연령층이 찾는 강남역 상권. 혼재된 연령층 만큼이나 업종도 다양하다. 보통 강남역 하면 술집, 밥집 등 유흥 상권을 떠올리기 쉽지만 점점 의류, 화장품, 병원 등의 각종 업종도 자리잡고 있다.

<오전 11시, 이른 시간에도 강남역을 찾는 사람들로 붐비는 모습>

특히 대로변(A 구역)을 중심으로 주로 병원과 패션 업종의 입점이 늘어나는 추세이다. 특이한 것은 고급 이미지가 떠오르는 ‘강남’에서 의류 및 화장품 등 패션 업종은 중저가 위주로 이뤄졌다는 것이다. 현재 영업 중인 의류 매장은 지오다노, 후아유, 아이겐포스트, 폴햄, 티니위니 등이며 화장품 가게는 미샤, 페이스샵, 뷰티크레딧 등으로 10~20대의 가벼운 주머니로도 충분히 이용할 수 있는 매장들이다.



이에 대해 인근 A공인 관계자는 “명동에서 주를 이루던 광고 목적의 ‘안테나샵’이 강남에도 속속 입점하고 있다”며 “대로변에 있는 브랜드 매장들은 강남에 영업점이 있다는 점을 내세우기 위한 것으로 매출이 임대료에도 못 미치는 곳도 많다” 고 설명했다. 실제 이곳에 위치한 지오다노는 뉴욕제과를 제치고 약속 장소의 대명사로 떠오르며 광고 효과를 톡톡히 본 케이스.

그런데 같은 구역 내 강남역 6번 출구와 7번 출구로 대변되는 마주보는 대로변은 성격이 같은 듯 하면서도 서로 다른 모습이다. 뉴욕제과와 지오다노 방향인 6번 출구는 즐비한 고층 빌딩 1~2층은 상가로 사용하고 3층 이상부터는 사무실, 병원 등으로 쓰이고 있는 게 대부분이다. 또 6번 출구에서 연결되는 5번 출구 방향은 토니로마스, 마르쉐, TGI 등 패밀리레스토랑이 밀집돼 있어 넓고 깔끔한 이미지를 연출하고 있다.



반면, 시티극장 방향인 7번 출구는 6번 출구 방향에 비해 구도심의 이미지가 더 강하다. 한 때 독특한 외관으로 관심을 받았던 주공공이가 재건축에 들어가 공사 중인데다 쇼핑몰 점프밀라노 영업도 마땅치 않기 때문이다. A공인 관계자는 “강남을 찾은 사람들 중 일부가 쇼핑몰을 이용하기도 하지만, 애초 쇼핑을 하겠다고 마음 먹은 사람들은 대부분 명동이나 동대문으로 간다”며 “점포 밀라노 개장 후 오히려 주변이 시장화되고 인구도 6번 출구쪽으로 많이 뺏긴 상태”라고 전했다. 하지만 “주공공이를 재건축한 스타플렉스가 개관하게 되면 다시 깔끔한 모습으로 태어나 찾는 사람도 늘어날 것”이라고 기대감을 내비치기도 했다.



강남대로를 기준으로 양쪽 대로변의 성격은 조금씩 다르지만 워낙 유동인구가 많고 입점해 있는 업종도 유사해 상가 임대 시세는 비슷하게 형성돼 있다. 보통 1층 10평 기준으로 보증금이 2~10억, 월세는 1,000만~6,000만 원 수준이다. 권리금은 임대료가 워낙 높아 없는 매장도 있지만 최고 5~6억은 할 것이란 게 인근 중개업자의 설명이다.



대로변 뒷편으로 위치한 B, C구역 역시 A구역과 비슷한 처지다. 안테나샵 위주의 대로변에 비해 이면도로에 위치한 이 두 구역은 음식점, 노래방, 술집 등 유흥 상권이 자리잡고 있는 점은 서로 같다. 하지만 지형적 차이와 매장 간 다 른 성격으로 인해 찾는 층은 갈리고 있다.

평지로 이뤄지고 프랜차이즈 업종이 주를 이루는 B구역은 10~20대의 학생 및 회사원들이 주로 찾으며, 점심 시간보다는 저녁 시간에 유동인구가 더 많다. 술집도 소규모보다는 큰 점포를 사용하는 곳이 주를 이룬다. B구역 맞은편에 위치한 삼성타운과 입주와 롯데타운 개발까지 본격화될 경우 가장 큰 수혜가 예상되는 구역이기도 하다. 1층 10평 기준으로 권리금은 1~3억 정도, 보증금은 3,000만~2억 5,000만 원, 월세는 100만~1,000만 원까지 다양하게 형성돼 있다.



경사지에 위치한 C구역은 B구역에 비해 소규모 업소들이 주로 위치해 있다. 때문에 가격도 B구역에 비해서는 저렴해 점심 시간에 인근 직장인들이 많이 찾는 편이다. 저녁 시간에도 20대 초보다는 20대 말~30대 이상이 주고객층이다. 강남역 상권의 경우 어느 지역 할 것 없이 영업이 잘 될 것이라고 생각되지만 C구역에서는 망해 나가는 경우도 종종 있다는 중개업자의 설명이다. 임대료 수준은 B구역과 비슷하지만 권리금이 없는 점포가 나오기도 한다.

한편, 2003년 교보타워의 신축과 한창 공사가 진행 중인 9호선 덕에 떠오르고 있는 구역도 있다. 과거 D구역은 강남역 사거리에서 600m가 넘게 떨어져 있어 찾는 사람들은 인근 사무실 직원들로 한정돼 있었다. 하지만 교보타워가 들어섬으로써 인구의 유입이 늘어난 상태. 2008년 9호선까지 개통할 경우 인구 증가는 가속화될 것으로 보인다.




부동산뱅크 박선옥 기자 pso9820@neonet.co.kr
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