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수도권 단지내 상가 분양 ‘봇물’

[부동산뱅크 2007/09/19 - 조회:48,848]

주택시장의 침체가 지속되면서 수익형 부동산에 대한 투자자들의 관심이 커지고 있다. 이중 고정수요가 확보돼 있는 단지내 상가는 안정적인 임대수익과 차익 실현이라는 두 마리 토끼를 잡을 수 있는 투자처로 꼽히고 있다. 수도권에서 선보일 알짜 단지내 상가와 상가 투자시 짚어봐야 할 주의사항을 점검해 본다.

수도권에서는 대규모 재개발ㆍ재건축 지역이나 택지지구에서 단지내 상가 공급이 활발하다. 이런 지역은 배후 수요가 풍부한데다 뛰어난 입지를 자랑하는 곳이 많아 단지내 상가 투자에 안성맞춤이다. 하지만 같은 단지내 상가라고 해서 모두 일정한 수익을 보장해 주는 것은 아니다. 상가의 경우 업종이나 입지, 배후 수요, 대형상권의 형성 유무 등에 따라 수익률이 달라질 수 있기 때문에 분양 받기 전 투자가치를 꼼꼼히 체크해 보는 것이 필요하다.

우선 단지내 상가의 주 수요층인 배후 단지의 규모부터 파악해야 한다. 보통 600가구 이상의 중급 단지 이상을 배후에 두어야 안정적인 투자수익을 올릴 수 있다고 전문가들은 조언한다. 배후 단지의 규모가 크더라도 단지내 상가에 입점하는 업종에는 한계가 있기 때문에 점포수가 너무 많은 곳도 피하는 게 좋다.

배후 단지의 규모뿐 아니라 공급면적도 꼼꼼히 살펴봐야 한다. 단지내 상가는 66~128㎡ 이하의 중소형 가구가 많을수록 높은 수익률을 기대할 수 있다. 이는 132㎡ 이상의 대형이 많을 경우 백화점이나 대형마트 등을 더 선호하는 경향이 있고 66㎡ 미만의 소형 세대가 많을 경우에는 구매력이 떨어질 수 있기 때문이다.

직접 현장방문을 통해 입지를 확인하는 것도 빼먹어서는 안될 중요한 사항이다. 현장방문을 통해 분양광고와 실제 위치가 일치하는지 확인하고 주변 건물과 교통, 유동인구, 경사도 등을 자세히 살펴봐야 한다. 특히 재개발 단지의 경우 경사진 곳이 많기 때문에 각별히 신경 써야 한다. 경사진 곳에 상가가 위치할 경우 아파트 주민 외 외부 수요 유입을 기대할 수 없기 때문이다.

여기에 최근 단지내 상가에 불고 있는 고분양가도 경계대상 1순위로 꼽힌다. 단지내 상가는 편의점, 세탁소, 부동산, 병원 등 업종에 한계가 있기 때문에 높은 분양가를 뛰어넘을 만큼 수익을 올리는 게 쉽지 않다. 따라서 낙찰가는 내정가의 150%를 넘기지 않는 게 좋다.

마지막으로 단지 인근에 대형 할인점이나 백화점 등이 있는 경우 수요층을 뺏길 우려가 있으므로 미리 점검해 보는 게 좋다.

가을 분양 성수기를 맞아 수도권에서는 단지내 상가 12개 단지 1,204개 점포가 분양에 나서고 있다. 이 중 서울에서는 사상 최고 분양가를 내세운 잠실동 트리지움 단지내 상가를 비롯해 대규모 수요층을 내세운 단지들이 눈길을 잡아끈다.

경기도에서는 택지개발지구에 공급되는 주공아파트 단지내 상가에 관심을 가져 볼만하다. 주공아파트 단지내 상가의 경우 배후 수요가 탄탄하고 66~128㎡의 중소형 아파트가 많아 구매력이 좋은 고객을 확보할 수 있기 때문이다.

<서울>

◆송파구 잠실동 트리지움 = 지하 1~지상 5층 1개 동 총 209개의 점포로 구성돼 있다. 신천역 주변 먹자골목과 새마을시장 등 대형상권과 연계돼 있는데다 2009년 잠실 재건축 1~4단지가 모두 입주하게 되면 트리지움 주변으로 2만 4,479가구가 들어서게 돼 수요층이 풍부할 전망이다. 지하철 2호선 신천역이 맞닿아 있는 초역세권 상가이며 올림픽대로, 송파대로 등을 쉽게 이용할 수 있다. 고분양가 논란을 일으키기도 한 이곳은 지하 1층이 3.3㎡당 3,790만~4,490만 원, 1층이 3.3㎡당 9,400만~1억 5,000만 원, 2~3층은 3.3㎡당 4,190만~6,490만 원에 분양가가 형성돼 있다. 상가 조합과 아파트 조합의 법정 분쟁으로 분양이 중단됐다 지난 주부터 재분양에 돌입했다.

◆강동구 암사동 롯데캐슬퍼스트 = 지하 4~지상 5층으로 150개의 점포가 들어서게 된다. 이 상가는 배후 단지가 3,226가구인데다 66~132㎡의 중소형 가구 비율이 높아 수요자들의 구매력이 높을 것으로 전망된다. 지하철 5호선 명일역을 걸어서 이용할 수 있고 8호선 암사역이 버스로 5분 거리에 있다. 분양가는 1층이 3.3㎡당 5,000만~7,000만 원, 2층은 3.3㎡당 2,300만 원 선, 3층은 3.3㎡당 1,500만 원 선, 4층은 3.3㎡당 1,300만 원 선, 5층은 3.3㎡당 1,500만 원 선에 형성돼 있다. 지난 7월 12일부터 분양을 시작했으며 내년 8월에 입점할 예정이다.

◆중구 황학동 롯데캐슬베네치아 = 연면적 12만 9,450㎡ 지하 2~지상 2층 점포수 575개 의 대규모 상가로 조성된다. 배후 단지가 1,870가구인 이 상가는 올 12월 준공 예정으로 왕십리뉴타운, 숭인동, 신당동 등 총 2만 가구 이상의 주택재개발지역과 인접해 있어 대규모 수요층이 유입될 것으로 전망 된다. 지하철 2•6호선 환승역인 신당역과 1•6호선 환승역인 동묘앞역을 걸어서 이용할 수 있다. 분양가는 지상 1층을 기준으로 3.3㎡당 1,700만~3,000만 원 선이다. 지난 9월 초 분양할 예정이었지만 조합원과 시공업체 간 마찰로 분양이 연기된 상태다.



<경기, 인천>

◆경기도 용인 구성지구 = 4개 블록 전체 23개 점포가 분양신청 중에 있으며 입찰일은 오는 19일이다. 위치별로는 618가구가 분양되는 1블록에 11개 점포, 2블록(389가구) 4개 점포, 5블록(712가구) 6개 점포, 9블록(989가구) 8개 점포 등이다. 영동고속도로와 경부고속도로가 만나는 신갈IC와 동백~죽전~분당간 도로 이용이 수월하며 2009년 용인 경전철과 분당선 연장선이 개통할 예정에 있어 교통 환경 개선이 기대된다. 분양가는 아직 미정이다.

◆경기도 성남 도촌지구 = 오는 11월 4개 블록에서 27개 점포가 선보일 예정이다. 블록별로는 A-1블록 (534가구) 6개 점포, A-2블록(762가구) 6개 점포, A-3블록(762가구) 8개 점포, A-4블록 (1,005가구) 7개 점포 등이 들어설 예정이다. 도촌지구는 전체 5,000가구 1만 6,000명 이상의 인구가 유입될 것으로 예상돼 단지내 상가의 수요층이 두터울 것으로 기대된다. 서울외곽순환고속도로 성남IC, 분당~수서간 고속화도로, 경부고속도로 판교IC, 국도3호선, 성남대로 등을 손쉽게 이용할 수 있다.

◆인천 서구 가좌동 한신 휴플러스 = 지하 1~지상 5층 3개 동 100개의 점포로 구성됐다. 배후 단지 2,276가구에 인근 진주아파트, 주공, 범양 등 3,698가구가 인접해 있어 수요층이 탄탄하다. 경인고속도로 가좌IC를 쉽게 이용할 수 있고, 2011년 인천지하철 2호선 가좌역이 단지 주변으로 개통될 예정이다. 분양가는 지상 1층을 기준으로 3.3㎡당 3,000만~5,000만 원 선이다. 지난 7월부터 분양을 받기 시작했으며 이번 달부터 입점이 가능하다.

◆인천 논현2지구 = 오는 11월 3개 블록에서 51개 점포가 공급된다. 블록별로는 1블록(872가구) 16개 점포, 2블록(1,278가구) 17개 점포, 3블록(2,148가구) 16개 점포 등이 선보일 예정이다. 전체 4,000가구 이상의 대단지로 이뤄진데다 66~128㎡의 중소형 규모가 많아 안정적인 수익률이 점쳐진다. 영동고속도로, 제2경인고속도로, 서해안고속도로 등을 수월하게 이용할 수 있으며 2010년 수인선 복선화 공사가 완공되면 교통 여건은 더욱 개선될 전망이다.



부동산뱅크 장재현 기자 JJH@neonet.co.kr
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