위의 분이 자세히 설명하여 주셨는데 몇가지 보충할것이 있어 졸필을 더하고자 합니다.
저희는 88년 올림픽 게임이 끝난후에 입주하여 지금까지 살고 있는 원년 멤버(?)로써 살면서 느낀점을 답하고자 합니다.
(제가 사는형은 복층구조이기 때문에, 복층구조를 중심으로 얘기하고자 하며, 결코 단층구조를 폄하하는 의도가 전혀 없음을 미리 알려드립니다)
1. 올림픽 아파트의 역사
올림픽 선수촌.기자촌 아파트(이하 올림픽 선수촌) 현상설계는 국제현상설계이었지만 UIA의 관리의 공인되지 못하고 참여를 외국작가에게 개방한 내용이었다.
현상 및 설계프로그램은 李載桓(국민대학교)에 의하였다.
서울시 강동구(지금의 송파구) 둔촌동 일원의 대지는 올림픽공원 남쪽 건너편에 있으며, 공간적으로 올림픽공원의 조직과 연계되는 위치에 있다.
이 선수촌은 宿食의 제공뿐만이 아니라, 참가자들의 親善과 文化的 交流의 媒介空間이며 주최국의 文化的 力量을 제시하는 장소로서 의미되었다.
1985년 8월∼1986년 6월간의 설계와 1986년 11월∼1988년 5월간에의 공사로서 13개 시공업체가 참여하여 완성하였다.
2. 선수촌 아파트의 구조
621,843m2의 토지이용은 주거 123,500평, 보존녹지 27,000평, 교육시설 대지 19,500평에 아파트 5,540세대 (용적율 130%)을 수용하여 경기후에는 일반 분양되는 조건이었다.
당선작은 原案에 가깝게 실시되었는데, 간선변을 따라서는 격자형의 배치로서 24층 수준의 고층군을 만들고, 올림픽공원 축에 연관되어 반원으로 중심광장을 두르는 근린시설, 이를 구심으로 放射되는 6∼24층의 아파트 122동(5,540세대)가 기념적 상징성과 주거환경의 조직적 해결이라는 두가지 가치가 평가되었다.
3. 선수촌 아파트의 장점
많은 부분은 위의 분이 설명하여 주셨기 때문에 더할필요는 없으며, 제가 생각하는 부분을 더하고자 합니다.
(1) 용적율
우선은 낮은 용적율입니다.
서울시내의 대단지 아파트 어느곳도 130%의 용적율인 곳은 없습니다.
낮은 용적율이란, 같은 아파트 대지면적에 보다 적은 공동주택이 있음을 뜻하며, 서울시에서 용적율 130%는 중밀도(혹은 저밀도)라고 할수 있습니다.(개인적 의견)
(2) 건축미
대개의 아파트 외관이 일자형의 BOX구조의 평면구조 반면, 선수촌 아파트는(복층기준) 전면 발코니 부분이 들어가고, 후면의 복도면에 "ㅂ"자 구조의 평면이 존재하여 입체감을 강조하였습니다.
이 입체감은 보는이로 하여금 덜 실증나게 하는 구조로서 10여년을 넘게 살아온 저로서는 선수촌 아파트의 외적인 구조에 대해 전혀 불만이 없다.
단지내 중앙상가를 중심으로 하는 방사상의 동배치와 중앙에서부터 외곽으로 층수가 증가하는 구조는 일반아파트에서는 찾아볼수없는 구조이다.
또한 모든 아파트 건물의 전 후면에 출입구가 존재하며, 반드시 한면은 돌출턱이 없기때문에, 훨체어등의 접근이 용이하다.
(3) 올림픽 공원
단지뒤에 위치한 올림픽 공원은 선수촌 아파트를 다른 아파트와 달리 평가할수 있는 요소이다.
잠실에 위치한 아시안 선수촌과 더불어 대단지 아파트 주위에 대단위 공원이 상주한것이 다른 아파트단지와 구별할수 있는 요소일것이다.(다시 생각해 보니, 목동의 파리공원도 있군요...)
92년(?)에 건축가들이 뽑은 한국을 대표하는 건축에서 1위 올림픽 공원 2위 올림픽 선수촌 아파트가 좋은 예일것이다.
(4) 교통
입주초기에는 강남 및 도심을 가기 위해서는 버스(21-2, 813-2 후의 30-5)를 이용하여야 했으나, (혹은 천호동을 돌아서) 지하철 8호선의 개통과 더불어 도심의 접근이 용이해 졌다.
9호선 (김포공항-거여)구간의 제 2단계 공사구간이 올림픽 아파트(혹은 올림픽공원) 통과 예정으로 강남으로의 접근성이 쉬우며, 이미 3호선 연장 (수서-오금)공사의 개시로 강남으로의 교통편의는 이미 검증받았다고 할수 있다.
도로는 서울의 동서도로축인 양재대로, 남부순환로, 올림픽도로의 접근이 용이하며, 서하남 톨게이트를 이용하면 구리-판교 고속도로를 이용할수있다.
(5) 지하 주차장
87년 설계당시 이미 지하주차장 개념을 입안하여, 중형평형 이상에게는 1세대당 1대의 지하주차장이 배정되었으며, 등기상에도 존재한다.
(6) 행정/교육기관등의 단지내 거주
최근의 도곡동 타워팰리스내에 동사무소 설치를 가지고 말이 있었으나, 올림픽 아파트 단지내에는, 동사무소 파출소 소방서 우체국 금융기관등 각종 편의 시설이 있으며, 초등학교, 중학교(남중, 여중), 고등학교( 보성, 창덕여)등의 교육시설이 다수 있다.
4. 선수촌 단지의 특이성
한국의 2번의 세계적인 행사(86아시 안 게임, 88올림픽 게임)의 선수촌 형식으로 건설된 선수촌(올림픽)아파트는 앞으로 유사한 행사가 유치되지 않는한 또 다시 건설되지 않을것 같다.
2002년 월드컵시 유사한 단지가 건축 되리라 예상하였으나, 상암동의 선수촌이 중소형으로 건설되었으며, 이는 부동산시장에 큰 영향을 주지는 못하였다.
88년 겨울부터 입주가 시작된 선수촌 아파트는, 입주초기에는 강남에서의 접근성 부재로 잠실 및 강남의 아파트에 비해 저평가 받은것은 사실이나, 95년 이후로 선수촌 아파트는 재평가를 받기 시작하였으며, 최근에는 서울의 대표적인 아파트 단지(주관적이 견해임)로 여겨지고 있다.
마지막으로 서울의 대단지 아파트중에서 건설사 이름이 배재된 (압구정동 현대 혹은 삼성동 래미안) 아파트는 아시아 선수촌과 올림픽 선수촌 정도인데 (목동아파트 단지도 포함), 이역시 장점이 아닐까 한다.
5. 복층구조 vs. 단층구조
올림픽 아파트의 특징 중의 하나는 단층구조와 복층구조의 혼합이다.
단층구조는 20평형대를 시작으로 57평형까지 있으며, 복층구조는 49, 53, 64평형 구조가 있다.
우선 각 평형의 대지지분은 다음과 같다.
- 51평형 (단) 33평
- 57평형 (단) 37.3평
- 49평형 (복) 31.6평
- 53평형 (복) 34.3평
- 64평형 (복) 41평
입주후 단층구조의 57평형 가격이 복층구조의 64평형의 가격보다 높게 형성되었다.
(가격 문제는 개개인의 선호도이며, 경제 원리상 수요와 공급의 접점 문제이기 때문데 다루지 않겠다)
단층구조(대평형기준)의 장점은 낮은 층수와 넓은 실내, 좋은 위치 (3단지)를 들수 있다.
복층구조는 거실부분이 2층까지 확장되어 넓은 부피감이 있으며, 베란다부분이 정사각형으로 존재하여, 단층구조에서는 볼수없는 평면배치이며, 중대형평에서는 특이하게 4세대가 공동으로 복도및 엘리베이터를 사용하고 있다(복도식).
2000년 이후의 고급아파트의 최상층 일부가 펜트하우스라는 개념의 복층구조로 되어있는데, (도곡동 힐데스하임 최상층, 삼성동 아이파크 최상층, 한남동 헤렌하우스 등등) 단순비교는 억지라 할수 있으나 (힐데스 하임등은 90평형 이상 140평등의 최고급아파트인 반면의 올림픽 아파트 64평, 53평 혹은 49평형) 리모델링시 복층구조는 무한한 가능성이 있다.(아래의 참고 바람)
6. 아파트 리모델링 vs. 재건축
재건축을 언급하기에는 아직 시기상조인면이 많다.
지은지 15년이 되었으며, 서울시의 재건축억제 방침으로 본인의 개인적의견은 상당히 부정적이라 하겠다.
현재 아시아 선수촌단지에서도 재건축의 얘기가 나오고 있다고 하나, 올림픽 선수촌의 재건축은 가능성이 현저히 낮다고 할수 있으며, 재건축이란것은 100명의 사람이 100가지의 의견을 가질수 있는것과 정부의 방침과 같은방향으로 진행되야 하는 사안인점등이 어려운 사항이다.
따라서 남은 카드는 아파트 리모델링이다.
재건축이 재산증식의 트레이드마크가 된반면, 리모델링은 부정적인 영향이 아직도 남아있다. 그러나 정부(건설교통부 및 서울시)의 재건축 억제정책과 아파트 단지 리모델링의 유도화등으로 앞으로 유망하다고 볼수 있다.
리모델링은 크게 아파트 단지의 전체 리모델링과 각각의 동에 대한 리모델링으로 나눌수 있는데, 인식 부족등으로 단지 리모델링은 추진되지 못하고 있으며, 단지내 일부동의 전체리모델링 (압구정 현대 65동, 일부 구현대의 몇몇동, 반포 삼호 **동 등등)이 추진되고 있으나, 법규지원미비 및 인식의 차이로 더디게 진행되고 있다.
본인의 개인적 의견은 아파트 리모델링은 단지 전체적으로 추진되어야 하며 실내공간의 변화(면적의 증가)는 물론, 실외공간의 변화(녹지의 확대, 주차장의 지하화)등이 병행되어야만, 진정한 의미의 선진화된 리모델링이라 할수 있다.
그러나 리모델링에 관한 설문을 보면 실내를 위한 투자(작은 의미의 실내 리모델링)은 본인집을 위한 투자로 여기는 반면, 실외를 위한 투자(단지 리모델링)에는 부정적인 의견이 많이 있는것이 안타까운 실정이다.
본인이 최근에 각 건설사의 리모델링 사업부에 문의한 결과 긍정적인 답변을 받았으며, 이를 다음에 덧붙이고자 한다. (답변내용은 상당히 구체적으로, 방의 위치및 평면도 부재및 면적내용상의 어려운 때문에, 생략합니다.)
만약에 대단지의 리모델링이 순조롭게 된다면, 복층구조는 삼성동의 아이파크 아파트의 최상층과 같은 구조가 될것이다. (개인적인 의견임)
귀사의 건승을 바랍니다.
아파트 리모델링에 관하여 궁금한점이 있어 몇가지 묻고자 합니다.
제글이 리모델링 담당자께 연결되어 좋은 아이디어가 되었으면 합니다.
최근의 아파 트 재건축의 억제 정책으로 리모델링이 (인테리어 개조가 아닌 ) 대안으로 제시되고 있으나, 아파트 주민의 이해부족과 정부의 지원대책 및 법률의 미비로 아직 태동기에 있다고 할 수있습니다.
제가 사는 아파트는 서울 송파구 오륜동 올림픽선수촌이며, 선수촌 자체는 1단지 (기자촌)의 단층구조와, 2,3단지 (선수촌)의 복층구조/단층구조로 약 5500여세대의 대단지로 구성되어 있습니다.
올림픽 이후에 선수촌을 분양하여 형성된 오륜동 선수촌 아파트는 몇년전의 건축가들이 선정한 우리나라의 현대 건축미에 2위 (해마다 선정기준은 바뀌지만, 그해에는 올림픽공원이 1위, 올림픽 아파트 2위 였슴)에 선정되었으며, 제 생각으로는 더이상 올림픽 선수촌 아파트 같은 대단지 (상업적 혹은 건축미적인 측면에서)는 앞으로 나오지 않으리라 생각됩니다.
장점중의 한가지는 아무리 오래 살아도 아파트 단지가 단조롭다는 생각이 들지 않습니다.
건축상의 관점에서 보았을때, 기존의 일반 아파트 단지 구조는 2차원의 단순한 구조 (전면/후면의 단순한 성냥갑 구조)였지만, 올림픽 선수촌 아파트는 올림픽 경기 당시의 선수촌 혹은 입주초기에는 3차원의 구조로, 복층아파트의 전면 발코니에서의 돌출공간이 2층까지 존재하여 넓은 공간감을 주었으며, 발코니를 지지하는 적색의 기둥구조, 발코니옆의 들어가는 빈공간이 존재하여, 입체감이 두드러졌으며, 아파트의 후면에서도 복도의 "ㅁ"자 벽구조로 입체감이 있는 아파트 였습니다.
또한 방사상의 아파트 배치와 중앙에서부터 바깥으로 아파트 높이가 상승하는 구조는 일반건설회사에서는 감히(?) 상상도 못하는 아파트 배치일것입니다 (기존 용적율 130%).
그러나, 모든 세대들이 살면서 "알루미늄 샷슈( 이것이 정확한 단어인지요?)"를 하면서 입체감있는 3차원 구조는 단순한 2차원 구조로 바뀌었으며, 현재의 복층아파트 구조는 대다수의 세대주들이 좁은 의미의 리모델링 (발코니 확장, 인테리어 개조등등)을 한 실정입니다.
올림픽 아파트에서 샷슈를 안한세대가 5000세대중 5세대 미만으로 알고 있는데 그중의 한집이 저희 집입니다. (하하하! 돈도 없고, 건축미 혹은 조형미를 위하여...)
아파트 전체를 놓고 보았을때 좁은 의미의 개개인의 아파트 리모델링( 각기 다른 모양의 샷슈등...)은 아파트 전체의 개성과 특성을 죽이는 행위이지만, 개인의 이익(?) 혹은 만족을 위하여, 훌륭한 아파트 단지의 건축미가 사라져가는 현실입니다.
넓은 의미의 아파트 단지 리모델링은 이러한 사라진 건축미 혹은 통일성을 되살리는 지름길일것입니다.
제가 사는 아파트는 복층구조의 2단지로서 49평의 아파트 3세대와 64평의 1세대가 복도식의 구조로 되어있습니다.
1989년에 입주를 시작하여 어언 12년이 지난 아파트이고, 아파트 구조자체는 문제가 없습니다만, 엘리베이터등은 노화로 많은 주민의 불만을 사고 있습니다.
제 짧은 소견으로는 2,3 단지의 복도식 복층구조아파트를 계단식의 복층아파트 구조로 전환 (Total Remodeling)하는 프로젝트는 상당한 feasibility가 있다고 사료됩니다.
저역시 아파트 자체의 내력벽/ 비내력벽구조에 대해서는 전혀 모르고, 기존의 주택 개조 법률 (혹은 조례)에 대해서도 무지하며, 얼마나 세대주의 동의가 필요한지는 모르지만, 초보자 입장 (혹은 10년이상 아파트에 살면서)에서 이렇게 바뀌었으면 하는것에 대해 (복층구조
64평형/3층이상을 기준으로) 말씀드리려 합니다.
1. 저는 건축 혹은 주택에 관해서는 문외한이지만, 복층구조 아파트의 베란다 면적이 거실로 편입되고, 기존 베란다 옆의 "ㄷ"자 구조의 빈공간에까지 거실이 확장하여 일자형의 거실(직사각형 모양)과 일자형의 발코니가 가능하다면, 안방에서도 접근가능한 베란다가 생길수 있으며, 64평형의 거실 면적은 획기적으로 증가할 수있습니다.
확장된 거실 전면에 새로운 발코니를 설치한 후, 발코니 전면 전체를 통일된 유리(삿슈? 2차원 구조는 개인적으로 싫지만...)로 전면화한다면 새로운 구조의 통일된 일체감이 있는 아파트가 탄생할것입니다.
2. 거실 확장시 1층 거실위에 위치한 방 (4.07평형 침실)을 제거한후 그 공간이 void 하여 2층 천장까지 연결된다면 넓은 거실이 될것입니다.
새로운 아파트 구조는 현대산업개발이 시공중인 삼성동 I-PARK (경쟁회사를 언급하여 죄송하지만...)의 펜트하우스(80~90평형대) 구조를 능가 (혹은 엇비슷)하는 아파트가 될 것입니다.
3. 또한 복층아파트 후면의 공동 복도 면적을 각 세대가 사용할수 있고, 공동복도식이 아닌 2세대 전용의 엘리베이터와 공동 계단이 설치된다면, 복도면적이 각세대의 전용면적으로 편입되며, 기존의 공동 계단역시 64평형 아파트의 내부로 사용할수 있으리라 사료됩니다.
기존의 복도 면적이 각 세대의 전용면적으로 변경한다면, 1층에서는 부엌과 식당면적이 증가하며, 2층에서는 침실의 면적 증가가 예상됩니다.
또한 아파트 후면에 새로운 발코니를 설치한다면 2층 침실에서의 접근성이 좋으리라 생각됩니다.
계단식의 문제중 하나는, 지하주차장의 접근성 (기존의 엘리베이터실에서만 접근 가능)인데, 기존의 지하주차장 계단에서 신설된 엘리베이터 구조로 내부 통로를 신축 하면 문제가 해결되리라 생각합니다.
4. 기존의 엘리베이터를 계속 이용한다고 가정하면, 기존의 복도면적을 각세대의 전용면적으로 전용하고, 기존의 엘리베이터 출입구가 아닌, 반대편에 엘리베이터 출입구를 신설 (가능할지는 모르겠지만?) 하여 새로운 복도와 계단을 신축한다면, 이 역시 기존의 복도 면적이 각세대의 전용 면적으로 전환될수 있을것입니다.
5. 현재의 복층구조의 최대 단점중의 하나는 좁은 부엌입니다.
최근의 아파트 경향은 많지않은 침실수, 넓은 거실, 넓은 부엌/식당, 안방의 드레스실 설치등일것입니다.
리모델링시 비내력벽을 완전 제거하여 내부구조를 완전히 바꿀수 있다면 (넓은 거실, 넓은 부엌, 넓은 화장실을 기본 concept로 한다면) 세대주로부터 많은 동의가 있으리라 생각됩니다.
혹은, 완전한 실내 개조로서, 기존의 1층에서 2층으로 올라가는 계단실을 없애다면, 1층 안방과 욕실의 면적증가가 예상되며, 안방에 부속된 부부전용침실을 신설할수 있으며, 신설1층/2층 계단실은 확장된 거실에 설치하는 방안도 생각할수 있습니다.
또한, 최근의 천장 에어콘 및 A/C 박스 (실외기)의 설치는 아파트 외관의 통일성을 기할수 있으리라 생각됩니다.
6. 올림픽 아파트 2,3 단지는 부채꼴 모양(방사성)으로 펼쳐져 있으며, 아파트 동과동사이에는 공동 주차장과 찻길이 교대로 배치되어 있습니다.
대대적인 단지 리모델링시 단지내의 교통량과 효과적인 교통흐름을 조사하여 공동지상 주차장이 아닌 교통의 영향을 주지않은 찻길은 공원으로 변경하여, 녹지 공간이 증가한다면 더욱 아름다운 아파트 단지가 되리라 생각됩니다. (최근의 인도와 차도의 완전분리화, 혹은 지상단지의 공원화)
혹은 전체적으로 지하 주차장을 증설하고, 모든 지상면적을 공원화한다면 단지전체적인 조화가 어울리리라 생각합니다.
7. 올림픽 아파트는 자체적으로 지하주차장을 가지고 있고, 40평형 이상의 아파트 세대주에게는 법정 주차장이 지정되 있습니다.
1988년 당시에는 계산에는 충분한 주차장 시설였으나, 현재는 포화상태로 되어있습니다.
30평형세대나 1층아파트 세대에는 이들을 위한 법정주차장이 지정되어있기 않은 현실에서, 현존의 지하주차장의 면적을 증가시킬수 있는 방안 (지하2층 주차장? 가능할지는 모르겠지만)역시 기존의 세대주들에게 리모델링의 장점을 홍보할수 있는 방안일것입니다.
(기존의 법정주차장 세대주들에게는 2대의 공간확보와 기존의 법정주차장 미확보세대들에게는 1대의 주차공간확보, 이 경우 2단지내의 단층구조아파트 (30평형대) 세대주들의 동의확보가 쉬울수 있슴)
지난 10여년간 살면서 이렇게 시정하면 좋겠구나 하는 여러 가벼운 상상을 두서없이 정리하였습니다.
물론 제 생각은 상상일뿐, 현실은 철저히 다르리라 생각됩니다.
광범위한 리모델링을 원하는 사람도 있을것이고, 원치 않는 사람도 있을 것입니다.
전문가분들의 철저한 조사, 준비, 제 짧은 생각보다 더 좋은 대안은 이러한 현실을 극복하는 길일것입니다.
건설교통부와 서울시의 리모델링 우선정책이 아직 정착하지 못하였지만 (제도 미비, 용적율 문제등등) 언젠가는 대단지 아파트의 리모델링이 각광받는 날이 오리라 생각합니다.
만약에 오륜동 올림픽 선수촌 아파트가 전체적이고 대대적인 리모델링을 필요로 하는 날이 왔을때, 귀사에서 올림픽 선수촌 아파트 리모델링에 참가하여, 더욱더 살기좋은 아파트, 건축적 아름다움과 조형미가 살아있는 아파트, 후손에 물려주고 싶은 있는 아파트를 만들어 주었으면 합니다.
다시한번 귀사의 건승을 바랍니다.
긴 글을 읽으시느라 수고 하셨습니다.
사족 하나.
올림픽 선수촌 아파트의 공기가 서울시 어느지역보다 특별히 좋지는 않습니다.
선수촌 아파트의 공기가 좋다는 얘기는 송파구의 공기 혹은 서울시의 대기 역시 좋다는 의미와 같을것입니다.
서울시내에서 공기오염도의 차이는 상존하나, 공장지역을 제외한 지역에서 객관적인 자료없이 오염도를 논하는것은 개인의 주관적 견해이며, 서울시내의 대모산 주변, 우면산 주변 혹은 도봉산 주변이 공기 혹은 대기가 더 좋을수도 있습니다.
