[이슈현장]기반시설부담금, 끄떡없는 강남 재건축
[부동산뱅크 2005/11/17 - 조회:29,517]
강남 재건축 아파트 값이 기반시설부담금이라는 악재에도 불구하고 강세를 이어가고 있다. 지난 7월 둘째 주 평당 2,966만 원까지 치솟았던 강남권(강남, 강동, 서초, 송파) 재건축 아파트 호가는 8.31 대책을 기점으로 하락, 두 달 만인 10월 둘째 주 평당 2,722만 원으로 주저앉았다. 하지만 10월 10일 저점 통과 후 5주 연속 상승세를 이어가며 11월 셋째 주 현재 2.41% 상승한 평당 2,787만 원까지 회복한 상태다. 같은 기간 강남권 일반 아파트는 평당 1,759만 원에서 1,757만 원으로 -0.08% 하락했다.
이에 대해 대부분의 전문가들은 급매물이 소진되는 과정에서 나타난 일시적인 현상이라는 분석을 내놓았다. 값 싼 매물이 모두 처리되고 높은 금액의 아파트만 남게 되면서 가격이 오른 것처럼 보인다는 것. 하지만 일선 부동산 관계자들의 의견은 다르다. 서초동 우성2차 인근 S공인 김 모 대표는 “아직 매도호가와 매수호가의 차이는 있지만 시장 분위기는 매도자 우위로 완전히 돌아섰다”고 말해 가격 상승이 일시적 착시 현상만은 아님을 시사했다.
실제 6억 원까지 떨어졌던 강남구 대치동 은마아파트 31평형은 얼마 전 7억 5,000만 원에 거래가 됐다. 6억 8,000만 원에 급매물이 나오기도 했던 34평형도 2억 원이 올라 8억 8,000만 원까지 거래된 상태다. 소망공인 임정문 대표는 “몇 주 전부터 아파트 가격이 상승세를 보이자 집 주인들이 매물을 모두 거둬들인 상태”라며 “하루 2~3명 정도는 직접 방문해서 매수 의사를 보일 정도로 적극적이지만 매물이 없어 실제 거래는 이뤄지지 않는다”고 전했다.
인근 E공인 관계자 역시 “가격이 오름세로 바뀌자 마음이 급해진 일부 매수자들은 31평형은 7억 7,000만 원, 34평형은 9억 원까지 가격을 제시하며 계약만 이뤄지게 해달라고 부탁해 온다 ”고 말했다. 이어 “8.31 대책 직후에는 가격이 더 떨어지기 전 팔아야 하느냐는 매도 문의가 많이 들어왔지만, 얼마 전부터는 더 오르기 전에 사두려는 매수 문의의 비중이 늘었다”고 덧붙였다.
이러한 시장의 움직임은 재건축 사업에 악재가 될 ‘기반시설부담금에 관한 법률안’이 지난9월 30일 발의, 구체적 논의가 이뤄지고 있는 와중에 나타나고 있어 더욱 주목 받고 있다. 기반시설부담금제는 건물의 신·증축, 재건축, 재개발 등으로 유발되는 도로 등의 기반시설 설치 비용 일부를 사업 시행자가 부담하는 제도로써 땅값이 비싼 강남권의 경우 가구별로 수 천만 원에 이르는 추가 부담금이 발생할 것으로 보인다.
이에 따른 수익성 악화에도 재건축 아파트의 가격이 오르고 있는 것은 현장에서 일을 보고 있는 중개업자들조차도 당혹스럽다는 반응이다. 하지만 투자자가 아닌 실수요자 위주로 시장이 재편되면서 나타나는 자연스런 현상이라는 주장도 있다. 개포동 개포공인 채은희 대표는 “투자를 목적으로 매입한다면 당연히 기반시설부담으로 빚어질 수익률 악화를 계산해 매입을 다시 한번 생각해보겠지만, 최근에는 순수하게 강남에 내 집 마련을 목적으로 사는 사람들이 대부분으로 수익률은 크게 생각하지 않는다”고 설명했다.
실수요자들의 매수세에 힘입어 개포주공1단지 가격 상승에도 탄력을 받고 있다. 기반시설부담금에 관한 법률안이 발의된 직후 10월 첫째 주 1단지 평균 평당매매가는 3,963만 원이었던 것에 반해 11월 셋째 주 현재 평당매매가는 4,329만 원으로 9.23% 상승했다. 이 수치는 같은 기간 재건축 단지 상승률 중 강동구 상일동 고덕주공3단지 11.06%에 이어 두 번째로 높다.
2주 전 1단지 64동 17평형을 9억 원에 계약했다는 입주 예정자는 “가격이 더 떨어질 것으로 예상해 매입을 미뤄왔지만, 가격이 계속 상승해 서둘러 계약을 마쳤다”며 “8억 5,000만 원에 매수 기회가 있었지만 기회를 놓쳐 결국 5,000만 원의 손해를 봤다”며 아쉬움을 나타냈다. 개포공인 채 대표는 “실수요자들은 입주권 주택간주, 1가구 2주택 양도세 50% 적용, 보유세 강화 등 어느 규제에도 걸리는 게 없어 가격이 더 오르기 전 매입을 서두르고 있다”고 전했다. 실제 이 아파트 17평형의 경우 11월 14일 현재 9억 2,000만 원으로 오른 상태다.
총 5,040가구의 대단지라 매물은 꾸준하지만 매수세에 불이 붙자 매물을 구하려는 부동산의 움직임도 바빠졌다. 수 십 통의 매수 문의 전화를 받았다는 H공인 오 모 실장은 “물건을 팔려는 사람들은 한정돼 있지만 찾는 사람들이 점차 늘어나 매물 구하는데 열을 올리고 있다”고 설명했다.
매수자가 늘어나자 물건을 구하는 부동산이 늘고 있다
반면, 제2롯데월드 호재로 가격이 급등했던 송파구 잠실동 주공5단지는 지금은 매수세가 끊긴 상태다. 34~36평형까지 평형 별로 2~3개 정도의 매물이 나와 있지만 갑작스레 오른 가격에 망설이는 수요자들이 많은 것. 한때 전 평형에 걸쳐 1~2억 원 가량 가격이 빠졌지만 현재는 34평형 9억 5,000만 원, 35평형 10억 3,000만 원, 36평형 12억 원에 호가가 형성된 상태다. 하지만 매수 문의만은 꾸준하다는 게 인근 공인중개사들의 설명이다.
송파공인 최명섭 대표는 “전체적인 부동산 가격은 하락세로 접어 들겠지만 선호 지역의 가격은 꾸준히 오를 것이라는 생각에 지금이 바닥이 아닌가 생각하는 사람들도 있다”며 “워낙 거래 단위가 크기 때문에 평당 100만 원 선으로 예상되는 기반시설부담금 때문에 거래를 망설이는 사람은 없다”고 전했다.
8.31 대책 후 강남권 중 가격 하락폭이 가장 적었던 서초구. 대책 발표 직전 평균 평당매매가 2,541만 원에서 현재 2,488만 원을 기록하며 -2.1%의 변동률을 나타냈다. 강남구 -4.4%, 강동구 -4.1%, 송파구가 -4.8% 하락한 것에 비해 절반 수준이다. 서초구가 이러한 선방을 하는데 가장 큰 역할을 한 곳은 서초동 우성2단지이다.
33~52평형으로 대형 평형이 주력인 우성2단지는 평형 별로 2,000~3,000만 원 가량 빠졌다가, 3주 전부터 가격이 오름세로 돌아서며 대책 전보다도 가격이 오히려 높아진 실정이다. 부동산뱅크 서초점 관계자는 “43평형, 52평형 대형 평형 위주로 찾는 사람들이 많지만 매물은 나오지 않는다”며 “매물 없이 호가만 43평형은 11억 원, 52평형은 12억 원까지 올랐지만 물건만 나오면 계약하겠다는 매수 대기자는 많다”고 말했다.
인근 S공인 김 대표는 “가격이 일주일 사이에도 수 천만 원이 뛰고 있는 상황에서 추후 기반시설부담금을 물더라도 지금 사놓는 게 손해보지 않는 길이라는 생각에 매수에 나선 사람들이 많다”며 “이러한 분위기를 감지한 매도자들은 하루가 멀다 하고 호가를 올리고 있어 한동안 가격은 상승세를 이어갈 것”이라고 전했다.
부동산뱅크 박선옥 기자 pso9820@neonet.co.kr
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