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지하철 5호선 재개발, 뉴타운 호재로 인기↑

[부동산뱅크 2006/09/19 - 조회:30,186]

지하철 5호선 역세권 재개발 구역은 뉴타운으로 개발 되는 곳이 많은 것이 특징이다. 뉴타운 재개발 구역은 계획적이고 체계적으로 개발되기 때문에 추후 다른 구역에 비해 가격 상승폭이 클 것으로 기대된다. 사업진행이 빠른 지하철 5호선 역세권 재개발 구역의 시장동향에 대해 알아본다.

◆방화뉴타운 6구역= 강서구 방화동 608-98번지 일대 9,489평 규모로 지하철 5호선 송정역이 걸어서 8분 거리에 있다. 또 2008년 말 개통예정인 지하철 9호선 방화사거리역(가칭)이 걸어서 3분 거리에 있는 역세권 구역이다.

6구역은 방화뉴타운 내 다른 8개의 계획관리구역에 비해 노후도가 심해 2008년부터 사업이 가능하지만 현재 추진위원회 구성도 안돼있는 사업초기 상태다. 뉴캐슬공인 김연일 대표는 “시와 구청의 적극적인 지원이 없어 사업이 지지부진 한 상태지만 지하철 9호선 개통이 다가오면서 사업도 빠르게 추진될 것으로 보인다”고 전했다.

방화뉴타운은 재건축 사업으로 진행돼다 보니 수익성 등이 다른 뉴타운에 비해 떨어진다는 우려의 목소리도 흘러나오고 있다. 뉴타운 실시계획승인 당시 재개발 보다는 재건축 사업이 메리트가 더 높았기 때문이다.

Y공인 관계자는 “방화뉴타운은 지난 6월 재정비촉진지구 요건인 15만 평을 넘기기 위해 공항고 앞 폭 20m 길이 1㎞ 초원로를 구역에 편입시켰다”며 “재정비촉진지구로 지정을 받아 재건축사업에서 재개발 사업으로 기본계획을 전환해야 수익성을 바라볼 수 있다”고 내다봤다.

뉴캐슬 공인 김대표는 “지분쪼개기가 거의 없어 40평 이상의 단독주택들이 많이 밀집해있는데다 방화뉴타운 15만 5,000평에 7,500~8,000여 가구가 공급되는데 비해 조합원 수는 3,500여 명에 불과해 충분한 수익성이 기대된다”고 설명했다.

6구역의 지분시세는 10평 안팎이 평당 2,000만 원선, 10평대 평당 1,500만~1,800만 원선, 20평형대 1,300만~1,400만 원선, 30평형대 1,200만~1,300만 원선, 40평형 이상이 900만~1,000만 원선이다. 뉴타운 공인 관계자는 “6구역의 경우 지역이 평지인데다 역세권, 사업속도 등의 영향으로 다른 구역에 비해 평당 200만~300만 원 가량 비싸다”고 전했다.



◆방화뉴타운 긴등마을구역= 방화뉴타운 긴등마을은 1만 여 평 규모로 8차선 도로 하나를 사이에 두고 6구역과 마주하고 있다. 지하철 5호선 송정역과 9호선 방화4거리역(가칭)을 모두 이용할 수 있다.

지난해부터 사업을 추진이 가능한 긴등마을은 방화뉴타운구역 중 가장 사업이 빠르게 진행되고 있다. 현재 이 구역은 구역지정 변경을 위한 주민동의서를 받고 있는 상태다. 기존 긴등마을 구역에 포함돼 있던 공항아파트가 마곡지구로 편입을 원하면서 재건축 사업 탈퇴를 요구하고 있는 상황이다. 마곡지구로 편입되면 30평형대 아파트로 무상 이전이 가능하기 때문이다.

조합관계자는 “구역지정을 위한 충족 동의율(2/3)까지 10표 가량 부족한 상황으로 올해 구역지정이 확정돼 내년 초쯤 조합설립인가를 받을 것으로 기대하고 있다”고 전했다.

공항아파트 탈퇴는 긴등마을에서는 오히려 반기고 있는 상황이다. 약산공인 이명열 소장은 “공항아파트가 재건축 조합에서 탈퇴하게 되면 공항아파트 옆으로 20m짜리 도로가 생기고 조합원수도 줄어들기 때문에 수익성이 더 크다”고 전했다.

이곳에는 25평~58평형 약 500가구가 들어설 계획으로 GS건설에서 입질을 하고 있는 상황이다. 현재 조합원수는 307명으로 30~40평형대 배정이 가능할 것으로 예상된다. 빌라, 다가구, 아파트가 혼재돼 있지만 매물로 나온 것은 40평 이상의 구옥들이 대부분을 차지하고 있다. 40평 구옥의 경우 평당 1,200만~1,300만 원선에 가격이 형성돼 있다. 10~20평대 빌라는 평당 2,500만 원 선으로 호가가 터무니없이 비싸 사실상 거래는 이뤄지지 않고 있다.

약산공인 이 소장은 “긴등마을구역은 지분쪼개지 않은 단독주택들이 많은 비중을 차지하고 있는데다 마곡지구와 바로 맞닿아 있어 추후 수익성이 기대된다”고 전했다.



◆아현뉴타운 재개발 3구역= 아현뉴타운은 마포구 아현동 633번지 일원 32만 9,000평 규모로 주택재개발사업, 도시환경정비사업, 주택재건축 사업으로 나눠 개발이 진행된다. 이중 아현3구역은 6만 2,770평으로 아현뉴타운의 20%가량을 차지하고 있고, 추진중인 염리구역, 공덕5구역 등 재개발 사업을 추진하고 있는 구역 가운데 사업속도도 가장 빠르다.

지하철 5호선 애오개역과 지하철 2호선 아현역을 걸어서 5분 이내에 이용할 수 있는 더블 역세권이다. 또 신천로와 마포로를 통해 광화문, 용산, 여의도로 진입이 수월하다. 입지요인은 좋은 반면 구역의 평균경사도가 심한 것이 한가지 흠으로 지적된다.

3구역은 지난해 말 구역지정을 받고 8개월 여 만에 조합설립 인가를 받았다. 현재 삼성물산과 대우건설이 시공사로 내정돼 25평~43평형 3,329가구가 들어설 계획이다. 뉴타운촉진지구로 지정을 받게 되면 용적률 완화로 60평형대까지 지을 수 있다는 게 인근중개업자들의 설명이다.

이곳의 지분시세는 10평 안팎이 2,500만 원선, 20평형대 2,000만 원선 30평형대가 1,500만 원선이다. 이는 1년 전 평당 1,200만~1,300만 원 가량 했던 것이 평당 2,000만 원까지 오른 것. 일신공인 관계자는 “너무 오른 가격 탓에 매도세와 매수세가 모두 관망하는 분위기다”고 전했다.

신창공인 안재옥 대표는 “이 구역은 20평 미만 다가구 주택이 많이 있어 최소 15평이상 지분을 가지고 있어야 30평형대, 30평형 지분을 가지고 있어야 40평형대 아파트로 배정받을 가능성이 크다”고 전했다. 이어 “현재 조합원 수는 2,500여 명으로 인근의 아현2구역, 공덕구역에 비해 일반 분양물량도 많이 나올 것으로 내다본다”고 덧붙였다.



◆북아현뉴타운 재개발 20구역= 북아현뉴타운은 서대문구 북아현동 170번지 일대 25만 평 규모에 6개의 구역이 있다. 이중 충정로 냉천구역은 지난 7월 분양을 했고, 나머지 북아현17~21구역의 사업 속도는 비슷한 상태다. 이중 북아현 20구역은 지하철 5호선 충정로역과 2호선 아현역을 걸어서 5분 이내에 이용이 가능하다.

북아현1동 620번지 일대 1만 9,000평 규모의 북아현20구역은 지난 8월 시공사로 선정된 삼성대림 컨소시엄이 25평~46평형 1,110가구를 공급할 계획이다. 지역이 다른 북아현 구역에 비해 완만한 것이 특징이다.

이 구역은 20평 이상의 단독, 다가구 주택들이 상당수를 차지하고 있는데다, 지분쪼개기를 법으로 금지한 이후 재개발 기본계획이 세워졌기 때문에 쪼갠지분이 없는 것이 특징이다. 현재 다가구 주택을 기준으로 5~6평짜리 지분이 평당 2,500만~3,000만 원선, 20평짜리가 평당 1,500만~1,600만 원선, 30평 이상은 1,350만~1,400만 원선에 시세가 형성돼 있다. 도하공인 이상수 대표는 “시공사를 선정한 이후 지분을 구해달라는 문의는 많이 있지만 가격이 더 뛸 것이란 기대감 때문에 파는 사람이 거의 없어 매물품귀현상을 빚고 있다”고 전했다.

현재 이곳의 분양대상 조합원은 780여 명으로 일반분양 물량이 많이 나올 전망이다. 도하공인 이 대표는 “지금의 계획대로라면 일반분양분이 300~340여 가구가 나올 것으로 예상되기 때문에 조합원들은 30평형대로 배정받는데 큰 어려움은 없을 것으로 보인다”고 전했다.

그러나 올 연말이나 내년 초쯤 세부 뉴타운 개발계획이 나올 경우 구역이 수정될 가능 성도 배제할 수 없다. H공인 관계자는 “현재 구역별로 시공사 선정이 다 끝난 상태지만 연말께 구체적인 개발 계획이 나와야 모든 것이 확정됐다고 볼 수 있다”면서 “일부 계획이 변경될 가능성이 있다는 점은 입주 예정자와 투자자가 신중히 고려해야 한다”고 조언했다.





부동산뱅크 이정민 기자 leejm@neonet.co.kr
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