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아현뉴타운, 강북＇진흙속 진주＇될까?

[부동산뱅크 2006/04/13 - 조회:10,783]

건교부는 지난 3일 도시재정비촉진을 위한 특별법(이하 도촉법) 시행령과 시행규칙 등을 입법예고했다. 7월부터 시행에 들어갈 이 법안은 재개발구역 지정요건, 중대형 주택비율 완화, 용도지역 변경, 용적률 완화 등을 내용으로 투자자들의 눈길을 강북 뉴타운 지구로 돌리게 했다. 특히 아현뉴타운은 지난 12월 예상보다 빠른 구역지정으로 주목을 끈 아현3구역을 축으로 몸값을 높이고 있는 지역. 이 뉴타운은 최근까지 ‘진흙 속에 진주’로 묻혀 있어 비교적 초기 자금이 크지 않은데다 입지여건 또한 우수해 강북 시대를 이끌어 갈 주역으로 점쳐지고 있다.

도심 연계성 뛰어나
아현3구역 거래 꾸준

마포구 아현동 633번지 일대에 자리잡은 아현뉴타운(2013년 11월 완공예정)은 마포로, 서강로, 대흥로, 신촌로를 경계로 35만 평 규모의 덩치를 자랑한다. 지하철 2호선 아현역, 이대역, 5호선 애오개역, 5호선과 6호선의 환승역인 공덕역, 6호선 대흥역 등으로 둘러싸여 어느 곳에서나 도보 10분이면 지하철을 이용할 수 있는 거리에 놓여 있다. 여기에 3차 뉴타운 북아현뉴타운과 종로, 시청 등이 차량으로 10분이면 이용할 수 있는 위치에 있어 입지 면에서 높은 투자성을 확보하고 있다. 또 인근 서강대, 이화여대, 연세대뿐 아니라 자립형 사립고(2008년 개교예정)도 들어설 예정에 있어 풍부한 교육 인프라까지 예상되고 있다.

아현뉴타운 내 재개발 구역 중 가장 규모가 큰 아현3구역은 인근 아현2구역, 공덕5구역, 염리구역 등과 비교해 빠른 사업 추진으로 거래도 꾸준히 살아나고 있다.

아현3구역 내 중개업자는 “지난 해 말 이후 지분 손 바뀜이 꾸준히 이어지고 있다"고 말했다. 그는 이어 “매수문의는 많으나 매물이 부족한 형편”이라면서 “주로 인근 지역인 마포, 용산 등에서 투자자들이 많이 오고 있다”고 전했다.

이 지역은 도촉법 윤곽이 드러나기 시작한 지난해 말부터 사업 규제 완화에 대한 기대감으로 지분가가 꾸준히 상승세를 탔다. 그러나 이번 시행령 발표로 6평 이상 지분의 경우 거래 허가를 받아야 할 것으로 보이면서 재정비촉진지구 지정 역시 무턱대고 기대할 수만은 없다는 게 현장의 목소리다.

인근 성실공인 관계자는 “도촉법 시행령 발표가 이 일대에 호재로 인식되는 반면 재정비촉진지구로 지정되면 6평 이상 지분 거래 시 구청의 허가를 받아야 한다는 점이 시장에 위축요인으로 작용하는 것도 사실”이라고 말했다.

삼성공인 관계자는 “40평으로 들어갈 수 있는 20, 30평이 넘는 지분 보유자들은 이 같은 분위기에 크게 좌우되지 않고 있다”면서 “그러나 30평 가량을 받을 수 있는 6평~25평 미만인 지분 매도자들은 토지거래 허가대상이 될 경우 팔고 나가고 싶어도 못나가는 경우도 생기지 않겠냐는 반응도 많은 편”이라고 전했다. 현재 10평짜리 대지지분의 경우 평당 2,000만~2,500만 원 선. 이는 작년 12월 구역 지정 이후 평당 200~250만 원 가량 오른 가격이다.

6평 이상 토지거래허가, 매수세 위축
일부 주변 아파트로 투자방향 선회

그러나 아현3구역을 제외하고는 아현뉴타운 내 나머지 재개발 구역에는 뚜렷한 거래세 없이 시큰둥한 표정만 가득하다. 현재 추진위 승인단계에 머물러 있는 공덕5구역은 지분 거래보다는 기존 아파트를 찾는 수요자가 더 많은 편이다.

공덕5구역 인근 M공인 관계자는 "공덕5구역에는 쪼갠 지분이 워낙 많은데다 일반 분양물이 적어 지분 투자는 많지 않은 편”이라고 전했다. H공인 관계자는 “이 지역은 비교적 투자하기 안정성 있는 아파트에 투자자들의 관심이 더 쏠리고 있다”며 “주변 아파트 값은 작년 10월 이후 꾸준히 가격이 오르고 있는 추세”라고 전했다. 현재 래미안 공덕3차 32평형은 작년 말 대비 2,000만~3,000만 원 가량 오른 5억 5,000만 원 선에 거래가를 형성하고 있다.

지난해부터 도촉법이 이 지역에 호재로 작용할 것이라는 기대로 올라버린 지분의 매도호가도 매수세를 얼어붙게 만드는데 한 몫 했다. 인근 C공인 관계자는 “강북 재개발 구역은 주로 소액 투자자들이 관심을 많이 갖는 투 자처”라며 “현재 대지지분 20평짜리가 2억 3,000만~2억 6,000만 원에 나오고 있으나 이미 오를 대로 올라버린 매도호가에 투자자들이 망설이는 경우가 많다”고 설명했다.

공덕5구역과 함께 추진위 승인단계에 머물러 있어 사업추진이 느린 염리구역은 투자자들의 발길이 뜸한 편이다. 인근 D공인 관계자는 “재정비촉진지구로 지정되면 가격이 오를 것이라는 기대심리는 팽배해 있으나 매수문의가 많지 않아 거래는 뜸한 편”이라고 말했다. “찾는 사람은 없으나 개발 호재에 따른 기대심리와 인근 지역 영향으로 오른 매도호가에 매물 소진이 쉽지 않다”고 전했다. 이 구역 10평짜리 지분은 현재 평당 1,300만~1,500만 원 선에 거래가가 형성돼 있다.

부동산뱅크 최윤희기자 yuny0807@neonet.co.kr

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