2006년 내집마련 전략은?
[부동산뱅크 2005/12/29 - 조회:67,953]
자고 나면 뛰어 있는 집값에 서민들의 한숨 소리가 깊어지고 있다. 월급만 모아서는 서울에 아파트 한 채 마련하기 힘들다는 자조 섞인 목소리까지 나오고 있는 실정이다. 하지만 뜻이 있는 곳에 길이 있는 법. 평소 꾸준히 아파트 관련 정보를 수집하고, 발품을 팔아본다면 내 집 마련의 꿈이 요원한 것만은 아니다. 평범한 소시민이 내 집 마련의 꿈에 한발짝 다가설 수 있도록 부동산표준 부동산뱅크에서 내 집 마련 전략에 대해 3회에 걸쳐 집중 해부한다.
■ 보유자금 1억 원
결코 적지 않은 금액이지만 서울에서 1억 원 가량의 아파트를 찾기란 여간 어려운 것이 아니다. 그나마 찾을 수 있는 아파트는 외곽에 위치한 오래된 아파트이거나 소형 아파트 정도.
이런 아파트는 사두더라도 가격 상승이 크지 않고 불황기에는 가장 먼저 가격이 떨어지는 경우가 태반이다.
때문에 1억 원 가량의 자금을 보유한 사람이라면 집을 사기 보다는 청약저축에 가입, 유망 분양물량을 노리는 게 좋다. 특히 투기과열지구 내에서 분양하는 전용면적 25.7평 이하 중소형 아파트는 75% 이상이 35세 이상 5년 무주택세대주에게 우선 공급되므로 무턱대고 주택을 구입하는 것 보다 무주택 요건을 갖추는 것이 내 집 마련에 유리하다.
굳이 집을 사야겠다면 개발예정지나 불황에 강한 요건을 갖춘 단지를 고르는 안목이 필요하다. 또 가격이 오르더라도 큰 폭으로 오르는 일은 흔치 않으므로 제 값을 다 치르기 보다 급매물 위주로 싼 값에 계약해야 손해 보는 일을 피할 수 있다. 이런 관점에서 내년 하반기 이후로 내 집 마련 시기를 가늠해볼 수 있다. 2006년부터는 종합부동산세가 강화되고, 1가구 2주택의 양도세가 실거래가로 산정됨에 따라 비강남권 소형 평형 매물의 출현이 본격화될 수 있기 때문이다.
싼 값에 집을 구한다 해도 가격 급등 가능성이 높지 않으므로 가급적 대출을 자제해야 한다. 전 세대원이 생애 한번도 주택을 소유한적이 없을 경우 생애최초주택구입자금대출을, 일정한 소득이 있는 근로자라면 근로자서민주택자금대출을 통해 저리로 자금을 빌릴 수 있다. 대출금은 보유금액의 50%가 넘지 않고 집값의 40%가 넘지 않는 5,000만 원 이하가 적당하다. 그 이상일 경우 이자 부담이 커지고 이자액 이상 집값이 오르지 않아 손해를 볼 수 있다.
최근 가장 많은 주목을 받고 있는 강서구는 저평가된 아파트가 많아 저렴하게 내 집을 마련할 수 있다. 그 중 가양동 도시개발3단지 18평형은 9,000~1억 500만 원 선에 거래되고 있어 대출 없이도 매입 가능하다. 총 1,556가구의 대단지로 15~22평형으로 구성돼 있다. 단지 앞에서 바로 가양대교로 진입 가능해 올림픽대로, 강변북로를 이용한 강남권 및 경기 지역으로의 접근성이 좋다. 인근 홈플러스, 까르푸, 목동이대병원 등의 편의시설이 있으며 가양초, 탑산초, 공진초, 공진중, 경서중, 마포고 등으로 통학이 가능하다. 일부 동에서 한강 조망이 가능하며 200m 거리에 구암공원이 있어 주변이 쾌적하다. 5호선 발산역에서 버스를 타야 하는 불편함이 있으나 2008년 9호선(907공구)이 개통될 경우 걸어서 5분이면 역 이용이 가능하다.
인근에 있는 도시개발2단지 21평형 역시 1억 3,000만~1억 4,500만 원의 금액으로 들어갈 수 있다. 소형 위주의 단지 구성과 도시개발공사에서 지은 탓에 임대 아파트라는 선입견으로 인해 가격이 낮은 편이다. 하지만 1·2단지에는 임대 단지가 들어서 있지 않은데다 5층 이상부터는 한강 조망까지 가능하다. 공진초, 양천초, 성재중, 등명중, 마포고와 가깝다. 도보 7분 거리에 9호선(906공구)가 들어선다. 총 1,624가구 규모에 15~21평형으로 이뤄져 있다.
도봉구 창동에 위치한 상아2차는 2007년 문을 열 창동 민자역사 역세권 단지로 수혜가 예상된다. 현재 25평형 거래가가 1억 2,000만~1억 4,500만 원 선. 지난 1998년에 입주해 다소 오래됐지만 소형 평형까지 계단식으로 지어졌다는 장점이 있다. 총 427가구의 중소단지지만 1년 먼저 입주한 694가구의 상아1차와 함께 있어 대단지의 효과를 누릴 수 있다. 창동초, 창일초, 창북중, 신일고 등이 걸어서 10분 거리에 있고, 하나로마트, 이마트, 상계백병원 등의 편의시설을 이용할 수 있다.
학군을 따져봐야 하는 수요자라면 강북의 대치동이라 불리는 중계동 주공5단지를 노려볼 만하다. 학원가로 유명한 은행사거리와 접해 있으며 원국초, 불암초, 원광초, 을지초, 불암중, 상계중, 중계중, 상명여고, 서라벌고 등 학군도 뛰어나다. 지하철 4호선 상계역과 걸어서 10분 정도 소요된다. 총 2,328가구로 15~31평형까지 있으며 17평형이 8,000만~9,000만 원 으로 1억 원 미만으로 살 수 있다.
노원구 상계동 은빛2단지는 총 1,313가구로 17~25평형까지 구성돼 있다. 지하철 7호선 수락 산 역과 도보 5분 거리에 위치했으며 2008년 개통되는 외곽순환고속도로 의정부IC와 북쪽으로 1.5km 정도밖에 떨어져 있지 않다. 현재 동부간선도로를 이용해 강남권 출근을 하는 사람이라면 외곽순환도로를 통해 30분 가량 절약할 것으로 기대된다. 21평형이 1억 1,100만~12,500만 원 선에 가격이 형성돼 있으며 25평형 역시 1억 3,900만~1억 5,250만 원에 구입 가능하다.
■ 보유자금 2억 원
보유자금이 2억 원 정도라면 은행 대출까지 염두에 둘 경우 비교적 선택의 폭이 커진다. 대출 비율을 아파트값의 40% 수준에서 유지한다고 할 때 최대 1억 5,000만 원까지 대출을 받더라도 무리가 없다. 자기 자본과 대출금을 합칠 경우 3억 5,000만 원 이하 아파트를 선택할 수 있는 셈이다.
하지만 아파트값이 천정부지로 치솟은 상태에서 어느 지역에서나 3억 5,000만 원 이하의 아파트를 찾을 수 있는 것은 아니다. 게다가 1억 5,000만 원의 대출을 받았을 경우 매달 이자 부담만 70만 원에 이른다. 이런 경우 당장 편의시설이 갖춰져 가격이 높은 단지보다는 개발 호재가 있어 가격 상승 가능성이 높은 아파트를 선택하는 게 좋다.
급매물을 잡아 초기 자금을 최소로 할 수 있다면 좋겠지만 3억 원 전후한 아파트는 소형 단지와 달리 급매 출현이 잦은 편이 아니다. 그러므로 꼭 필요한 경우가 아니라면 발코니 확장이나 불필요한 인테리어 등으로 매매가격이 높은 물건의 계약은 지양하는 게 바람직하다.
3억 원 가량의 금액으로 사기에 다소 작은 평형이지만 마포구 성산동 유원시영 25평형은 상암DMC 개발 호재와 리모델링 가능성이 대두되며 가치가 수직 상승 중에 있다. 25평형 단일 평형으로 총 1,260가구가 지어졌다. 지하철 6호선 월드컵경기장역과는 5분 거리에 있고 월드컵공원, 하늘공원, 평화의공원 등 쾌적한 주변 환경을 자랑한다. 까르푸, 마포농수산물센터 등의 편의시설이 잘 갖춰져 있고 망원초, 성원초, 신북초, 중암중, 경성중, 성사중, 경성고 등으로 통학 가능하다. 25평형 2억 9,000만~3억 1,500만 원 선.
성동구 하왕십리동의 무학현대는 2억 4,500만~2억 9,000만 원에 32평형을 매입할 수 있다. 지난 1993년에 입주한데다 32평형 단일 평형, 총 277가구의 소형 단지이지만 대출 금액이 크지 않다는 장점이 있다. 마주하고 있는 왕십리뉴타운과 지난 10월 개통한 청계천의 간접적인 수혜 지역에 속해 있다. 학군이 좋지 않은 성동구지만 단지 바로 앞에 무학초가 있으며 무학중, 무학여고, 성동고 등과 가깝다.
한창 개발 중에 있는 강북에서도 알찬 단지를 찾아볼 수 있다. 강북구 미아동 SK북한산시티는 총 5,327가구로 마치 이름과 같이 시티를 이루고 있는 듯 큰 규모를 자랑한다. 24~43평형으로 이뤄져 있으며 그 중 33평형은 2억 1,500만~2억 6,250만 원으로 비교적 저렴한 가격이 형성돼 있다. 현재 지하철 4호선 미아삼거리역에서 버스를 이용해 10분 이상 들어가야 한다는 불편이 있으나 2011년 경전철이 단지 앞으로 지날 예정에 있어 불편함에 해소될 전망이다. 삼각산초·중, 미양초, 영훈중·고, 신일중·고, 혜화여고 등의 학교가 있으며 롯데·현대·신세계 백화점과 고대안암병원, 서울대병원 등의 편의시설을 갖췄다.
아직 개발이 덜 된 강서구 마곡동 벽산 아파트는 3억 5,000만 원으로 42평형 진입이 가능하다. 지난 20일 발표한 ‘마곡 R&D 시티’의 배후단지 중 하나로 지난 1999년 입주했다. 479가구의 중형 단지로 25~42평형으로 구성됐으며 한강 조망이 가능하다. 궁산공원과 한강시민공원 이용이 가능하며 지하철 9호선 906공구가 단지 인근에 공사 중이다. 양천초, 성재중, 명덕여고, 마포고, 경복고 등으로 통학 가능하며 그랜드마트, 88체육관, 이대목동병원 등의 편의시설이 있다.
■ 보유자금 3억 원
3억 원의 자금을 가졌다면 내 집 마련에 과감해질 필요가 있다. 주택담보가치비율(LTV)을 맞춰 대출을 받을 경우 2억 원까지 안전하게 빌릴 수 있다는 전제하에 총 5억 원의 자금으로 집을 고를 수 있다.
이 정도의 자금이라면 평형 선택에 제약이 따를 뿐 서울 어느 지역에서라도 아파트를 구할 수 있다. 일부 지역의 경우 50평대 구입도 가능하지만 강남권에서는 20평대 단지를 선택해야 하는 것. 그 어느 금액보다 지역적 편차가 크다는 사실을 염두에 두고 아파트를 골라야 한다.
직장과의 거리 및 학군, 개인 취향에 따라 선택이 되겠지만 5억 원 이하의 금액으로는 그 지역의 랜드마크로 자리잡고 있는 아파트를 사는 게 좋다. 경기가 좋을 때는 다른 아파트에 비해 가격 상승이 크고, 불황기에도 입소문을 타고 여간해서 가격이 떨어지지 않기 때문이다.
이러한 단지의 특성상 정부 규제에 따라 일희일비하는 경우는 흔치 않다. 그만큼 급매도 찾기 어렵고 불황기에 오히려 매물이 나오지 않는 일이 발생하기도 한다. 그러므로 봄 이사철에 매물이 많이 나올 때를 노리는 것이 매수 포인트 중 하나가 될 수 있다.
장안동 현대홈타운은 뛰어난 조경과 중랑천 조망으로 동대문구의 랜드마크로 자리잡고 있다. 22~50평형으로 이뤄진 2,182가구 규모. 지하철 5호선 장한평역과 도보 10분 거리지만 동부간선도로 진출입이 용이하다. 장평초, 안평초, 장평중, 동대부중, 동대부고와 가깝고 까르푸, 장안시장 등의 편의시설을 이용할 수 있다. 현재 42평형이 4억 1,000만~5억 원까지 거래된다.
마포구 공덕동은 삼성래미안의 텃밭이다. 그 중 지난 2004년 8월에 입주한 공덕동 래미안3차는 총 616가구의 중형단지인데다 강북이라는 지리적 약점에도 불구하고 삼성물산도 최고의 아파트로 꼽을 정도. 조경이 뛰어나고 지하철 5호선 공덕역과도 도보 5분 거리의 역세권 단지로 마포 및 용산 부도심, 도심 등으로의 진출입이 용이하다. 지금까지 래미안의 단점으로 지적되던 층간소음 최소화를 위해 ‘바닥 충격음 저감재’를 시공, 소음 없는 조용한 아파트를 실현하기도 했다. 공덕초, 동도중, 서울여중·고가 인근에 있다. 24~41평형까지 있으며 33평형이 4억 3,000만~4억 8,000만 원 수준.
시범뉴타운 중에서도 첫 입주해 주목을 받은 성북구 길음동 대림e-편한세상. 지난 4월 입주한 새 아파트로 총 1,881가구, 24~43평형으로 이뤄져 있다. 뉴타운 아파트로 나란히 입주를 한 푸르지오보다 평지에 있어 가격 상승에 유리하다는 평이다. 아직은 주변 정비가 덜 돼 있지만 인근 재개발구역으로 잡힌 곳이 많아 앞으로 발전 가능성이 큰 지역 중 하나이다. 미아초, 길음초, 삼성중, 성신여중·고, 동성고, 대일외고 등의 학교로 통학할 수 있다. 38평형을 3억 8,500만~4억 4,000만 원 선에 매입할 수 있다.
작은 평형이지만 강남 입성을 원한다면 서초구 서초동 신동아1차를 눈여겨볼 만하다. 25평형을 2억 4,500만~4억 7,250만 원에 만나볼 수 있다. 현재 안전진단까지 통과한 재건축 단지지만 진행 속도는 그다지 빠르지 않아 투자 목적을 겸비한 실거주에 무리가 없다. 2008년 완공되는 삼성타운의 호재 단지로도 꼽히고 있다. 삼성타운 입주가 시작되면 2만 여명의 삼성그룹 직원들이 상주하게 돼 인근 주택 수요가 많아질 것으로 예상된다. 또 업무시설이 들어옴에 따라 땅값의 가치가 상승, 아파트의 가치 자체가 올라가는 효과도 볼 수 있다. 총893가구로 25~52평형으로 구성돼 있으며 교대부속초, 서이초, 서일초, 서운중, 서일중 등의 뛰어난 학군을 자랑한다.
부동산뱅크 박선옥 기자 pso9820@neonet.co.kr
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