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내 집 마련, 저평가 아파트를 잡아라

[부동산뱅크 2005/11/14 - 조회:82,592]

부동산시장에서 아파트만큼 수요·공급이라는 경제의 법칙에 충실한 상품은 없다. 교육시설, 주거쾌적성, 교통편의 등의 미비로 수요자에게 매력적으로 다가가지 못할 경우 냉정한 평가가 따르기 마련이다. 하지만 시간이 흐르면 아파트도 변하기 마련. 없던 도로나 지하철이 생기기도 하고 주변에 편의시설이 들어서기도 한다. 역세권, 개발호재, 조망권 등을 재료를 안고 있어 다시금 평가되어야 할 저평가 아파트를 살펴본다.

<역세권>

▣강북구 수유동 수유벽산아파트 = 지상 9~15층, 14개 동 26평~44평형 총 1,454가구 대단지로 이뤄져 있다. 우이초, 인수중, 서라벌고 등의 교육시설과 신세계, 롯데, 현대 백화점, 백병원 등을 이용할 수 있다. 이 아파트는 지하철 4호선 수유역까지 마을버스를 이용해야 하는 불편함이 있다. 하지만 수유동에 건설될 경전철 제4역을 걸어서 10분 이내에 이용할 수 있어 교통의 불편함이 해소될 것으로 보인다. 현재 44평형이 2억 5,000만~2억 9,500만 원선에 시세가 형성돼 있다.

▣강서구 가양동 도시개발2단지 = 지상 12~15층, 10개 동 15평~21평형 1,556가구로 이뤄져 있다. 소형아파트와 임대아파트라는 선입관으로 길 하나를 두고 있는 등촌 아파트 17평형 보다 1,500~2,500만 원정도 저렴한 8,500만~9,500만 원선에 거래되고 있다. 다른 단지들은 임대아파트가 있지만 1단지와 2단지는 임대아파트가 전혀 없는데다 5층 이상부터는 한강조망까지 가능하다. 현재는 지하철역 5호선 발산역까지 마을 버스를 이용해야 하는 불편함이 있지만 걸어서 7분 거리에 지하철 9호선 역이 들어설 예정에 있어 이에 대한 불편함이 크게 개선될 것으로 보인다.

▣노원구 중계동 중계무지개 = 지상 7~15층, 18평~26평형 총 2,433가구로 이뤄진 대단지다. 이 아파트는 작은 평형으로 이뤄져 있고, 시영단지라는 기존의 이미지 때문에 가격이 저평가 돼있다. 그러나 지하철 7호선 중계역이 걸어서 5분 거리에 있고, 용도초, 중원초중고 등 교육시설이 잘 갖춰져 있다. 또 22평형의 매매가가 최고 1억 1,000만 원선인데 반해 전세가가 8,000만 원으로 전세비중이 70%에 이를 만큼 주거수요가 풍부한 편이다. 따라서 임대주택 사업으로도 고려해 볼 만한 아파트 단지에 속한다.

▣양천구 신정동 신트리3단지 = 지난 2000년 입주해 지상 9~18층, 8개 동 34평형 단일 평형 총 537가구로 구성돼 있다. 지하철 2호선 신정네거리역과는 걸어서 10분 이상이 걸린다. 목동신시가지 인근에 위치해 있지만 지하철 이용이 불편해 아파트 값이 약세를 면치 못하는 실정이다. 실제 2호선 양천구청역 역세권에 위치한 신시가지 13단지의 35평형이 7억 500만~7억 9,000만 원까지 거래되는 것에 반해 신트리3단지 34평형은 그 절반 수준인 3억 7,000만~4억 3,250만 원 선에 시세가 형성돼 있다. 하지만 2008년 착공에 들어가 2012년 완공 예정인 목동경전철 신트리(가칭)역이 개통될 경우 여의도, 강남 등으로의 접근성이 높아지며 아파트 값의 상승이 예상된다.

▣영등포구 양평동5가 한신 = 지상 18~20층, 10개 동 25평형과 34평형이 들어서 있다. 총 1,215가구 대단지로 지난 1995년 입주했다. 이대목동병원, 한신유통, 프라이스크럽 등의 편의시설이 풍부하고 당산초, 양화중, 양평중, 양정고 등으로의 통학이 가능하다. 한강 시민공원과 선유도가 단지 바로 앞에 위치해 있지만 인근 공장과 공사 현장으로 인해 주거 쾌적성이 떨어지는 편이다. 또 지하철 2호선 당산역과 걸어서 15분 가까이 소요돼 대중교통 이용도 불편해 영등포구 평당매매가 1,098만 원에 비해 크게 떨어지는 평당 825만 원에 가격이 형성돼 있다. 하지만 2008년 지하철 9호선 양평역이 개통될 경우 교통 여건이 크게 향상될 예정이다. 2호선 당산역과 환승 예정인 목동 경전철도 2012년 예정돼 있어 서울 서부와 강남권 진입이 동시에 좋아질 것으로 예상된다. 지하철 공사가 마무리 될 경우 공사로 인한 소음 및 먼지 역시 줄어들 것으로 보여 주거 환경이 개선될 전망이다. 34평형이 2억 8,500만~3억 4,250만 원에 거래된다.

▣중랑구 신내동 중앙하이츠 = 지상 15층, 총 704가구 5개 동 33평형 단일 평형으로 구성돼 있다. 지난 1992년 입주했으며 지하철 7호선 상봉역에서 걸어서 15분이 걸린다. 신내초, 중화초, 신현초·중·고 등으로 통학할 수 있고 대명프라자, 원자력병원 등의 편의시설 이용이 가능하다. 지어진지 10년이 넘은데다 서울 외곽지역에 지어진 탓에 중랑구 평균 평당매매가 676만 원보다 116만 원 낮은 560만 원에 평당가격이 형성돼 있다. 하지만 5분 거리에 들어설 중앙선(청량리~덕소) 망우역이 복합역사 개발 예정에 있어 2007년쯤이면 이 지역이 중랑구의 교통•유통의 중심지로 탈바꿈할 것으로 보인다. 지난 10월 망우역과 환승이 가능한 경춘선(망우~금곡 간) 사업이 본격화되며 현재는 아파트의 재평가만이 남아 있는 상태다. 33평형이 1억 7,000만~2억 원 선에 거래되고 있다.



<개발호재>

▣강남구 수서동 삼익아파트 = 지상 15층, 5개 동 22평~34평형 650가구로 이뤄져 있다. 지하철 3호선과 분당선 환승역인 수서역이 걸어서 3분 거리다. 수서초, 수서중, 세종고 등의 교육시설과 롯데백화점, 이마트, LG마트, 삼성의료원 등의 편의시설을 이용할 수 있다. 이 아파트는 인근 임대아파트의 영향으로 가격이 강남구 평당 2,478만 원에 비해 1,108만 원 가량 떨어져 있다. 그러나 인근 수서IC를 통해 서울 및 수도권으로 진출입이 편리하고, 단지 앞에 탄천이 흐르고 있어 주거환경이 쾌적하다. 또 호남고속철도 출발역이 인근에 들어설 계획에 있어 가격이 재평가될 가능성이 높다. 현재 이 아파트 34평형은 4억 5,750만~ 5억 5,500만 원선에 시세가 형성돼 있다.

▣강동구 고덕동 아남 아파트 = 지상 18~19층, 22평~38평형 총 807가구로 지난 1994년 7월에 입주했다. 지하철 5호선 명일역이 걸어서 7분 거리에 있어 교통여건이 좋은 편이다. 인근에 배재중고, 한영중고 등의 교육시설과 해태백화점, 이마트, 성모병원 등의 편의시설을 이용 가능하다. 이 아파트는 고덕재건축지구에 속해 있어 이들 재건축단지의 영향을 많이 받고 있다. 현재 재건축 단지들이 다시 오름세를 타고 있는데다 주거환경 및 편의시설도 뛰어나 가격이 재평가될 만한 아파트다. 현재 38평형이 3억 5,000만~3억 8,000만 원선에 거래되고 있다.

▣관악구 신림동 신림현대 = 지상 15 층, 17개 동 15평~44평형 1,634가구로 구성돼 있다. 지하철 2호선 신림역이 걸어서 10분 거리에 있고, 신림초, 미림중고, 광심중고 등을 이용할 수 있다. 단지 위치가 외져 있는데다 도로망도 잘 갖춰져 있지 않아, 관악구 매매가 보다 평당 35만 원 가량 싸게 가격이 형성돼 있다. 그러나 주변 아파트들에 비해 단지가 크고, 단지 뒤편으로 신림뉴타운이 들어설 예정에 있어 가격 상승을 기대해볼 수 있다. 이 아파트 44평형은 3억 4,000만~3억 9,000만 원선에 거래되고 있다.

▣도봉구 창동 상아2차 = 지상 12~15층, 4개 동 19평~32평형 총 427가구로 이뤄져 있다. 인근에 위치한 대림아파트, 북한산아이파크, 신도브래뉴 등이 입주한지 1~2년밖에 안된 새 아파트임에 반해 이 아파트는 입주한지 오래됐고 중소형 평형으로만 이뤄져 있어 가격이 낮게 형성됐다. 반면 걸어서 4분 거리에 있는 지하철 4호선 창동역이 2007년 민자역사로 새롭게 태어날 예정에 있어 이에 따른 가격 상승이 예상된다. 창동초, 창일초, 창북중, 신일고 등이 걸어서 10분 거리에 있고, 하나로마트, 이마트, 상계백병원 등의 편의시설도 잘 갖춰져 있다. 43평형의 경우 4억 5,000만~5억 원선에 거래되고 있다.

▣성동구 성수2가 한강한신 = 지상 12~19층, 2개 동 23평형, 33평형 총 202가구로 이뤄져 있다. 지난 1999년 입주해 아직 지은지 6년밖에 안됐지만 지하철 2호선 성수역까지 10분 이상 걸어야 한다는 점과 인근이 노후한 공장지대라는 이유로 탁월한 한강 조망에도 불구하고 구 평균에 비해 평당 52만 원 가량 낮은 가격에 거래되고 있다. 하지만 서울시에서 ‘성수동 종합발전방안’을 통해 2015년까지 노후화된 공장 건물을 생명공학단지와 벤처산업단지 등의 무공해 업종으로 탈바꿈한다는 계획을 추진 중에 있어 주거 환경이 한층 쾌적해질 것으로 전망된다. 지난 6월 개장한 서울숲과 공원 내 상업용지의 초고층 주상복합 개발, 분당선 성수역 개통 등의 개발 호재까지 겹쳐 가격의 재평가가 기대해볼 만 하다. 인근에 경동초, 경수중, 성원중이 있으며 이마트, 뚝섬쇼핑, 뚝섬유원지 등과 가깝다. 33평형이 2억 8,000만~4억 원까지 거래되고 있다.

▣성북구 종암동 SK = 지상 17~27층, 7개 동 24평~43평형 1,738가구로 구성돼 있다. 지난 1998년 지어졌으며 지하철 6호선 월곡역과는 걸어서 5분이 소요되는 역세권 아파트이다. 일신초, 숭례초, 서울사대부중•고로 통학이 가능하며 신세계, 롯데백화점, 고대안암병원, 경희의료원 등의 편의시설이 있다. 단지가 원형으로 설계됐으며, 이 같은 독특한 외관으로 인해 24A평형은 다른 단지 같은 평형 대에 비해 넓어 보인다는 평이다. 일대에 위 치해 있던 집창촌과 낡은 주택단지로 인해 구 평균 평당가인 816만에 비해 89만 원이나 낮은 평당 727만 원 수준에 가격이 머물러 있다. 그러나 ‘길음-월곡 균형발전촉진지구 개발기본계획’에 의해 2015년까지 인근이 상업시설과 생활편의시설, 주거지가 두루 갖춰진 자족형 복합도시로 변할 전망이다. 이에 따라 초고층 주상복합과 상업용빌딩, 백화점 등의 판매시설이 들어설 예정으로 개발 호재에 따른 가격 상승이 예상된다. 33평형 가격이 2억 3,000만~2억 5,700만 원에 형성돼 있다.

▣송파구 문정동 문정푸르지오 = 2001년에 입주한 비교적 새 아파트로 24평형과 34평형으로 설계됐다. 총 165가구의 작은 단지로 지상 10~25층 2개 동으로 구성돼 있다. 지하철 8호선 문정역을 걸어서 6분에 이용할 수 있다. 문덕초, 가원중, 문정중, 영동일고 등이 인근에 있으며 롯데백화점, 송파고려병원, 로데오의류매장 등의 각종 편의시설을 이용할 수 있다. 작은 규모와 아파트 단지가 아닌 상가와 일반 주택 가운데 들어선 위치 탓에 인근에 비해 낮은 가격을 형성하고 있지만 법조타운, 장지지구와 가까워 입주 시기에 가격 상승이 예상된다. 특히 송파구 부동산 시장에 가장 큰 영향을 미칠 것으로 보이는 제2롯데월드가 착공될 경우 상업지역과의 거리 유지 및 교통 문제 등을 감안할 때 잠실동 및 신천동에 비해 문정동이 더 큰 수혜를 입을 것으로 점쳐진다. 송파구 평균 평당매매가 1,896만 원에 비해 590만 원이나 낮은 평당 1,306만 원에 시세가 형성돼 있으며 34평형 가격이 4억~4억 6,000만 원 선에 거래된다.

▣용산구 보광동 삼성리버빌 = 지난 2000년 입주했으며 지상 15층, 2개 동 총 242가구로 이뤄져 있다. 24평형과 34평형으로 설계됐으며 지하철 1호선 용산선 한남역과 도보 11분 거리에 있다. 한강과 정면으로 마주하고 있어 거실 발코니를 통해 막히지 않는 한강 조망이 가능하지만 인근 편의시설이 마땅치 않고 초등학교가 멀리 떨어져 있는 단점이 있다. 아직 정비되지 않은 주변 환경도 멋진 한강 조망과 어울리지 않는 감이 있으나 단지 바로 옆이 한남뉴타운으로 지정돼 조만간 정리가 될 전망이다. 다시 불거져 나온 단국대학교 부지 개발 역시 아파트 가치 상승에 일조할 것으로 보인다. 34평형 시세가 인근 한남동 현대홈타운 33평형 5억~6,5000만 원보다 1억 2,000만~1억 7,000만 원이 낮은 3억 8,000만~4억 8,000만 원에 형성돼 있다.



<조망권>

▣광진구 광장동 광나루현대 = 지상 20~22층, 3개 동 38평 380가구로 이뤄졌다. 지하철 5호선 광나루역이 걸어서 5분 거리에 있고, 강변북로, 광진교, 천호대교를 이용해 강남권 및 수도권으로 진출입이 수월하다. 이 아파트는 단일 평형으로 이뤄진데다 단지 규모도 작아 광진구 평당 보다 평당 187만 원 가량이 낮다. 게다가 인근의 교육시설이 광장초, 광장중 등 교육시설도 부족하고 이것마저 걸어서 15분 거리에 있다. 반면 103동 남향 및 타동 저층부분을 제외하고는 한강조망이 가능하고, 인근에 아차산이 있어 주거 환경도 쾌적하다. 이 아파트 38평형은 3억 3,000만~4억 5,000만 원선에 시세가 형성돼 있다.

▣동작구 본동 강변유원 = 지상 13~25층, 5개 동 23평~42평형 306가구로 이뤄져 있다. 국철 노량진역에서 걸어서 10분 거리에 있다. 올림픽대로가 단지 앞에 있어 소음 문제가 있고, 단지 배열도 일자로 돼있어 불편하다는 평이다. 그러나 103동을 제외한 모든 동 3층 이상부터는 한강 및 2009년 들어설 노들섬 오페라 하우스 조망까지 가능하다. 42평형이 3억 5,000만~4억 4,000만 원선에 거래되고 있다.

▣마포구 현석동 밤섬현대 = 지상 17~24층, 2개 동 26평~45평형 총 219가구로 구성돼 있다. 지하철 6호선 광흥창역이 걸어서 8분 거리에 있고, 강변북로와 마포대교를 이용해 수도권으로 진출입이 수월하다. 입주한지 5년이 넘은 아파트로 주변의 서강LG, 강변현대홈타운 등에 비해 디자인 면이나 실내구조가 많이 떨어지고, 단지수도 작다. 그러나 한강변 바로 맞은 편에 있어 한강조망이 이 일대에서 가장 뛰어나다. 게다가 전 평형이 남향으로 돼 있어 겨울철에 햇빛이 거실 끝까지 들어온다. 주변이 재개발 호재까지 있어 가격 상승이 예상되는 아파트 중에 하나이다. 45평형이 4억 5,000만~6억 원 가량 시세가 형성돼 있다.

▣서대문구 홍제동 한양 = 지상 15층, 10개 동 25평~45평형 총 998가구로 이뤄진 대단지 이다. 지하철 3호선 무악재역과 도보 3분 거리에 있으며 시청, 광화문 등 시내로의 버스 노선이 다양하다. 1992년에 입주해 다소 오래된데다 단지 커뮤니티가 약해 서대문구 평당매매가 832만 원보다 평당 59만 원이 낮은 773만 원에 평당가격이 형성돼 있다. 하지만 단지 뒤로 펼쳐진 안산과 맞은편의 인왕산으로 인해 최고의 그린 조망권을 보장받고 있으며 1.3km거리에 있는 서대문 독립공원은 쾌적한 주거 환경을 제공한다. 점차 각광받고 있는 산 조망과 인근 공원으로 웰빙 아파트로의 도약이 기대되는 단지이다. 안산초, 고은초, 신연중, 대신고 등으로 통학할 수 있으며 세브란스병원, 적십자병원 등의 편의시설이 있다.



부동산뱅크 박선옥, 이정민 기자 leejm@neonet.co.kr

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