2종주거지 층고완화,한강변 재개발 ‘함박웃음’
[부동산뱅크 2005/08/12 - 조회:22,431]
서울시 내 2종일반주거지역에서 최고 20층까지 아파트를 지을 수 있는 길이 열림에 따라 저층 노후주택이 밀집한 한강변 재개발 구역에 관심이 쏠리고 있다.
최근 서울시는 최고 7층 또는 12층까지만 허용하던 2종일반주거지역 내 건립 층수를 평균 층수 개념으로 하는 도시계획조례안을 입법 예고했다. 이 조례안은 사업부지 일부를 공공시설용지로 기부체납 할 경우 평균 10층 또는 15층까지 지을 수 있도록 하고 있다. 이와 함께 임대주택으로 증가되는 연면적 범위 안에서 평균층수를 추가로 완화해줄 계획으로 이에 따라 2종일반주거지역 내에서 최고 20층까지 아파트 건립이 가능할 전망이다.
입법 예고된 조례안은 시의회를 거쳐 이르면 오는 10월부터 시행에 들어갈 예정으로 서울시 내 모든 재개발 사업에 적용된다. 조례 시행일 기준으로 기본계획 및 정비계획 수립이 끝났다 해도 계획 변경 절차를 거치면 새 조례안의 적용을 받을 수 있을 것이란 게 서울시 도시계획과 관계자의 설명이다.
이에 따라 2종일반주거지역으로 묶인 사업 초기 재개발 구역의 사업성이 크게 높아질 전망이다. 특히 그동안 수변경관관리에 따른 층고제한으로 지지부진했던 한강변 주택 재개발 사업에 숨통이 트일 것으로 점쳐지고 있다. 개발이익에 직접적인 영향을 미치는 용적률이 상향 조정되는 것은 아니지만 층고제한만 완화돼도 한강조망 물량을 늘여 수익이 늘어날 것이란 기대다.
지난 2004년 시가 수립한 주거환경정비기본계획에 따르면 7층 또는 12층 이하로 층수가 제한된 정비예정구역은 모두 219곳(294만여 만평)에 이르는 것으로 집계됐다. 이는 서울시 내 전체 2종일반주거지역 면적(4,000여 만평)의 7.3%에 이르는 수치다.
이 가운데 한강변을 따라 놓인 재개발 구역은 ▲흑석6,7구역 ▲용강2,3구역 ▲금호19구역▲옥수12구역 등 모두 10여 곳에 이른다. 또 휘경 4구역의 경우 중랑천 조망이 가능할 것으로 보인다.
◆흑석6,7구역◆
야트막한 구릉지에 노후주택이 옹기종기 몰려 있는 흑석동은 한강변 스카이라인을 해친다는 이유로 고층 아파트 건립이 제한돼 왔다. 특히 고지대에 들어선 재개발 구역의 경우 시 건축심의에서 번번이 건립 층수가 논란이 됐다. 그러나 2종일반주거지역 내에서 최고 층수 제한이 사라지면 이지역 재개발사업이 급물살을 탈 것이란 기대다.
흑석동 일대에서 한강조망이 가능할 것으로 예상되는 재개발 초기 사업장은 흑석 4, 6, 7 등 모두 3곳으로 이 가운데 지대가 높은 흑석 6,7구역이 인기가 높은 편이다. 흑석1동 241번지 1만7,847평 일대에 위치한 흑석6구역은 2007년 말 개통하는 지하철9호선 중앙대사거리역(가칭)과도 가까워 교통여건도 크게 개선될 전망이다.
한강은 탑상형 설계를 통해 남향 또는 북향으로 바라 볼 수 있을 것이란 게 조합관계자의 설명이다.
지난 2004년 6월 기본계획이 세워진 지 불과 1년 반 만에 구역지정을 눈앞에 두고 있을 만큼 조합원간 마찰이 덜하고 사업추진 의지도 높은 편이다.
동부건설이 공동시행자로 나서 24평형 311가구, 32평형 397가구, 40평형 48가구, 42평형 44가구, 51평형 12가국 등 모두 1,018가구를 지을 계획이다. 구역 내 재산권자는 모두 580명으로 임대아파트 공급분 206가구를 감안해도 일반분양은 무려 232가구가 가능하다는 계산이 나온다.
구분등기가 안된 단독, 빌라가 많아 비교적 소형 지분도 30평형대 배정을 바라볼 수 있는 것도 장점이다. 인근 중개업자는 지분시세는 뉴타운 지정에 대한 기대심리까지 겹치면서 올 봄보다 2,000~3,000만원 정도가 올랐다고 전한다. 현재 단독주택 지분 10평짜리가 1,800만~2,000만 원, 15평 1,700만~1,800만 원, 20평 1,300만~1,500만 원선에 각각 형성돼 있다.
전세보증금 3,000만~4,000만원을 안고 1억7,000만 원을 들이면 12평짜리 빌라를 살 수 있다. 지분6평짜리 분할지분은 1억5,000만원을 호가하고 있어 전세 보증금 3,000만 원을 제한 1억2,000만 원 가량은 줘야 한다.
◆용강2,3구역◆
비강남권에서 용산 동부 이촌동 다음으로 한강조망이 뛰어난 것으로 알려진 마포구에서는 용강2, 3구역에 관심을 가져볼 만하다. 강변북로를 따라 노후주택이 즐비한 이곳은 건설사들이 눈독을 들이면서 재개발 사업을 통해 강변 현대홈타운, 서강 LG, 염리 LG 등 신규 대단지가 세워졌다.
용강2구역은 지하철 5호선 마포역에서 걸어서 5분 거리로 인근에 염리LG, 태영데시앙 등 대단지 아파트와 접해 있다. 이곳은 지난해 7월 마포구청으로부터 추진위원회승인을 받은 상태로 현재 구역지정 입안을 준비 중이다. 평형별 공급예정 가구 수는 18평형 128가구, 25평형 123가구, 33평형 228가구, 43평형 102가구 등 모두 581가구에 이른다. 재산권자는 사업초기 264명에서 200 5년7월 현재 300~320명까지 늘어나 있다. 따라서 임대 아파트 102가구를 제한 일반분양분은 159가구 정도에 이를 것으로 추산된다. 중층 이상부터는 한강조망이 가능해 일반분양분 공급을 통한 수익성 실현에는 큰 문제가 없을 것이라는 게 추진위의 설명이다.
10평짜리 지분시세는 분할지분이 평당 1,700만 원, 구분등기가 이뤄지지 않은 원다세대가 평당 2,000만 원 안팎에 형성돼 있다. 40평형이상 중대형 아파트 배정을 바라 볼 수 있는 40평~50평 규모의 대형 지분의 경우 평당 900만 원 안팎에 형성돼 있다. 올 상반기 활발하게 이뤄지던 지분거래는 최근 여름 비수기가 겹치면서 한산한 편이다. 사업 주도권을 둘러싼 조합원간 마찰도 지분 거래를 주춤케한 원인으로 지적된다. 원스톱부동산 관계자는 “7월 들어 거래 건수가 급감했지만 한강변 알짜 재개발 구역으로 입소문을 타면서 매수문의는 여전히 활발하다”고 전했다.
인근 용강3구역도 투자자들의 입질이 잦은 곳이다. 지분 시세는 용강2구역과 비슷한 수준에 형성돼 있다. 반면 사업 속도는 2008년부터 사업을 추진할 수 있는 3단계로 다소 더딘 편이다. 2구역에 비해 상가 비율이 높은 편으로 상가 건물주들의 동의율 확보가 투자수익을 가름하는 주요 변수가 될 전망이다.
◆금호19구역◆
한강변을 따라 노후주택이 즐비한 금호동은 동호대교 너머 압구정까지 펼쳐지는 경관이 압권으로 한강조망 1번지로 통하는 곳이다.
지난해 금호11구역이 일반분양을 마친데 이어 인근 금호14구역도 구역지정이 난 상태다. 금호19구역은 이곳에 남은 마지막 한강조망 재개발 구역인 셈이다.
금호2가 900번지 2만2,384평 일대에 들어선 이곳은 지하철이나 학교 이용이 다소 불편하다는 평가다. 그러나 구역 내 일부가 중랑천과 한강이 만나는 곳에 걸쳐 있어 이를 염두에 둔 투자자들의 문의가 끊이지 않고 있다.
평형별 공급가구수는 25평형 340가구, 34평형 326가구, 44평형 85가구, 임대 175 가구 등 모두 926가구로 계획돼 있다. 조합원수는 사업 초기 700여 명에서 200명 안팎이 불어나 있는 상태로 일반분양은 그리 많지 않을 전망이다.
그러나 한강조망을 호재로 멈출 기미를 보이지 않고 있는 주변 아파트 시세 고공행진은 투자자들을 끌어 모으는 재료가 되고 있다.
평당 지분시세는 쪼갠지분 7~8평 1,700만 원, 원다세대 10평 1,700만~2,000만 원, 구옥 30평 1,000만~1,200만 원에 각각 형성돼 있다.
특히 한강조망을 노린 투자자들이 소형지분보다는 40평형 이상 중대형 아파트 배정에 유리한 대형 지분을 찾는 이들이 많다는 게 인근 중개업자의 설명이다.
◆휘경4구역◆
동대문구 휘경동 39의 60번지 일대에 위치한 휘경4구역은 여름 장마철마다 인근 중랑천 범람으로 물난리를 겪던 곳이다. 이에 따라 이지역 주민들은 수년 전부터 침수대책을 포함한 주거정비를 요구해 왔다.
노후주택을 헐어 새 아파트를 짓고, 매년 시달리던 침수에서 벗어난다면 중랑천 조망을 확보한 알짜 입지로 손색이 없다는 평가다. 다만 시공사 선정을 둘러싼 주민 간 이견 조율은 빠른 사업추진을 위해 풀어야할 숙제로 남아있다. 사업초기 동도빌라 주민들이 I사를 시공사로 잡아 놓았지만 구역이 인근 연립, 단독주택으로 넓혀지면서 D사가 시공권을 주장하고 나선 상태다.
한편 추진위원회는 지난해 8월 구청으로부터 인가를 받고, 세부 정비계획을 담은 구역지정입안을 신청해 놓았다. 지분시세는 구분등기가 이뤄진 10평짜리 소형지분이 1,200만~1,300만 원에 거래되고 있다. 30평짜리 구옥의 경우는 850만~950만 원 안팎에 형성돼 있다.
인근 롯데공인 관계자는 “휘경4구역은 인근 장안동 현대홈타운에 견주어 손색이 없는 중랑천 조망을 갖추고 있다”며 “대형지분보다는 초기 구입비용이 저렴한 소형지분 거래가 활발하다”고 전했다.
부동산뱅크 길진홍 기자 kjh@neonet.co.kr
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