좋은 아파트 고르는 5가지 방법
[부동산뱅크 2005/07/05 - 조회:37,883]
지역 선점 대단지 유리
내가 좋다고 느낀 것은 다른 사람도 그렇게 생각한다. 아파트도 마찬가지. 특정지역, 특정 단지 가격만 오르는 것도 이런 이유 때문이다. 따라서 아파트를 선택할 때 투자가치가 있는가 꼼꼼히 따져보는 것이 중요하다. 주거쾌적성은 물론 시세상승도 높은 알짜 아파트를 결정하는 변수는 어떤 것이 있는지 살펴본다.
아파트는 주거공간의 개념을 넘어 재테크 수단으로 널리 인식되고 있다. 아파트 투자를 위해 가장 필요한 자세는 좋은 아파트를 선별하는 안목과 아파트의 미래투자가치를 가늠할 줄 아는 지혜다. 특히 강남이나 분당처럼 이미 오를 대로 올라 아파트값이 어깨까지 와 있는 지역보다 개발호재를 등에 업고 향후 시세 상승이 있을만한 지역의 신규 단지를 찾는 것이 투자 수익면에서 유리하다.
지역 선점 ‘터주대감’단지 골라야
공덕동, 삼성 ‘타운화’가격상승 높아
아파트 투자를 성공적으로 이끌기 위해서는 그 지역에 먼저 들어선 ‘터주대감’격 단지를 눈 여겨 보는 것이 좋다. 가장 먼저 들어선 아파트 브랜드가 지역 대표 브랜드로 자리잡을 확률이 높기 때문이다. 일단 특정 브랜드가 지역을 선점할 경우 건설사는 해당 지역에 자사 브랜드를 확장시킬 입지를 구축할 수 있다. 뿐만 아니라 브랜드 인지도를 높일 수 있는 시간을 더 벌 수 있어 시장 경쟁에서도 유리하다. 일단 브랜드 인지도가 높아지면 랜드마크로 자리잡을 가능성이 커지게 될 뿐만 아니라 그 이름만으로도 주변 아파트보다 상대적으로 높은 시세를 형성할 수 있다. 이러한 예를 가장 잘 설명해 주는 단지가 마포구 공덕동, 신공덕동 일대의 ‘삼성타운’이다.
삼성물산은 지난 1994년 공덕 1구역 재개발 공사 수주를 계기로 이 지역에 랜드마크를 구축했다. 삼성물산의 적극적인 브랜드(래미안) 홍보와 성공적인 수주덕분에 그 후 일대 재개발 사업은 삼성물산이 도맡았다. 그 결과 공덕, 신공덕동 일대 아파트 단지는 삼성 브랜드 일색이 됐다. 현재 공덕, 신공덕동 일대에는 올 11월 입주하는 공덕4차를 포함하면 7개 단지, 5,119가구에 이르는 삼성래미안 아파트가 포진해 있다. 지역선점이 주변 아파트 시장에 미치는 파급효과가 어떤 것인지 보여주는 대표적인 예다.
일단 특정 아파트가 지역 대표 이미지를 구축하면 가격상승에 탄력을 받게 된다. 삼성물산 관계자는 공덕동 내 삼성타운화에 대해“이 일대에 삼성아파트가 들어서면서 지역 분위기와 삼성 브랜드 이미지 모두 좋아지는 효과를 얻었다”고 전한다.‘공덕아파트’하면 ‘삼성래미안’이라는 공식은 그래서 나왔다. 삼성이라는 브랜드 때문에 공덕동 이미지가 한층 높아진 것은 말할 것도 없다. 따라서 공덕삼성은 주변 아파트보다 가격 면에서 우위를 지키고 있다. 공덕삼성2차 33평형이 올 초 대비 3,100만 원 상승한 4억 1,500만 원에 매매되고 있는 반면 인근 공덕현대 33평형은 2억 7,500만 원으로 지난 해 초부터 가격 변동이 거의 없다. 삼성아파트가 가격이나 상승폭 면에서 공덕동 아파트 시장을 리드하고 있는 것이다. 뿐만 아니라 공덕삼성단지는 주변 아파트 가격에도 영향을 미치고 있다. 공덕삼성 아파트 가격이 상승하기 시작하면 1, 2달 후 다른 단지들에도 그 영향이 따라 동반 상승효과가 나타나고 있는 식이다.
분양관계자들은 같은 브랜드라도 그 지역에 가장 먼저 들어서는 단지에 투자해야 수익을 더 많이 챙길 수 있다고 귀띔한다. 인천에서 주력사업을 벌이고 있는 풍림아이원 분양 관계자는 “지역 선점 효과가 있는 아파트를 먼저 분양 받을 경우 뒤에 들어서는 아파트보다 더 큰 시세 차익을 챙길 수 있다”고 설명했다. 나중에 들어선 아파트는 먼저 진입한 아파트보다 분양가를 높게 책정하는 경우가 많기 때문이다. 이 경우 먼저 분양한 아파트는 나중에 들어온 아파트 분양권과 거의 동일한 가격대를 형성하게 된다. 따라서 선점 아파트의 매매가는 후에 진입한 아파트값보다 상승폭이 클 수밖에 없다. 결국 지역 선점 아파트를 분양 받은 투자자들은 비교적 더 큰 이익을 남길 수 있는 셈이다.
지역 대표 브랜드, 메이저 눌러
풍림 ‘아이원’ 인천 아파트 독주
아파트가 특정 지역에서 브랜드 가치를 갖게 된다는 것은 대표 브랜드로 자리매김한다는 것을 의미한다. 따라서 지역 대표 브랜드에 대한 지역 주민들의 선호도 역시 높아질 수 밖에 없다. 국내 메이저급 건설 브랜드는 아니지만 특정 지역에 집중적으로 시공하는 건설업체들은 이 같은 지역 대표 브랜 드 효과를 톡톡히 보고 있다. 특정 지역에 꾸준히 아파트를 공급해 자사 브랜드 점유율을 높여 지역 대표성을 확립했기 때문이다. 메이저급 브랜드도 지역 대표 브랜드에 대한 인지도가 높은 지역에서는 좀처럼 힘을 쓰지 못하는 경우가 많다. 따라서 지역 대표 브랜드는 그 지역 아파트 시장을 독점하는 게 그리 놀라운 일만은 아니다. 대구는 우방건설, 광주는 금호건설, 대전은 계룡건설, 창원은 대동건설 등의 아파트 단지가 많은 것도 이런 이유 때문이다.
현재 인천 아파트 시장에서 우위를 차지하고 기업은 풍림산업이다. 인천 일대 풍림아파트 입주 가구는 약 1만 3,000여 세대. 이 지역에서 풍림아파트 인지도는 매우 높은 편이다. 최근 인천 송도신도시 아파트 현황만 살펴봐도 이 같은 사실은 확연히 드러난다. 송도신도시 2공구에 분양한 아파트는 13개 단지, 1만 231가구 규모다. 금호어울림과 송도아이파크, 주상복합인 포스코더샵 등 국내 메이저급 브랜드 아파트단지가 입주할 예정에 있다. 눈에 띄는 것은 메이저 브랜드 아파트 일색인 이 지역에서 풍림산업 시공 규모는 5개 단지, 3,334가구나 된다는 사실이다. 풍림산업은 이 지역에서 단일 건설사로서는 가장 많은 아파트를 공급하고 있다.
이 회사는 아파트 공급 규모뿐만 아니라 지역 주민의 선호도에서도 우위를 차지하고 있다. 2002년 인천지역 3차 동시분양 당시 금호어울림은 단일 단지 510가구, 풍림아이원은 5개 단지 총 3,334가구를 분양했다. 풍림의 분양가구수가 금호의 6배를 넘는데도 풍림 청약경쟁률은 금호보다 훨씬 높았다. 금호어울림 청약경쟁률은 2.47 대 1에 그친 반면 풍림아이원 4블록 경쟁률은 3.88 대 1, 2블록은 5.37 대 1로 금호어울림의 두 배를 넘어섰다. 그만큼 인천지역에서 풍림을 수용할만한 여력이 크다는 것을 보여준다. 인천지역에서 풍림산업의 브랜드 파워가 어느 정도인지 짐작해 볼 수 있는 수치다.
분양 당시 이 같은 인기는 입주 후에도 아파트 가격에 여전히 반영되고 있다. 6월 말 입주를 시작한 금호어울림 32평형 분양가는 1억 9,560만 원이었으며 9,500만 원 가량 올라 현재 2억 9,060만 원 선에 매매되고 있다. 반면 지난 3월 입주를 마친 풍림아이원(4블럭) 33평형은 같은 기간 1억 560만 원 오른 3억 500만 원에 거래되고 있다. 특정 브랜드의 점유도가 높은 지역에서는 지역 대표 브랜드가 메이저 브랜드보다 브랜드파워가 더 크다는 것을 보여주는 단적인 예다.
대단지, 교통, 학군 등도 꼼꼼히 따져야
개발 호재 없으면 새 아파트가 유리
지역 선점 단지나 대표 브랜드만으로 아파트를 고르는 것은 미래가치를 염두에 둔 투자이기 때문에 불확실성이 높다. 따라서 투자수익을 도출할 수 있는 가능성을 선별하는 것이 중요하다. 성공적인 투자를 위해서는 그 밖의 변수도 꼼꼼히 따져보는 신중함이 필요하다.
단지 규모는 아파트 값을 결정하는데 빼놓을 수 없는 변수다. 우선 입주하고자 하는 아파트가 1,000가구 이상 대단지인지 살펴봐야 한다. 단지가 크면 입주민이 많기 때문에 편의시설, 관공서, 학교, 교통이 이 지역을 중심으로 발달하게 된다. 아파트 단지를 중심으로 상권이 발달하게 되면 지역 대표 아파트로서의 가치도 커지게 된다. 게다가 아파트가 1,000가구 이상이면 유치원, 3,000가구 이상이면 초등학교가 의무적으로 설치돼 자녀 통학에 대한 부담도 줄일 수 있다. 그러나 단지 내 학교가 들어서거나, 학교가 인접해 있어도 좋은 평가를 받지 못하는 학교라면 아파트 가격 상승에 큰 영향을 미치지 못한다. 높은 자녀 교육열은 학부모들의 눈을 좋은 학군으로 돌리게 한다. 따라서 학군이 좋거나 학교가 가까운 아파트 단지는 투자가치가 높을 수밖에 없다. 앞으로 특목고 주변 아파트나 학군이 좋은 아파트는 위상이 커질 가능성이 높다.
아파트 선택에 있어 반드시 고려해야 할 또 한가지는 단지 주변의 교통. 역세권 아파트가 가격 면에서 강세를 보이고 프리미엄이 높게 형성되는 것은 교통여건이 주거환경에 중요한 영향을 미치기 때문이다. 주거지는 직장, 학교 등 다른 지역과 접근성, 연계성이 뛰어나야 한다. 비슷한 조건이라면 가격이 조금 비싸더라도 편리한 교통여건이 확보된 아파트를 선택하는 것이 좋다. 그러나 신규 아파트일 경우 현재보다 입주시점에 가서 주변 지역이 어떻게 달라지는지를 살피는 것이 중요하다. 분양 당시 교통이 좋지 않더라도 입주시점에 가서 지하철이 들어서거나 도로가 정비되는 등의 호재가 있는 단지를 찾아봐야 한다. 또한 재건축이나 재개발 등의 호재를 기대할 수 없다면 입주 1~2년 차의 새 아파트를 사는 것이 낫다. 아파트는 4~5년 이상 지나면 주변 지역에 특별한 호재가 없는 한 가격이 쉽게 오르지 않는다. 새 아파트는 주거 쾌적성뿐만 아니라 투자 면에서도 유리한 점이 많다.
아파트에 투자하기 위해서는 알짜 아파트를 선별하는 안목을 길러야 수익을 높일 수 있다. 현재 좋은 평가를 받고 있는 아파트도 투자가치는 있지만 알짜 아파트가 될 수 있는 가능성이 큰 단지를 선택하는 것이 높은 투자수익을 낼 수 있는 지름길이다. 따라서 지역 변화의 흐름을 정확히 읽고 지역 선점 브랜드나 지역을 대표할 수 있을만한 신규 아파트 대단지를 선택해야 한다. ‘될성부른 아파트’를 볼 줄 아는 안목이야말로 공급과잉시대의 아파트 투자성공에 꼭 필요한 요소다.
부동산뱅크 최윤희기자 yuny0807@neonet.co.kr
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