4차와 2차는 잠원동의 대표단지라 할 만큼 세대수, 교통환경(4차), 한강조망과 개발프리미엄(2차)등 관심이 집중되고 있습니다.
년초에 이들 아파트를 매수해야 하는지, 시세등 문의에 대한 답이 있었기에 참고삼아 옮겨 싣습니다.(2009년1월 8일 작성. 당시 보다 규제완화가 분명해지고 재료가 추가되며 시장이 더 진행된 상태입니다)
반포동과 잠원동의 아파트 시황을 답변과 함께 말씀드립니다.
잘 쉬셨는지요?
문의 쪽지를 보고 분위를 볼 때 빠리 답변드려야 할 사안이라 생각했으나 마지막 날까지 정신없다 마음만 급하게 되었습니다.
전세를 앉고 잠원동 한신2,4차 아파트구입을 말씀하셨는데 우선 시세를 말씀드리면
2차 99제곱미터(30평)의 경우 매매 78천만원-9억원, 전세 15천만원-2억원, 115제곱미터(35평) 매매 93천만원-105천만원, 전세 17천만원-22천만원,
4차 109제곱미터(33평) 매매 75천만원-9억원, 전세가 15천만원-22천만원, 115제곱미터 83천만원-10억원, 전세가 18천-22천만원.
등입니다.
한신2차99제곱미터 78천만원의 경우 아주 싼 급매물로 위의 열거한 것들은 "레이더"란 이 지역의 업소용 공동중개망의 전체 자료들입니다.
급한 마음에 문의하신 아파트에 대해 말씀드렸으나 이에 앞서 최근의 예민한 전체 분위기를 말씀드리는 것이 현황 파악에 더 중요 할 것이라 생각합니다.
그동안 간혹 말씀드린대로 매매는 침체 3년째로, 근 10년래 가장 길고 깊은 침체라고 말씀드릴 수 있습니다.
매물가격은 20-30% 낮게 형성(극히 일부는 더 낮게, 그러나 대개 거래완료됨) 되었는데, 침체기중에 금융위기까지 겹처 "혼수"지경에 까지 이르다 각종 대책으로 변화의 모습을 보이고 있습니다.
관심이 많은 반포자이도 계약체결율이 낮고 거래가 안되기는 마찬가지 입니다.
임대 역시 반포자이와 잠실등 강남권의 재건축 입주물량과 경기침체로 중소형은 약 10-20%, 중대형은 약 40% 정도까지 하락한 시세로 거래가 되고 있습니다.
그래도 임대시장은 이 곳의 학군등 영향으로 신학기 이사수요가 년말을 전후로 활발합니다.
중대형은 침체되 있으나 중소형은 거래가 많아 반포자이 전세의 경우 82제곱미터(25평) 임대가 약27천만원, 115제곱미터(35평)도 38천만원 정도 상승된 시세로 싼 물건은 거의 소진된 상태입니다.
그러나 잠원동의 한신아파트 171제곱미터가 3억원 인근에서 전세의뢰되는등 중대형은 수요층이 두껍지 않아 거래에 어려움이 있습니다..
매매는 그동안의 재건축규제해제, 금리인하, 부동산세등 각종 부동산규제완화에 더하여 강남3구의 투기지역해제, 재건축에 따른 이익환수, 분양가상한제 해제등 마지막 남은 부동산안정책 폐지기대로 12월 중순 이후 갑자기 분위기가 변하기 시작했습니다.
그동안 급매물 보다도 더 싸다는 초급매물들이 재건축아파트는 물론 교육환경등이 좋은 계단식의 아파트까지 활발하게 거래되었습니다.
집 주인들도 갑자기 여러 중개업소에서 집을 보자는 문의와 방문이 있자 매도가를 1억올리거나(재건축 대림), 급매물을 회수(한신12차 재건축)하는등의 예들이 있습니다.
로얄아파트, 잠원한신, 한신4차, 강변, 롯데캐슬, 8차, 9차의 급매물들이 거래되었습니다.
특히 중소형의 재건축아파트 초급매물들이 주로 많이 거래되었는데 단지별, 평형별로 한 두개의 아주 싸다는 초급매물이, 다음 급매물로 넘어가 거래가 됩니다.
이후 시세로 표현되는 낮은 금액의 아파트들이 시간을 지나며 거래되는데, 매수자 입장에서는 이런 단계들을 거치며 구입비용의 증가가 수반됩니다.
종전가격을 상회하는 상승기는 아니더라도 저점 매수를 희망해 왔던 대기매수자분들께는 아까운 기회의 상실입니다.
정책변수에 영향을 많이 받는 이 곳 아파트들이 지하철9호선 개통이나 한강르네상스외 여타 개발요인등과 어울려 서서히 어둠의 끝에 와 있는 것 아닌가 합니다.
어떻든 현재 가격이 아주 싼 매물들이 거의 소진된 상태로, 매도자의 자세도 변하여 위의 금액이 계약시에 적용될지는 최종 확인이 필요할 듯 싶습니다.
정영숙/에덴공인011-9716-4540
