부동산 정보포털에서 거래포털로!

수고많으십니다. 길진홍 기자님께 여쭙니다.

1999년 imf당시 대치동 은마와 용인수지를 저울질 하다가
용인수지 아파트를 구입한 사람입니다. 그때는 전혀 지식도 없이
주위의 권유로 구입했습니다. 그간의 부동산 흐름을
지켜보면서 뼈저린 실수를 반복하지 않으려고 신중에 신중을
기하려 하는데요. 훗날 두고두고 고마워할 답변을 꼭
부탁드립니다.

*월저축액 : 280만원 (실수령액 520만원/전문직-부교수/외벌이)
*현재 자산 : 아파트 한채 (약 3억-3억2천) + 현금 1억= 약4억

*4인가족 (부부/초2/6세 남아)
*현 거주지 : 수지 풍덕천1동 동보1차 105-302호

*매수하고자 하는 아파트: 대치우성 31평 or 선경31평
(선경 2층짜리 매물이 9억: 8억 8천까지 가능할듯도 하나
부동산에서는 현재 강보합세로 은마/미도등도 계속 오르고
있다고 함)

* 현재 아파트에 전세로 계속살면서 매도를 하고
(따라서 실제 손에 쥘수 있는 현금은 3억-3억2천),
상기 아파트를 매수한다면 필요자금은,

31평형 8억8천-전세금 3억8천 (부동산에서 전세는 매물이
귀하다고 3억 8천 가능하다고 함)= 5억-3억 2천 = 1억8천
+세금/복비(취/등록세4% ?/채권/복비)약4천 = 2억2천

담보대출가능액 8억8천 X 60% = 52800만원-전세금3억8천
= 1억4800 (담보대출)
2억2천-14800만원 = 7200만원 (신용대출)

(현재대로 저축시 3년이면 1억을 모으는데,상기의 대출금액은
큰 변수만 없다면 10년정도에 상환계획임.)


의문사항은 하기와 같습니다.

1. 상기와 같은 상황에서 2억2천정도의 융자낀 매입이 수익성
이 있을지 ? (연 4-5%의 꾸준한 상승세라면 큰 무리는
없겠다 싶지만??...

2. 내년 3월/8월 판교/용인신봉/성복분양이후 이곳 아파트 값이
한번 출렁일텐데 매도시기를 언제로 하는 것이 좋을지요 ?
(올 4월경에 현거주 아파트 호가는 4억)- 상기의 청약당첨
가능성은 거의 생각지 않음. 모두 넣었다 떨어져서 사려
하면 더 올라갈 것으로 예상합니다. 복비를 2배를 주더라도
3억2천정도에 즉시 매도하는 것이 바람직 할지요 ?

3. 부동산에서는 강남지역이 강보합세라는데 매수시점을 언제로
해야할지 ? 올해 12월 15일 이내 ? 아니면 내년 3월 ?
부동산에서는 대치동이 다른 곳보다 발빠르게 한박자
빠르다고 지금 빨리 사라는 식입니다.


4. imf때 같은 경우를 제외하면, 경기 사이클상 상기 매입코자
하는 아파트 전세금이 얼마까지 내려갔는지?
등락폭이 어떠한지요 ?


5. 대치 2/3/4동의 은마/미도/현대의 31평 로얄동 로얄층이
개포우성/선경의 31평 저층보다 나은지? 현대는 자금부담이
크지 않은데 10년후/15년후 개포우성/선경보다
수익성이 더 좋을지 ?....
(대치 1동에 비해 전세금이 싸서 담보대출비율을 좀더
높힐 수 있으나, 총대출액은 더 늘 수 있음)


6. 레임덕/정권교체후 재건축허용등의 상승요인 예상되나,
2009년경 경기사이클상 하강기조가 어느정도까지나 될런지 ?
(정확한 예측을 어렵겠으나 부동산 10년주기설/5년주기설
등등에 비추어 볼때...)

7. 그 가격이면 분당의 40평형대 아파트를 전세끼고 매입하는
것이 더 나은지 ? 강남이 10년 15년후 너무 고밀도화 되니
중앙공원을 낀 분당이 나을지 ?

8. 대치동아파트 매매 복비는 0.5%라는데 계약서에
써야 됩니까 ? 변폭이 매우 커서 말로만 하고서도
큰 문제는 없습니까?

*** imf 이후/10.29/8.31의 학습효과만 얻었으나 실행에 옮길
결단력이 부족합니다. 경기의 흐름상 등락은 어쩔 수
없으나 등락폭이 상대적으로 적고, 약 10년후 15년후
혹은 그 이상 보유했을때 수익이 더 좋을 곳을 알려주세요.
사람 앞일은 모르나 학군때문에 굳이 강남에 일찍 들어
가서 살려고 하는 것은 아닙니다.다만 될수 있으면 서울에
집을 장만하고 싶은데, 장기적으로 직장의 위치상 사는 곳
은 강남/분당/수지 라인쪽에 한정될 것 같습니다. 질문
내용이 다소 많습니다.저희로서는 전재산을 올인하는
것이므로 너른 아량으로 이해해 주시고, 답변 주시는 대로
이제 고민은 마무리하고 따르렵니다. ******

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