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안녕하십니까?
4~5년 후에 딸아이 대학 들어가고나면 시골로 귀농하려고 하는 부부입니다.
현재 남편은 자영업을 하고 있습니다.
① 99년도에 남편 명의로 서울 중구 신당동에 남산타운 아파트 32평을 분양받았습니다. ‘부동산 신축특례’에 해당하는 경우입니다. 41동 401호로 지하철 버티고개 역에서 걸어서 2분 정도 걸립니다. 몇 번 팔려고 했지만 세를 준 상태라 여의치 않았습니다.
② 지금 저희 가족은 일산에서 후곡마을 주공아파트 25평에 살고 있습니다. 제 명의입니다. 앞이 탁 트여서 정발산도 보이고, 공원 길도 보이며, 맑은 날엔 아파트 사이로 한강 너머까지 보일정도로 좋은 전망을 가지고 있는 곳입니다. 3년전에 1억 2650만원에 샀는데 현재는 가격이 더 떨어진 상태입니다. 경의선이 개통되면 오르려는지......
③ 게다가 명의를 빌려준 또하나의 아파트가 있습니다. 일산 강선마을 태영아파트 19평인데, 시세가 워낙 떨어지자 실제 주인이 마음대로 처분하라며 손을 떼어 버렸습니다. 그런데 설상가상으로 세입자가 월세를 안내고 버티는 관계로 법적 민사조정이 들어가 있는 상태입니다. 2~3월은 되어야 해결될 것 같습니다.

이번에 남산타운 세입자가 나가겠다는 연락을 해 왔습니다. 그 세입자가 그동안 집을 보여주지 않아서 매매를 할 수가 없었습니다. 남편은 이번에 꼭 팔아서 우리가 가진 부채와 부모님 부채(시동생 결혼자금)를 해결하고 일산에 32평 아파트를 구입하자고 합니다. 일산아파트도 경의선이 개통되면 앞으로 남산타운이 오를만큼 오를테니 오히려 가치가 있다고 본다는 것입니다.

그런데 남산타운이 요즘 매기가 전혀 없어서 꼭 팔려고 한다면 시세보다 3~4천만원을 깍아줘야 한다는 것입니다. 게다가 3주택인 현재, 세금을 줄이려면 현재 살고 있는 아파트를 급매로 먼저 팔아야 하구요. 남산타운 근처 부동산사무소에서는 내년 8월에 있을 외국인 학교와 후년 2월에 있을 단지내 초등학교 개교 문제로, 한 번 더 전세를 준다면 시세도 오를 것이고 매기도 있을 테니 1~2년 후에 팔 것을 권하고 있습니다.

남편은 그곳에 초등학교가 개교한다고 얼마나 오르겠냐며, 그동안 일산은 더 오를 수 있다고 주장하고 있습니다. 사실 3년전에는 남산타운 팔면 일산에서 48평을 사고도 남았으니까요.

그렇지만 저는 안팔리는 집을 억지로 손해보며 파느니, 1~2년 후에 팔면 우선 19평 아파트를 먼저 처분할 수 있을 터이니, 사는 집을 먼저 팔아야 하는 번거로움도 줄일 수 있고, 남산타운에 학교가 들어오는 호재가 일산에 경의선이 개통되는 시점보다 조금 빠르므로 잘만하면 더 유리한 상태가 되지 않을까하는 생각입니다. 물론 부모님께서도 그동안 버티실 수 있다고 보기 때문입니다.

또 한가지, 저희가 귀농한 후를 생각하면, 전세 비율이 높은 남산타운을 그냥 두고 월세로 돌려서 나중에 시골가서 생활자금으로 사용하면 어떨까하는 생각도 합니다. 남편은 장기적으로 볼 때 일산이 더 유리하지 않겠느냐고 합니다만 저는 공식적으로 2주택을 인정하는 좋은 기회를 서둘러 버릴 필요가 있을까하는 생각입니다.

1) 올 해 안에 일산 주공 25평 매도 → 내년 초 남산타운 매도 → 나중에 19평 매도 → 일산 32평 매수 >> 귀농할 때 일산 집 월세
2) 내년 초 19평 매도 → 1~2년 후 남산타운 매도 → 일산 32평 매수 → 주공 25평 매도
>>귀농할 때 일산 집 월세
3) 내년 초 19평 매도 >> 귀농할 때 남산타운 월세

세가지 방안 중에 어떤게 유리할지 전문가의 조언을 듣고 싶습니다.

그리고, 남산타운에 초등학교가 들어서는 것이 얼마나 아파트 가치를 상승시킬 것인지가 궁금합니다. 특히 일산의 경의선 개통과 비교하여서.

그리고, 1년에 집을 2채 팔고 1채 사면 부동산 업을 하는 것이라 세금이 있다던데, 저희는 2채가 살 때보다 가격이 더 떨어졌는데도 해당이 되는 것인가 모르겠습니다.

** 제가 고민을 하고 있는 것을 본 친구가 상담받아 볼 것을 권했습니다. 좋은 의견 부탁드립니다.

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